朔州楼市深度观察：“能源之城”，房价在收缩中艰难筑底

在山西省北部，雁门关外、桑干河源头，朔州——这座因改革开放而兴、因煤炭而盛的年轻城市，正站在一个前所未有的十字路口。2025年全市GDP达到1303.7亿元，人均GDP83337元。然而，与经济体量形成剧烈反差的，是楼市在“量稳价跌”与“人口雪崩”双重夹击下的冷峻现实——以及那个足以颠覆一切供需逻辑的终极变量：人口。

一、量稳价跌：一份“韧性”与“脆弱”并存的成绩单

先看数据。

房价方面，下行趋势明确。2025年，朔州二手房挂牌均价约4745元/㎡。进入2026年，房价延续温和下行——6月二手房挂牌均价约4732元/㎡，新房参考均价4581元/㎡。从年度走势看，2025年12月房价约5043元/㎡，至2026年6月已累计下跌约300元。区域分化极为明显：朔城区太行国际新城等品质小区达6000元/㎡以上，而朔铁三区仅2850元/㎡——同一座城市，房价从2800元到6000元+，分化之剧烈令人瞩目。

销售端的表现则相对稳健。2025年全年，全市商品房销售面积37.7万平方米，同比增长2.8%，超额完成省定任务。1-11月，全市商品房销售面积33.9万平方米，同比增长12.3%，增速位居全省第三。1-5月，商品房销售面积9.2万平方米，同比增长10.4%，比全省平均增速高13.2个百分点。在多数城市销售面积两位数下滑的背景下，朔州能守住正增长，殊为不易。

然而，投资端的寒意不容忽视。2025年上半年，全市土地出让仅32宗，出让面积87.46万㎡，同比下降22.88%；成交价款仅2.01亿元。土地出让溢价率仅2.25%——开发商拿地热情之低，可见一斑。固定资产投资虽完成415亿元、增长6.5%以上，但房地产投资的贡献微乎其微。

二、人口：一场“雪崩式”的深度危机

如果说房价是楼市的“表”，人口就是楼市的“里”。朔州楼市的所有困境，归根结底都指向一个根本现实——人口正在以惊人的速度消失，且老龄化程度远超全国平均水平。

总量在持续萎缩。 2025年末，朔州常住人口156.10万人，比上年末减少0.68万人。从历史峰值看，2010年朔州常住人口曾达171.5万人——十五年间，人口净减少超过15万人。人口净流出趋势延续，2025年净流出0.68万人。朔州已被列入全国272个收缩型城市名单。

自然增长已全面崩溃。 2025年全年出生人口仅0.78万人，出生率4.98‰；死亡人口1.35万人，死亡率8.62‰。死亡人数是出生人数的1.73倍，人口自然增长率跌至-3.64‰。而2025年山西全省自然增长率为-3.32‰——朔州的负增长幅度比全省平均水平更为严峻。4.98‰的出生率，意味着每200个朔州人中，一年只有1个新生儿。

老龄化，才是真正的“灰犀牛”。 截至2025年末，朔州60岁及以上人口高达36.20万人，占常住人口的23.19%；65岁及以上人口25.77万人，占比16.51%。这意味着每五个朔州人中，就有一个是60岁以上的老人。与七普时期（2020年）60岁以上人口29.02万人、占比18.2%相比——短短五年间，老年人口净增7.18万人，占比飙升近5个百分点。局部数据更为惊人——朔城区神头街道振兴中心社区60岁以上老年人占45%左右。老龄化程度持续加深的同时，劳动年龄人口不断减少。2025年末，全市15-64岁劳动年龄人口111.48万人，比上年减少1.50万人。

三、当“人口断层”遇上楼市供给

一个简单的经济学常识：住房需求最终来自于人。当人口每年减少近7000人、当出生率跌至4.98‰、当23.19%的人口超过60岁——楼市的供需关系正在发生不可逆的崩塌。

一方面，人口总量锐减意味着住房需求的系统性萎缩。十五年间减少超过15万人，意味着数以万计的潜在购房需求正在消失。4.98‰的出生率，意味着未来的刚需群体正在以惊人的速度枯竭。另一方面，36.20万老年人口意味着存量住房的持续释放。老年人随子女迁往太原、北京等大城市，或离世后释放住房——二手房供给端持续承压。

这种供需关系的根本性逆转，已经体现在市场数据中。2025年上半年土地出让面积下降22.88%、土地出让溢价率仅2.25%——开发商正在用脚投票，对这个市场做出最悲观的判断。虽然销售端同比增长2.8%，但这是在政企合力“以价换量”的背景下实现的——通过价格优惠、团购折扣、送家具家电、送车位等让利措施带动销售。

四、政策托底：一场艰难的“逆风战”

面对楼市困局，地方政府祭出了一系列政策组合拳。

“好房子”建设引领品质升级。 2025年，朔州出台《推进“好房子”建设试点工作方案》，坚持创新引领，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

城市更新与保障房双管齐下。 2025年，完成4个城中村、27个老旧小区改造，既有住宅加装电梯20部。住房保障精准落地，公租房租赁补贴发放242户，完成1162户公租房租户资格审核。2026年，朔州出台《中心城区配售型保障性住房管理办法（试行）》，面向工薪收入群体和引进人才配售。

金融端持续发力。 银行贷款利率降低，购房成本下降。2026年，朔州提出加快构建房地产发展新模式，稳步扩大现房销售，防范化解市场风险。

然而，政策托底或许能带来阶段性企稳，但无法扭转人口“雪崩”带来的长期下行趋势。 “好房子”建设、保障房供应、城市更新等措施，在人口每年减少近7000人、出生率仅4.98‰、老龄化高达23.19%的大背景下，其边际效应正在递减。当人口这个最根本的“需求引擎”逐渐熄火，任何政策都只能是治标不治本。

五、结构性困境：“能源之城”的转型之痛

朔州楼市的核心困境，深植于这座城市的经济结构之中。

第一，产业单一，抗风险能力弱。 朔州因煤而兴，煤炭及相关产业长期是经济支柱。2025年，全市高技术制造业增加值同比下降36.8%，战略性新兴产业中生物产业下降22.4%、高端装备制造业下降46.9%、新材料产业下降20.3%——新动能增长乏力，旧动能持续萎缩。

第二，省会虹吸效应加剧。 山西省除太原外，其他城市均为人口净流出城市。朔州到太原高铁仅需1.5小时——这种交通便利性，反而加速了人口被太原“虹吸”的过程。

第三，人均GDP高企掩盖了结构性危机。 83337元的人均GDP看似可观，但这是建立在煤炭等资源产业之上的“虚高”。当资源红利消退、人口持续流失，人均GDP的“光环”将迅速褪去。

六、结语：收缩时代的“朔州之问”

朔州的楼市困境，本质上是一座资源型城市在人口“雪崩式”流失与深度老龄化双重压力下的必然产物。当出生率跌至4.98‰、死亡率高达8.62‰，当23.19%的人口超过60岁，当十五年间流失超过15万人——楼市的一切问题，归根结底都是人的问题。

朔州的故事，也是中国众多收缩型城市最典型的缩影。在人口总量见顶、区域分化加剧的大背景下，如何与“收缩”共处，如何从“卖地求发展”转向“留人谋长远”——朔州的答案，或许关乎中国数百个中小城市的未来。

好消息是，朔州GDP突破1300亿元，第三产业增加值705.4亿元、增长3.6%。只有产业转型成功，才能留住人；只有留住人，楼市才有真正的支撑。 但对于一座每年流失近7000人、老龄化逼近四分之一的城市而言，这场“留人”之战，注定艰难而漫长。

楼市的下行或许不可避免，但转型的希望，永远在于人——在于那些选择留下、选择归来的人。而在朔州，这样的人，正变得越来越少。