上海
我一直说，房产政策分为两种，第一种是放松购房资格，第二种是降低购房难度。
对于放松购房资格的政策，我个人觉得目前是没用的。
比如非京籍限购放松这事，五环内社保要求从 2 年改成 1 年，说实话对市场基本没什么水花。现在购房资格早就不是楼市回暖的最大阻碍了，不信的话大家可以想想自己身边，有谁是因为没资格、想买却买不了的？
对于降低购房难度（最典型就是降低贷款利率），我觉得有一点用。
这回首套公积金贷款额度提了一大截，相当于给了一些真金白银的优惠了。以前想贷 120 万都不容易，现在贷 240 万都不算难，还能往上浮动，最高能到 340 万，力度确实够大。首套公积金利率 2.6%，商贷是 3.05%，相当于一次性降了 45 个基点，差不多顶得上连续三次降 LPR 的效果。而且公积金还款也灵活，自由还款模式，不会被银行卡得死死的，这么大的降息力度，肯定是能起作用的。
大家得明白现在的情况：银行基本没什么降息空间了，LPR 降不动的前提下，也就松绑公积金这一条路能走。
现在银行日子不好过，地方财政更紧，所以最近传的什么贴息政策根本不可能，地方哪来的钱贴息？传这话的人根本没搞懂现在的财政状况。
想明白这点，也就知道存量商贷转公积金这事，压根就没可能。所以说，这次公积金刺激政策，已经是现有条件下最有诚意的方案了。诚意这东西，真的很关键。
再说说大家关心的：这波利好能刺激市场多久？
我估摸着大概 3 到 5 个月。可以参考上海的情况，2 月份出的公积金政策，成交量一直火到 6 月，上个月才慢慢降温，库存又开始涨了。所以今年北京楼市肯定是稳得住的，房价至少不会大跌。
这波公积金政策的刺激效果，主要集中在土拍、中低总价的新房和二手房上，中高总价的房子，影响不会太明显。公积金新政肯定会带动开发商拿地，开发商虽说最会炒市场情绪，但其实也最容易被情绪带着走。
所以有这政策托着，北京卖地会更顺利，最近已经接连出现溢价 10% 以上成交的地块，估计接下来会更火，真正的赢家是谁，不用多说。大家得知道个实情：今年上半年北京卖地才 300 多亿，下半年肯定要加快卖地节奏。
另外，北京现在大部分二手房成交价都在 500 万以下，新的公积金政策出来后，基本能覆盖大多数买房人的资金需求。参照上海的经验，这波最受益的是低总价老破小。
老破小本身租售比不低，住的也大多是刚需，关键之前跌得最凶，现在资金成本降了一大截，成交量肯定会往上走，个别区域甚至可能涨价。但我还是劝老破小的业主们冷静点，换个角度想，这说不定是你最后一个绝佳的出手窗口期。长期来看，老破小很难有真正的行情反转。
很多人卖掉老破小之后会不会立刻置换，这一点挺值得关注。从上海的情况看，卖了老破小立刻换更好房子的人不多，置换链条没打通，所以今年上海豪宅市场表现一般。说白了，置换的核心就是信心问题。刚从老破小里脱身，得对未来有十足信心，才敢加预算买更好的房子。
这波新政对总价不高的新房也是大利好，毕竟买刚需房的人对利率最敏感，也最容易被市场情绪带动。我估摸着不少开发商都打算借着这波利好，再加上马上到的金九银十，好好清一波库存。所以接下来你会发现，很多新房非但不涨价，反而会给出很实在的价格，他们也怕过了这波就没机会了。
还有不少人问新政对老破小学区房的影响，我个人还是不看好这类房子接下来的走势，不是靠这点公积金政策就能翻盘的。学区房的价格一直在跌，跑不赢大盘。现在学区房的溢价还是偏高，想买的家长，我还是建议尽量等到最后再入手；想卖的，别犹豫，能出手就出手。
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