山西
随着城市生活节奏的加快，越来越多的城里人向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活，这种向往催生了一个火热的市场——农家小院长租。然而，本栏目近日接到多位群众反映，在西安周边，大量“农家小院”打着长租、共享的旗号对外招揽生意。那么，这些看似美好的院子，真能安放田园梦吗？在其背后，又隐藏着怎样的风险？记者就此展开调查。
只需几万、十几万元就可以拥有一套农家小院，在短视频平台上，如此诱人的吆喝并不少见。在西安市未央区汉城湖附近，记者找到了这样一处农家小院项目园区。园区由陕西瑞禾园田生态农业科技有限公司运营，碎石子路尽头，空旷的土地上矗立着一间小木屋，四周用篱笆围成院落。
几万块钱，在城里还买不到一个车位，在这里却能“长租”“农家小院”十年。销售人员进一步解释，租金只覆盖土地使用权，房子由租户自己出资建设，木屋、集装箱房、阳光房均可选择，园区可提供施工队，一个星期就能建好入住。
记者提出要看看园区的手续和合同，对此，经营者并不避讳，说他们租用的是东查村59户村民的138.5亩口粮地。
然而，在村民的口粮地上建房子，真的合乎相关法律法规吗？带着疑问，记者来到西安市自然资源和规划局未央分局汉城资源规划所。
更让人警惕的是，这一模式其实是几年前被相关部门严厉打击的“大棚房”换了马甲。汉城资源规划所工作人员指出，经营者明知其行为违法，却不自己建造木屋，而是让租地的人建造，以此将违法成本和后续风险转嫁给租户。一旦被查处，这些木屋将被认定为违建责令拆除，租户不仅租金难以追回，还要配合拆除，甚至可能因破坏耕地的行为承担法律责任。
记者调查中发现，另一种更为隐蔽的违规模式正在一些村庄里潜滋暗长，这种模式就是长租农村宅基地，由租户大拆大建。此类打着“农家小院”旗号的项目在社交平台上的宣传也是铺天盖地。在蓝田县前卫镇的一个村庄，记者看到几栋新建的农家小院，平房、二层小楼错落其间，与周围传统农房形成强烈反差。
40个宅基地散布在村落各处，可长租20年，到期后还可以续租，租金16.8万元或17.8万元，上面可以自行设计建房。
这番说辞听起来手续齐全、合法合规，但细究起来，问题重重。根据《土地管理法》相关规定，宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才有资格取得和使用，城镇居民严禁到农村购买宅基地和农民住宅。宅基地上建设房屋有严格的面积限制，且必须经过审批。这种以20年长租为名，任由城镇租户自建甚至建造二层别墅的做法，是否已经构成了变相买卖？记者首先来到蓝田县自然资源和规划局了解情况。
记者随即赶往蓝田县农业农村局，工作人员表示宅基地上建房需要审批手续，由镇上负责，可以去镇上问一问。
在前卫镇人民政府农村集体资产监管运营服务中心，工作人员给出了更直接的定性。城镇居民租赁宅基地后，擅自进行大拆大建，特别是建设多层别墅，这本身是违法的。宅基地的使用权归集体所有，仅限于满足本集体成员的居住需求，这种变相的买卖或者超过法定标准的建设，不仅违反了《土地管理法》，也违反了城乡规划法。他们已注意到这一情况，并已向上级部门汇报。
随着调查的深入，记者梳理出了这些“农家小院”长租背后所隐藏的巨大法律风险。一方面，存在合同无效风险，违反法律强制性规定的合同自始无效。如果违建被拆除，租户不仅面临钱房两空，产生的拆除费用甚至可能会被追偿。另一方面，还存在无法确权风险，不动产以登记为准，这些没有产权证的“小院”，在遇到继承、转让、抵押时，没有任何法律保障。更为严重的是，这种乱象破坏了土地管理秩序，大量优质耕地被圈占后用于非农建设，会威胁到粮食安全。
乡村需要振兴，更需要有序发展。追求田园生活本无可厚非，但任何时候，都不能逾越法律法规的红线，对于一些城里人来说，那些“几万元安家田园”的吆喝，不过是利用信息不对称和侥幸心理设下的陷阱。一旦贪图便宜、轻信承诺，田园梦就可能变成一场法律纠纷的噩梦。而更为重要的是，如何从源头管住“农家小院”租售乱象，在违法建筑成形前及时发现、及时制止，避免“建了拆、拆了建”的恶性循环，是摆在相关监管部门面前的一道必答题。
原标题：《西安周边违建“农家小院”调查》
来源：微信公众号“陕西广播电视台今日点击”
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