邳州市楼市：新房均价6,465-6,716元，二手房均价5,051-5,698元

8月6日，邳州二手房挂牌均价5,698元/㎡，同比下降6.28%。全市新房均价6,465-6,716元/㎡。新房与二手房之间，价差超过1,000元/㎡。 而就在四年前，邳州二手房曾高达8,262元/㎡。四年跌去近2,600元，跌幅超过30%，曾经火爆的苏北县级市，正在经历一场漫长的横盘。

一、6,716元 vs 5,698元：1,000元的“剪刀差”

2026年，邳州新房均价呈现出罕见的 “彻底冻结” 。安居客数据显示，1-5月新房均价被死死钉在6,716元/㎡，连续五个月纹丝不动；房天下数据显示6月新房参考均价6,465元/平，环比上月持平。聚汇数据则显示5月新房均价高达8,533元/㎡——不同平台数据差异巨大，说明邳州新房市场体量有限，统计口径的差异直接影响了均价数字。

在售新盘价格方面，分化同样明显：中凯·龙湖上院9,800元/㎡、碧桂园·大名府8,400元/㎡、金御上品8,900元/㎡、德信云溪雅院7,560元/㎡、金为翠微名府7,380元/㎡。安居客数据显示，邳州75.9%的新房价格在8,000元以下，17.2%在8,000-10,000元区间——邳州的主流购买力，集中在6,000-7,500元/㎡。

二手房方面，安居客数据显示7月均价5,698元/㎡，环比下跌0.16%，同比去年下跌6.28%。房天下数据显示6月二手房参考均价5,051元/平，环比下跌1.73%，同比暴跌10.54%。聚汇数据显示5月二手房均价5,802元/㎡。幸福里平台显示4月二手房参考均价5,132元/平。

新房约6,465-6,716元，二手房约5,051-5,698元——价差超过1,000元/㎡。

从年度走势看，邳州二手房在2022年曾达8,262元/㎡的峰值，此后一路下行——2025年7月6,049元/㎡、2026年2月5,651元/㎡、7月5,698元/㎡。四年跌去近2,600元，跌幅超过30%。 聚汇数据显示，近五年邳州二手房最高价8,120元/㎡（2021年6月），最低价5,651元/㎡（2026年2月）——最高与最低之间，差了近2,500元。新房连续5个月“冻”在6,716元，二手房却从8,262元跌至5,698元。新房靠开发商挂牌价在“撑面子”，二手房靠真实成交在“走量”。

二、区域“三个世界”：从1.45万到3,504的价差实验

邳州内部的房价分化，比全市均价更触目惊心。区域间价格波动幅度超过30%：

第一世界：核心区/品质盘（9,000-14,500元/㎡）——“信仰孤岛”

文华街道作为邳州的政治经济中心，区域内二手房均价1.25-1.45万元/㎡。东南板块（以陈官镇、界牌镇为代表）凭借工业用地价值，成交均价达9,800-1.2万元/㎡。房天下数据显示，嘉利佳苑二手房高达9,347元/㎡。这些核心区楼盘依托成熟配套，价格远高于全市均价。

第二世界：城东新区/普通新房（6,800-7,200元/㎡）——“夹心层”

城东新区新增供应的8个楼盘（如中梁首府、龙城国际），均价6,800-7,200元/㎡，主要吸引改善型购房者。东湖街道办事处6,000-7,000元/㎡的楼盘颇受关注。西北板块（运河街道、戴庄镇）因配套完善，价格稳定在7,200-9,000元/㎡区间。这是邳州成交量最大、流动性最强的价格带。

第三世界：老旧小区/边缘板块（3,500-5,800元/㎡）——“被遗忘的角落”

城东开发区部分老旧小区价格回落至8,800元/㎡。但更极端的价格在房天下数据中一目了然：金港新村仅3,504元/㎡、迎宾小区3,861元/㎡（环比暴跌13.10%）、航运新区3,990元/㎡、锦江花园3,616元/㎡。中国房价行情平台数据显示，东泰苑2季度挂牌仅4,776元/㎡。

同一个邳州，从文华街道1.45万到金港新村3,504，价差超过4倍。

三、新房市场的“横盘实验”：连续5个月纹丝不动

2026年1-5月，邳州新房均价被死死钉在6,716元/㎡，连续五个月持平。6月房天下数据同样显示6,465元/平，环比上月持平。在售新盘方面，华地·桃源里7,200元/㎡、邳州碧桂园大名府9,000元/㎡、碧桂园新都会9,000元/㎡、云溪雅院7,500元/㎡，全部“持平”。

开发商不敢涨、不敢降，只能“横”在那里等。 邳州新房市场正在从“有价无市”滑向“无量空转”。但值得注意的是，新增供应的12个楼盘中，8个位于城东新区——“东进战略”正在成为邳州新房市场最大的变量。

四、二手房市场的“以价换量”：3.6万套压顶，一年跌去6%

邳州二手房市场正在经历典型的 “以价换量” 。幸福里平台数据显示，4月邳州共有36,049套在售二手房。全年二手房成交约3.2万套，同比上涨9.6%。

70-90㎡刚需房成交占比高达58%——邳州的二手房市场，本质上是“刚需在托底”。银川路/人民路/明德路商圈占比超40%——成熟商圈的房源流动性最强。

从价格走势看，二手房从2025年7月的6,049元/㎡跌至2026年7月的5,698元/㎡，一年跌去351元，跌幅5.8%。房天下的数据更为极端——6月二手房5,051元/平，同比暴跌10.54%。量在涨、价在跌——典型的“以价换量”。

五、土地市场的“国资主导”：3.1亿+1.3亿，全部国企接盘

2026年邳州土地市场释放了一个强烈信号：国资托底，民企观望。

2月5日，鑫苑银杏府地块由邳州市鑫苑开发建设有限公司以31,125.6万元竞得，面积9.24万㎡，约定开工时间2027年5月。

7月24日，2026-14号地块成交公示，面积6.86公顷（约6.86万㎡），位于淮河路南、五台山路东。

7月30日，景和名苑项目由邳州市自然资源开发有限公司以13,090万元竞得，面积约4.7万㎡，约定开工时间2027年10月。

此外，戴庄镇一宗6,385.63㎡住宅用地同样成交。多宗宅地，全部国资接盘，没有民企溢价抢地的身影。 政府在“托底”供地，开发商在“观望”拿地——邳州土地市场的温度计，远未到“火热”的程度。

六、政策“组合拳”：契税补贴1.2%-1.5%+人才最高15万

2026年，邳州打出了几记政策重拳：

购房补贴（至2026年4月30日截止）：建筑面积140㎡以下的，按合同价1.2% 补贴；140㎡以上的，按1.5% 补贴。上半年已申请财政补助资金140多万元。

人才购房补贴：本科5万元、硕士10万元、博士15万元。本科还可通过彭城英才计划申领10万元人才补贴。

公积金新政（4月1日起）：徐州市住房公积金管理中心发布扩大住房公积金使用政策通知。

契税补贴：契税补贴800元/㎡+公积金贷款（利率3.1%）+装修补贴200元/㎡。

政策在发力——1.5%的契税补贴、最高15万的人才补贴——但新房连续5个月“冻”在6,716元、二手房一年跌去6%、3.6万套二手房压顶。政策的善意和市场的冰冷之间，隔着一条叫“信心”的鸿沟。

七、邳州楼市的三个真相

第一，6,716元的新房和5,698元的二手房之间，超1,000元的价差是“横盘撕裂”。 新房连续5个月“冻”在6,716元，二手房却从8,262元跌至5,698元——四年跌去超30%。新房靠开发商挂牌价在“撑面子”，二手房靠真实成交在“走量”。邳州75.9%的新房在8,000元以下——“8千以内”才是真实的市场温度。

第二，文华街道1.45万与金港新村3,504之间，差了4倍——邳州不是统一市场，而是“三个世界”。 文华街道和东南板块卖的是“城市核心+工业价值”，城东新区卖的是“东进规划+改善配套”，老旧小区和边缘板块卖的是“被遗忘的角落”。三个世界，三种逻辑，互不参考。 70-90㎡刚需房成交占比58%——邳州的二手房市场，本质上是“刚需在托底”。

第三，多宗宅地全部国资接盘、二手房一年跌去6%、3.6万套压顶，才是“房间里的大象”。 鑫苑银杏府3.1亿、景和名苑1.3亿——全是国资，没有民企溢价。3.6万套二手房在售——购房者今天买了，明天就可能贬值。邳州楼市正在经历的，不是“调整”，是 “漫长的横盘” 。

对于购房者：

· 刚需：重点关注5,000-6,500元/㎡的二手房或6,800-7,200元/㎡的城东新区新房。比文华街道核心区便宜5,000-8,000元/㎡。70-90㎡刚需房成交占比58%，这是邳州“流动性最强”的价格带。

· 改善：城东新区6,800-7,200元/㎡的新盘——8个新盘集中供应，选择多、议价空间大。文华街道1.25-1.45万/㎡已是“天花板”，别为“核心”支付过高溢价。

· 卖房业主：二手房一年跌去6%、四年跌去超30%——你面对的不是“买家”，是“挑选者”。金港新村3,504元/㎡、迎宾小区环比暴跌13.10%的教训值得铭记：城东新区优质房源可以“扛价”，老旧小区只能“割肉”。

邳州是“中国板材之都”，是徐州“东进战略”的核心承载区，GDP突破1,100亿元，京杭大运河与陇海铁路在此交汇。但当新房6,716元与二手房5,698元价差超1,000元、文华街道1.45万与金港新村3,504相差4倍、多宗宅地全部国资接盘的时候，楼市的剧本，从来不是由“板材之都”四个字单独书写的。

（本文数据来源：安居客、房天下、幸福里、聚汇数据、中国房价行情平台、邳州市自然资源和规划局等公开数据，截至2026年8月。）