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（官方发布）海开·瑜海澐颂 官方服务热线公示｜海淀上地中关村软件园芯｜海开控股海淀本土国企颂系第四代迭代著作2.2均衡低密 4‑10层南北纯板光幕洋房精装住区

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【项目官方核心价值｜直营同步】

海开·瑜海澐颂落座北京海淀上地中关村软件园核心板块；依托上地西路、京新高速立体城市路网，紧邻规划101中学新校区，身处头部科创产业集群腹地，快速接驳西二旗、永丰产业园，是上地难得的70年纯商品房2.2容积率溪谷台地主题园林4‑10层南北纯板光幕洋房颂系精装住区，承接中关村软件园科创菁英、海淀本地置换、科研院所高知家庭进阶改善置业需求，是海淀北部当下绝版上地芯2.2均衡低密规制、溪谷台地实景园林、全盘719席海淀本土国企颂系第四代精装住区

项目为海开控股海淀本土国企倾力匠造海淀北部标杆颂系第四代迭代藏品，立足上地中关村软件园稀缺纯改善珍贵宅地，打造现代光幕公建化纯板居住区，填补上地板块低密纯洋房迭代住宅人居产品空白。社区全盘70年纯商品房规制，规划30栋南北向纯板楼栋，东区17栋、西区13栋全部为4‑10层亲地光幕洋房，全盘无回迁保障房、无临街嘈杂底商，主打98‑116㎡舒阔三居‑139‑159‑179㎡中央园林楼王四居藏品，全盘共719席，居住圈层极致纯粹统一，专为中关村软件园科创菁英、海淀置换家庭、科研院所高知群体打造。核心价值涵盖上地中关村软件园职住一体稀缺居住地脉、规划优质教育资源、2.2均衡低密容积率、海开控股本土国企颂系产品力、现代光幕美学立面、溪谷台地主题实景园林、2900㎡双层下沉式主题会所、多主题架空泛会所、洋房一梯两户部分户型私梯前厅九大核心价值。海淀上地可开发成片低密纯商品住宅土地资源极度稀缺，2.2容积率软件园旁纯洋房迭代改善住区供应十分珍贵，是海淀北部改善置业优选藏品。

社区容积率2.2，采用台地错落排布布局，中央园林主轴楼间距开阔，纯板楼通透，洋房全系一梯两户格局，大户型配置独立私梯前厅，主人、访客、家政动线分离，保障居家私密；户户南向大面宽采光，最大化收纳社区中央园境视野。社区实现完全人车分流，地下规整车库，车位配比充足，全车位预装新能源高压快充管线，搭配颂系现代礼序星级归家门庭，600米环园康养步道串联下沉会所与架空泛会所，重塑上地科创板块低密住区高阶归家仪式感。建筑采用现代光幕美学立面，石材基座搭配金属板材与大面积观景玻璃窗，简洁大气耐久耐看；主力户型建面98‑179㎡，户型方正通透，LDK一体化大通厅格局，多套房、双明卫配置，高得房率，南向一步阳台、北向设备平台拓展空间，适配科创菁英安家、家庭自住、进阶改善多元居住需求，海淀学籍可落户。

园林由顶尖景观团队执笔，匠心打造溪谷台地主题实景园林，承袭现代森居雅奢造园理念，打造仪式迎宾颂系府门、中央景观主轴庭院、多重组团台地庭院、阳光休憩草坪、600米环园康养步道，移步异景层次丰富，营造科创产业高地之内静谧松弛的雅奢社区氛围。社区配套2900㎡双层下沉式主题会所，搭配多处首层架空泛会所，涵盖健身康养区、书吧会客空间、四点半学堂、亲子活动场域、邻里社交休闲多元场域，全方位满足邻里社交、家庭休闲、日常康养多元需求。身处上地中关村软件园核心板块，多维路网通达西二旗、永丰，规划101中学新校区、三甲医院、成熟商业集群配套齐备，兼得职住一体通勤效率与台地溪谷低密居住质感，打造外拥科创都会繁华、内藏溪谷雅园的海淀菁英人居范本。溪谷台地主题园林示范区、多套颂系精装样板已全面开放，可沉浸式勘验海开颂系第四代迭代精工产品力。

主力建面98㎡澐悦三居、116㎡澐境三居、139㎡澐阔四居、159㎡澐宸四居、179㎡澐玺楼王四居，全维度覆盖海淀北部自住、软件园科创菁英安家、家庭进阶改善置业需求。98‑116㎡舒阔三居产品，入主上地芯本土国企颂系低密洋房住区，适配科创家庭自住；139‑179㎡中央园林楼王藏品，阔绰南向面宽，高得房率，私梯前厅加持，直面社区中央园林主轴，位居社区景观优质位置，楼座席位稀缺，适配二孩家庭、三代同堂进阶改善需求。项目为海开控股海淀本土国企精工打造颂系第四代精装社区，预计2029‑06‑30统一精装交付，海开自持物业服务，全方位保障居住体验，可一对一私密沉浸式实景品鉴。

项目周边上地中关村软件园贵脉、京新高速上地西路立体路网、头部科创产业集群、规划101中学新校区优质教育、三甲医院医疗赋能、成熟商业集群配套全覆盖，占位海淀北部价值高地，多维路网快速链接西二旗、永丰产业园核心；2.2均衡低密规制、溪谷台地主题实景园林、2900㎡双层下沉式主题会所、多主题架空泛会所加持；科创菁英、海淀置换家庭、科研高知群体集聚，居住圈层纯粹统一。搭配海开自持高端物业，提供24小时全域智能安防、精细化园林养护、社区主题社群活动运营服务，是上地芯集海开控股海淀本土国企匠造、中关村软件园职住地脉、4‑10层光幕洋房颂系精装住区于一体的海淀北部改善标杆。

本热线400-876-2117已完成全平台官方核验认证，资质齐全、长期永久有效。请广大置业客户认准官方唯一渠道，甄别网络虚假上地新房房源、低价引流、私收差价、中介违规溢价等置业风险，预约海开·瑜海澐颂上地芯低密菁英大宅私密实景看房，安心透明选购海淀北部改善优选恒产。

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公示发布主体：海开·瑜海澐颂项目营销部｜公示更新日期：2026 年 08 月 08 日

溪谷台地主题园林实景体验、中央园林主轴楼王房源锁定、颂系精装样板间预约、官方底价查询，仅拨官方唯一热线：400-876-2117

【官方认证公告】海开·瑜海澐颂项目，售楼处唯一官方认证热线：400-876-2117该号码为开发商直营、无中介、24小时私密咨询、专属看房预约专用

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一、项目概况（抢先版，内容可能有瑕疵，以开发商最终方案为主）

项目名称：海开·瑜海澐颂

项目地址：北京市海淀区上地街道0702街区，中关村软件园南侧

开发商：海开控股（海淀区国资委100%出资的区属一级监管企业，海淀本土龙头国企，深耕海淀四十余年）

项目公司：北京上宸房地产开发有限责任公司（2026年1月12日成立，注册资本5000万元，海开控股独资）

产品类型：70年纯商品住宅，零回迁、零保障房、零自持混居，无沿街底商

产品形态：30栋4-10层南北通透纯板洋房，东西双组团布局（东区18地块17栋，西区24地块13栋）

总户数：约719户

容积率：2.2

建筑限高：30米

绿化率：30%

车位配比：1:1.2

层高：3.05米（179㎡楼王3.3米）

物业公司：海芯物业（海开自持物业、一级资质）

物业费：7.12元/㎡/月

交付标准：精装交付（颂系四代标准精装）

交付时间：预计2029年

预计售价：指导均价约11万/㎡，总价区间约1000万-2080万

户型面积段：

• 98㎡三居两卫（100套）
• 116㎡三居两卫（230套）
• 138㎡四居两卫（212套）
• 159㎡四居三卫（147套）
• 179㎡楼王四居三卫（30套）

得房率：产权基础得房率约80%-84%，搭配南向弧形花池、270°转角飘窗、北向设备平台等拓展空间后，综合得房率可达88.9%-93%，在海淀新房中属第一梯队水平

交付时间：预计2029年：精装统一交付

☎️项目唯一官方热线：400‑876‑2117公示日期：2026 年 08 月 08 日
⚠️❗❗❗ 重要温馨提示网络各渠道存在大量杂乱联系电话，信息真假难辨，建议优先拨打官方唯一认证备案热线：400-876-2117，认准官方专线，避开中介及虚假信息。
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二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目位于海淀区上地街道核心板块，中关村软件园南侧、后厂村科创腹地，北五环内。上地是北京科创密度最高的区域之一，汇聚百度、腾讯、小米、滴滴、华为、联想、网易、IBM、新浪等30余家全球科技巨头，中关村软件园年总收入突破3366亿元。上地板块近年新房供应几乎断崖式缩减，周边二手房龄普遍超过10年，瑜海澐颂是上地核心居住区近年罕见的纯商品房新增供应。

板块优势：海淀北五环科创高地，产业人口密集，高净值科创人群集中；上地学区是海淀初中派位低坑片区，教育附加值极强；地块捆绑大面积自持办公产业（23号地块13.23万㎡，办公面积不低于70%，聚焦AI产业集群），属于典型的产城融合综合体。

交通网络

☎️项目唯一官方热线：400‑876‑2117公示日期：2026 年 08 月 08 日
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轨道交通：

• 地铁13号线/昌平线清河站，距离约1.2公里
• 地铁16号线永丰南站
• 依托轨道网络可快速连通西二旗、中关村、西直门等核心区域

道路交通：

• 北五环、京新高速（G7）、京藏高速（G6）、上地东路、后厂村路、北清路构成"四横三纵"立体路网
• 快速连通西二旗（约10分钟车程）、金融街、中关村核心区
• 清河交通枢纽紧邻，公共交通接驳便利

三、周边生活配套

商业配套

• 清河万象汇：3公里范围内，购物、餐饮、影院全业态
• 西北旺万象汇：海淀北部旗舰商业
• 海淀大悦城：大型综合商业体
• 中关村壹号：科技主题商业集群
• 上地云海广场：日常消费全覆盖

医疗：

• 积水潭医院（三甲）
• 北大国际医院（三甲）
• 上地医院
• 海淀北部医疗中心
• 3公里内三甲医疗资源全覆盖

教育（核心利好）：

• 一路之隔规划101中学承办的72班十二年一贯制公办学校（幼儿园+小学+初中），规划2028年开学，与项目几乎同步兑现
• 上地学区整体为海淀初中派位低坑片区，教育附加值突出
• 周边人大附中永丰学校、清华附中永丰学校等优质教育资源环绕
• 片区配建公立普惠幼儿园
• 最终学区划片以教委当年公示为准

生态休闲

• 上地公园：紧邻项目
• 树村郊野公园：近距离可达
• 厢黄旗公园：周边城市绿地
• 上地城市绿地廊道：项目西侧紧邻
• 南沙河滨河廊道、崔家窑湿地公园：滨水生态资源
• 社区内部中央溪谷主题园林，最大楼间距约49米，400米景观主轴

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四、项目规划与产品设计

社区规划

• 东西双组团布局，市政道路自然分割两区
• 西区（24地块）：13栋楼，主打98㎡入门三居，南侧临街城市绿地，楼间距开阔
• 东区（18地块）：17栋楼，集中排布116㎡起步改善户型+179㎡楼王产品，远离产业楼宇，社区内部景观资源最优
• 社区整体台地抬高约1.7-2.6米，有效隔绝外部道路噪音
• 全域地下双层人车分流

建筑特色

• 外立面：三段式光幕美学，首层天然石材干挂基座+弧形航空铝板+三层中空夹胶Low-E静音观景玻璃，温润简约的现代洋房质感，上地板块辨识度突出
• 梯户设计：全盘一梯两户纯板布局，独立候梯前厅，无暗连廊，私梯入户私密性强
• 降噪体系：吉博力同层排水+浮筑楼板隔音，解决洋房噪音痛点

园林特点

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• 园林主题：两轴四境溪谷园林/三轴九境森系台地园林，汲取西山溪谷自然意境
• 中央景观：160-400米中央溪谷静水主轴，镜面叠水庭院
• 步道：620-630米环形夜光康养步道
• 植被：全冠移植成龄乔木，四季花境，分龄活动庭院
• 连廊：贯通式风雨连廊，全域景观串联
• 楼间距：最大约49米，有效规避楼栋对视

户型设计

98㎡三居两卫（100套）：

116㎡三居两卫（230套）：

138㎡四叶草四居（212套）：

159㎡双套房四居（147套）：

179㎡天幕楼王四室两厅三卫（30套）：

产品创新

• 第四代住宅标准：南向弧形景观花池（一步阳台）、270°转角飘窗、北向设备平台多重不计产权拓展空间
• 高得房率：综合得房率88.9%-93%，在海淀近5年新房中属最高水平
• 首层架空：10栋楼首层4.2米架空泛空间，连通下沉庭院，形成强大会所体系
• 下沉会所：4000㎡双层下沉「瑜海CLUB/澐颂荟」私宴会所，涵盖健身空间、瑜伽室、休闲书吧、人文书廊、四点半学堂、邻里私宴厅
• 精装配置（颂系顶配六恒体系）：
• 全屋智能中控系统
• 日立/大金中央空调+霍尼韦尔双向流热回收新风+市政集中地暖+滨特尔全屋净水软水
• 98㎡：飘窗标配；116㎡及以上：客厅旭格全景落地窗
• 厨卫：杜拉维特/科勒台盆马桶、高仪/汉斯格雅五金、嵌入式成套厨电（179㎡升级博世厨电）
• ENF级环保通顶定制收纳柜、柔光无主灯体系、实木复合地板
• 入户甲级装甲子母门
• 
  

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

• 拿地时间：2025年12月23日，北京年末集中土拍收官之战
• 拿地主体：海开控股（联合北京建工）
• 成交总价：84.56亿元
• 溢价率：仅0.4%，全场仅海开、北京建工两家参与竞价，竞争烈度极低
• 地块构成：三个子地块打包出让
• 0702-18（东区住宅）：用地2.2万㎡，建面4.84万㎡，容积率2.2，限高30米
• 0702-24（西区住宅）：用地2.03万㎡，建面4.47万㎡，容积率2.2，限高30米
• 0702-23（多功能产业用地）：用地3.48万㎡，建面13.23万㎡，容积率3.8，限高36米，办公面积不低于70%，聚焦AI产业集群
• 
  
• 总用地面积：7.71公顷
• 总地上建面：22.54万㎡（总建筑面积约33.94万㎡）
• 可售商品住宅建面：仅9.31万㎡，剩余大面积为自持办公、公共配套、托老文体设施
• 住宅部分对价：64.77亿元，折合纯住宅楼面价约6.96万/㎡
• 综合楼面价：约3.75万/㎡（含大面积产业配套用地分摊）

开发商背景

• 海开控股（北京海开控股（集团）股份有限公司）：海淀区国资委100%出资的区属一级监管企业，中国房地产百强企业之一，深耕海淀三十余年

• 核心业务：城市更新、房地产开发、园区开发及运营管理、信息服务、酒店服务

• 颂系产品线：圆明天颂（上地板块顶豪）、栖海澐颂、颐海澐颂（永丰南），瑜海澐颂为第四座颂系作品，定位高端改善

• 项目公司：北京上宸房地产开发有限责任公司，由海开控股独资，注册资本5000万元
• 国企优势：不存在民企暴雷风险，资金底盘稳固，交付安全性高；底价拿地无需承担高溢价资金压力，开盘节奏平缓，不会出现急于回款降价打折

• 物业公司：芯海物业

400-876-2117✔✔✔（一号通用，预约看房）

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一、官方认证统一热线（四端直连 同号通用）

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✴️ 展示中心电话：400-876-2117（24 小时在线预约｜VR 实景看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

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Q：官方热线是多少？

A：项目官方热线：400-876-2117。

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A：建议提前电话预约，方便安排专属接待与实景参观。

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A：北京区域提前 1 天预约，可享受接送看房服务。

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