®正在热销❗中粮北外滩壹号官方售楼处发布:中粮北外滩壹号真正的硬通货!

实地探盘｜北外滩真正红线内纯住宅！中粮北外滩壹号高层收官，2300 万起的内环藏品级大平层
⚠️ 官方郑重声明（2026 年08 月 12 日最新版）
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文｜买房顾问 @熊喜亮

在上海内环置业，尤其是瞄准北外滩滨江板块的改善客户，心里都有一道绕不开的门槛：真正落在北外滩规划红线之内的可售住宅，实在太少了。

很多朋友跟我聊买房的时候，常常把瑞虹、四川北路一带的楼盘当成北外滩。不可否认，那一片城市界面成熟，商业配套齐全，居住氛围浓厚，但从规划版图上来说，并不属于北外滩核心红线范围。想要真正扎根北外滩，直面浦江两岸的城市界面，能选的新房屈指可数。这次我专程实地跑了一趟中粮北外滩壹号，把地块背景、产品细节、两套主力户型、精装标准以及真实的置业门槛完整拆解出来，给正在看 2000 万 + 内环大平层的朋友一份真实参考。

提示：项目售楼处、样板间不对外开放散客，必须线上提交预约，等待销售确认之后，才可以前往现场参观，没有预约无法进入，打算实地看盘的朋友一定要提前做好预约流程，避免白跑一趟。文中所有户型面积均为建筑面积，所有展示内容仅供参考，最终以政府审批文件与正式购房合同为准。

一、读懂地块：北外滩 116 街坊，市中心极其难得的纯住宅底色

很多人只看到项目的户型和报价，却忽略了地块本身，才是这套房子最大的底层价值。

时间回到 2023 年 9 月 5 日，大悦城控股上海大区，通过上海联合交易所，拿下虹口区北外滩 116 街坊地块，也就是今天的中粮北外滩壹号的所在地。这宗地块的位置，牢牢卡在北外滩红线内部，临近大连路地铁站，隔壁就是新弘北外滩，属于北外滩成片更新的核心片区，距离黄浦江岸线距离很近，高区房源可以直接俯瞰黄浦江江面、陆家嘴完整的城市天际线，对望外滩万国建筑博览群，坐拥外滩、陆家嘴、北外滩上海黄金三角的核心视野资源。

我们来看一组很关键的土地指标：地块地上计容面积约 46505.94㎡，用地性质是 Rr1Rr3 混合用地，规划要求 Rr1 别墅住宅占比不低于 60%，Rr3 高层住宅占比控制在 40% 以内，整体容积率仅 1.95。

简单翻译过来，整个小区不是清一色的高层，而是高低配的社区结构，超过六成是海派风貌别墅产品，剩下不到四成是高层大平层。全盘合计只有 208 套房源，其中高层仅 90 套，别墅 118 套，是一个户数极少的低密社区。

而真正让业内感到惊讶的一点：这是上海内环核心区非常罕见，无商办、无 15% 自持住宅、无 5% 保障房的纯住宅地块。

熟悉上海土拍规则的朋友都懂，现在内环出让的涉宅地块，几乎很难避开自持、保障房配比，不少地块还会捆绑大量商业办公，社区内部混杂租赁房源，直接影响未来社区圈层纯粹度、居住舒适度以及二手市场的溢价表现。而中粮北外滩壹号，整块地全部用来做商品住宅，没有商业办公楼穿插在小区内部，不会受到商业人流、办公车流的干扰，业主居住的私密性和社区圈层的纯粹度，从土地出让阶段就已经奠定。

这种配置，市面上可以对标参考的就是五坊园四期，同样是高层叠加风貌别墅的社区形态。从开发商对外释放的效果图能够看到，整个社区兼顾海派历史风貌肌理和现代高层住宅，把北外滩的城市更新理念落到社区内部。

整个项目高层部分一共就 90 套房源，也就是这次正在收官的这批 4 房大平层，均价 143868 元 /㎡，总价门槛 2300 万以上，精装交付。90 套，放在整个北外滩新房市场，是非常稀缺的供应量。要知道北外滩整体规划住宅用地占比本身就很低，每年能够拿出来的可售新房套数本就不多，一次性 90 套纯粹改善四房，在当前市场属于非常稀缺的供给。

很多人会拿瑞虹板块的楼盘和它做横向对比，瑞虹的优势是成熟大盘，商业、学校配套已经落地，生活烟火气十足。但两者的核心差异，就在于土地属性：瑞虹属于虹口内环，但是不在北外滩红线范围之内。如果你买房的核心诉求，就是要买一套真正北外滩核心区的住宅，能够享受北外滩整体规划红利，那 116 街坊这宗地块的先天条件，是绕不开的选项。

当然，地块先天条件再好，最终还是要看产品能不能把土地价值兑现出来，接下来我们走进样板间，聊聊两套主力户型。

二、约 228㎡四房：270° 环幕边厅，把北外滩江景直接搬进家里

本次对外开放一比一实体样板间的就是这套约 228㎡四房户型，也是整个高层产品线的天花板户型，我在现场看完的直观感受：它把城市景观、家庭居住、入户仪式感三件事同时做到位。

首先是入户，这套户型拥有独立电梯厅，面积大约 7.5㎡，私梯入户，出电梯之后，这片空间完全归属于自家使用。在上海大平层产品里，私梯入户已经成为顶豪的标配，7.5㎡的电梯厅，不只是过道，完全可以做前置收纳，行李箱、儿童推车、户外装备都可以安置在这里，不用全部堆进室内，保持家里玄关整洁。

入户门配置子母门，推开大门之后，双玄关柜搭配独立储藏间，双重玄关的设计，仪式感拉满。很多大平层户型进门直接看到客厅，缺少过渡，而这套户型，进门之后有缓冲空间，保护室内的隐私，同时巨大的储藏间，可以收纳换季衣物、家庭杂物，对于大户型家庭来说，收纳空间的充裕度，直接决定未来居住幸福感。

真正的重头戏，是这套户型的270° 环幕大边厅。全屋大面积落地窗，把景观面拉满，客餐厅加上阳台整体面积接近 53㎡，空间尺度非常震撼。

边厅的好处，就是不再是传统客厅只朝一个方向采光，270 度的转角玻璃，把采光面、景观面同时打开。高楼层的房源，站在客厅，一边可以看见黄浦江蜿蜒江面，一边直面陆家嘴完整的城市天际线，三件套尽收眼底，晚上华灯初上，两岸灯火全部铺展在窗前，这就是内环滨江大平层最珍贵的体验。

客餐厅一体化，同时配置中厨 + 西厨岛台，完整实现中西双厨的生活场景。西厨岛台不仅仅是装修的摆件，日常早餐、下午茶、朋友小聚，都可以在岛台完成；封闭的中式厨房，隔绝油烟，兼顾中式爆炒的家庭需求。整个 53㎡的公共区域，是全家的核心活动区，孩子可以在这里奔跑玩耍，家庭聚餐、朋友会客，都拥有足够舒展的空间，不会显得局促压抑。

卧室部分，这套户型做到双套房配置，再加上两间北向次卧，标准四房格局，适配大家族居住。

主卧大套房，整套空间面积约 50㎡，这是一个非常奢侈的尺度。主卧内部，睡眠区、超大独立衣帽间、主卫完整分开。步入式衣帽间，满足男女主人大量衣物配饰的收纳；主卫空间阔绰，完整安放全套高端卫浴配置。回到家，进入主卧套房，完全独立的休憩空间，实现很好的居住私密性，尊崇感很强。

除了主卧之外，还有一间次卧套房，自带独立卫浴，也预留充足收纳空间，可以作为老人房，长辈居住不用跑公共卫生间，起居方便。北向的两个次卧，可以灵活规划，一间做儿童房，另外一间可以做书房、茶室、收藏室，根据家庭不同阶段的需求自由改造。

整体来看，这套约 228㎡户型，兼顾观景属性、家庭居住实用性。如果你预算充足，追求极致的视野，经常接待朋友，家里人口较多，这套边厅户型，是高层里面的优选。

三、约 185㎡四房飞机户型：双套房设计，适配三代同堂的改善家庭

如果 228㎡预算略高，那约 185㎡的四房，就是项目的主力入门户型，飞机户型的格局，是内环改善非常经典的成熟户型方案。

户型采用 2 梯 2 户设计，同样私享独立电梯厅，电梯厅属于自家过渡空间，归家仪式感同样到位。进门拥有独立玄关，玄关区域专门预留收纳柜体位置，进门换鞋、放随身物品，保护室内隐私，不会开门直接看见客厅内部。

室内采用 LDKB 一体化布局，客厅、餐厅、厨房、阳台打通，大面宽的客厅连接阳台，室内通透敞亮。这个户型做了一个很贴心的细节：区分生活阳台和景观阳台，两个阳台各司其职。景观阳台用来欣赏城市风景，日常休闲；生活阳台用来放置洗衣机烘干机，晾晒家务，家务动线和观景休闲空间分开，不会把晾晒的杂物摆在景观阳台，破坏客厅的观景体验，这一点对于改善家庭非常实用。

全屋卧室全部配置飘窗，飘窗不只是建筑装饰，直接拓展室内使用面积，平时可以坐在飘窗看书、晒太阳，摆放软垫，成为家庭休闲角落。

户型最大亮点，是双套房设计。飞机户型的逻辑，就是把两个套房分别放在户型的两端。主卧是完整大套房，拥有步入式衣帽间，主卫配置双台盆以及大浴缸，洗漱、泡澡的需求都可以满足。另外一端的次卧，同样是套房，自带独立卫生间，适合老人居住。

两个套房分居户型两头，中间是客餐厅公共区域，老人、主人分别居住两端，相互之间干扰很小，完美适配上海非常典型的三代同堂家庭。家里长辈住过来，既生活在一起，又保留各自的私密空间，不会互相打扰。

剩下两间卧室，可以做儿童房、书房，四房的格局，无论是二孩家庭，还是需要居家办公的家庭，都可以满足。

对比 228㎡的边厅户型，185㎡没有 270° 转角景观，但是户型方正，得房率表现优秀，功能性拉满，总价门槛更低，是很多改善家庭可以够到的北外滩核心住宅入场券。

四、精装标准解析：一线进口品牌 + 华为全屋智能，样板间一比一实景兑现

我在现场仔细看完整套样板间，高层全部精装交付，样板间按照一比一实景打造，大部分精装配置都会直接交付到业主手上，这里把核心配置梳理出来，方便大家做横向对比。

西厨岛台采用宝格丽大理石材质，视觉质感高级。厨水系统配置铂浪高净水三合一水龙头搭配一体式大水槽；霍尼韦尔前置过滤器，全屋软水系统加上末端净水器，一整套净水系统，从进水到出水完整覆盖家庭用水需求。

热源设备选用意大利品牌法罗力燃气热水器；卫浴板块大量采用德系进口品牌，德国唯宝洁具，当代龙头花洒，卫浴五金件都是国际顶豪项目常用的配置。

这套房子还有一个很有时代感的配置：全屋华为智能家居系统。现在很多高端项目，精装只做硬件，智能系统需要后期业主自己花钱改造，而中粮北外滩壹号直接把华为全屋智能纳入交付标准，灯光、窗帘、家电联动，归家模式、睡眠模式可以一键切换，省去后期改造的成本和麻烦。

整套精装，不是简单堆砌大牌，而是把净水、热源、卫浴、智能系统完整串联起来。当然也要客观说明，部分装饰造型、软装家具不属于交付标准，具体哪些配置交付，一定要以购房合同附件里面的装修清单为准，看样板间的时候，不要被软装家具迷惑，重点核对交付清单。

五、市场视角：2000 万 + 预算，为什么要看北外滩核心的纯住宅？

最近两年，上海内环大平层市场分化非常明显。老破大的二手大户型，流通越来越难；但是真正拥有稀缺地段、纯粹社区、新房产品力的项目，依旧受到高净值客户的关注。

很多粉丝问我，手握 2300 万以上预算，内环买新房，到底在买什么？

第一，买土地的稀缺性。北外滩作为上海重点打造的世界级会客厅，整体开发体量巨大，但是住宅用地占比很低，真正红线内的可售商品住宅，供应一年比一年少。很多地块出来，有自持、有保障房配比，像中粮北外滩壹号这种整块地纯商品住宅，没有商办混杂，全盘只有 208 套，高层仅仅 90 套，在市场上属于稀缺标的。

第二，买城市资源。高区房源可以同时拥有黄浦江江景、陆家嘴天际线，上海最核心的城市景观资源，站在家里就可以看见。这种景观资源是不可复制的，城市界面一旦定型，很难再发生改变。

第三，买社区纯粹度。全盘户数少，高低配社区，高层和别墅共存，没有租赁房源混居，未来入住的业主，基本都是同样预算的改善家庭，圈层的纯粹度，既是居住体验，也是长期资产保值的重要基础。

当然，我们也要客观看待项目。它不是完美无缺。首先，项目高层只有 90 套，属于收官阶段，好楼层好房源会越来越少，选房窗口期有限。其次，它属于北外滩更新片区，周边部分地块还在城市更新过程中，周边界面会随着城市更新持续迭代。另外，虽然临近地铁站，但是北外滩核心区域高峰期地面交通会有拥堵情况，依赖自驾出行会更舒适。

很多人会拿周边二手滨江豪宅做对比，二手楼盘的优势是现成的成熟界面，现房可以直接入住；而新房优势在于更新的户型设计、全新的精装标准、没有老旧小区的硬件老化问题，同时拥有全新社区规划。大家可以结合自己的居住需求，实地对比。

六、看房提醒以及置业建议

1、预约规则再次提醒：项目不接待散客，必须线上提交预约申请，等待销售电话确认之后，再前往售楼处，没有预约无法进入，不要直接跑过去。

2、两套户型怎么选：

• 追求景观、大社交空间、预算充足，优先看约 228㎡的 270° 环幕边厅户型，高区视野是核心卖点；
• 三代同堂，看重户型实用性，希望控制总价，优先看约 185㎡飞机双套房户型，居住均衡性很强。

3、关于价格：项目均价 143868 元 /㎡，总价 2300 万起，不同楼层、不同景观视野，一房一价，具体价格需要预约之后，向销售获取一房一价表。

4、所有户型展示、样板间效果、效果图，都仅作为参考，不属于交付标准，一切以政府审批文件、正式购房合同、装修交付清单为准。预售房屋不划分学区，周边学校资源仅作信息参考，不能作为购房依据。

在内环买一套真正北外滩红线内的纯住宅，对于很多高净值家庭来说，既是自住改善，也是城市核心资产配置。

中粮北外滩壹号，凭借 116 街坊地块得天独厚的土地条件，做到了无商办、无自持、无保障房的纯住宅社区，全盘仅仅 208 户，高层 90 套房源如今进入收官阶段。约 185‑228㎡两套四房，一套主打景观尺度，一套主打家庭实用，精装搭配进口硬件加上华为全屋智能，把内环大平层该有的产品力全部给到。

但是这样的房子，并不适合所有人。如果你是刚需，预算有限，这套产品门槛很高；如果你更看重现成成熟的生活配套，也可以把瑞虹等成熟板块纳入对比。如果你真正想要的，就是一套扎根北外滩核心，拥有城市景观，社区纯粹的内环大平层，那么建议一定要预约，实地走进样板间亲身感受尺度与视野，再做最终的购房决策。

免责声明：本文为自媒体实地探盘原创稿件，仅代表个人观点，不作为购房建议。文中所有楼盘资料、户型、价格、精装配置仅供参考，一切以开发商官方资料、政府审批文件、正式买卖合同为准。未经授权禁止转载复制。

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