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在全球多数城市商用物业持续承压的背景下，日本不动产市场走出独立上涨行情，投资热度持续攀升，海内外资本加速入局，成为全球地产市场的亮眼增长点。
01
第二季度交易额破万亿，市场热度飙升
世邦魏理仕CBRE的最新统计显示，2026年4‑6月，日本商用不动产投资额（统计对象为10亿日元以上交易）达到1.1210万亿日元，同比增长17%，时隔19 年突破1万亿日元关口，足以印证日本商业地产赛道的投资吸引力持续走强。
其中，日本写字楼投资规模达到4,357亿日元，同比暴涨88%，是整个商用地产里热度最高的板块。
写字楼市场上大额交易频出，比如公寓开发企业Goldcrest 豪掷1,000亿日元，收购东京港区知名楼宇「PASONA SQUARE」；日本森信托也拿出325亿日元，拿下港区「神谷町信托大厦」部分产权，东京核心区位优质写字楼成为各大机构争抢的标的。
02
写字楼供需失衡，租金持续创新高
为什么写字楼市场会如此火热？
其实，你看了租赁端的真实数据，就能明白资本为什么愿意重金入场。
写字楼中介三鬼商事发布7月统计，东京都心五区写字楼平均挂牌租金来到每坪23,287日元，环比上涨 1.28%，创下31年以来的新高。
企业办公需求旺盛。新冠疫情过后，日本企业全面恢复线下办公，同时为了招揽和留住人才，大量企业愿意搬迁、扩租，优先选择硬件体验更好的甲级写字楼。
目前，东京都心五区的写字楼租金已经连续30个月持续走高，距离90年代泡沫时期的历史高点仅一步之遥。
但市场供给严重不足，企业很难找到符合自身条件的办公场地。
最新数据显示，2026年7月都心五区写字楼空置率仅 1.95%，远低于5%的供需平衡警戒线，可供选择的现成房源越来越少。此外，受大厦内部扩租、企业从自有楼宇迁出等因素影响，当月空置面积直接减少3,400坪。
现成大楼一房难求，企业开始把目光投向还未竣工的新建楼宇。
不动产服务商 CBRE表示，2026年下半年即将完工的4栋大型写字楼，截至6月预租签约率已经超过90%。三菱地所开发的「大手町 Gate 大厦」，还没正式完工就基本满租，7月竣工即实现100%出租。
房源紧缺之下，房东掌握绝对议价权。东京八重洲已经出现每坪10万日元的超高租金成交案例。部分业主甚至不再追求房子建好就立刻租满，宁愿拉长招商周期，等待更高的报价。
CBRE高级总监岩间有史分析称，物价推升租金，房源稀缺，企业承租方对高租金的接受度也在不断提高。
03
物流设施紧随其后，资金扎堆核心区域
除写字楼外，物流设施同样是投资热门。
2026年第二季度，物流设施投资额达1,135亿日元，同比上涨40%，增长势头十分强劲。
物流设施投资交易集中于首都圈，其投资占比超过80%，大幅高于过去五年50%的平均水平，资金扎堆趋势十分明显。
依托电商行业蓬勃发展、供应链体系持续完善的利好，现代化物流资产具备稳定的租金收益预期，持续吸引机构资金布局。例如：日本物流基金投资法人就完成124亿日元交易，收购川崎物流中心。
写字楼与物流设施投资火热，背后是物价走高带动租金上行。虽然受利率抬升影响，投资预期收益率有所下行，但多数机构预判，2027年末行业收益率将迎来回升，市场长期价值仍被看好。
CBRE 副总监能势知弥指出，未来市场会进一步分化，只有稀缺性强、收益前景扎实的优质物业，才会持续受到资本青睐，普通劣质、偏远区域物业将逐步被市场淘汰。
整体来看，日本商用地产凭借写字楼供需紧平衡、物流资产产业支撑扎实的双重优势，走出了逆势上涨的独立行情，基本面支撑坚实，也因此吸引大量机构资金涌入。
但行情分化会越来越明显，并不是所有物业都能享受红利。普通投资者如果布局日本不动产，无论商用还是住宅，优先锁定核心地段、租户质量过硬、资产稀缺度高的标的，避开冷门区域、老旧劣质资产。
同时需要充分考量利率波动、持有成本、租金周期变化等风险，立足长期配置，而非短期投机炒作。
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