韩国全租房诈骗受害者已超4万人 年轻租房族仍是重灾区

韩国全租房诈骗问题，远远没有结束。

7月，全租房诈骗受害者支援委员会共召开3次全体会议，最终认定609起案件属于全租房诈骗受害案件。其中，563起为新申请或重新申请案件，另外46起是通过异议申请追加认定。

截至目前，自2023年6月《全租房诈骗受害者法》施行以来，韩国全国累计认定的全租房诈骗受害者已经达到4.0278万人。

这个数字放在任何一个租房市场里，都不是小事。4万多人背后，是4万多个曾经以为自己只是正常租房、最后却发现保证金可能拿不回来的家庭和个人。全租房诈骗最让人崩溃的地方就在这里：受害者不是去做高风险投资，也不是贪图暴利，而是想租一个能住的房子。

在韩国，全租房制度本来是很特殊的一种租赁方式。租客一次性交一大笔保证金，居住期间通常不用每月支付很高租金，退租时房东再把保证金还回来。对很多年轻人来说，全租房曾经是比月租更划算的选择。可一旦房东资金链断裂、房屋被拍卖、抵押关系复杂，或者一开始就存在诈骗设计，租客的保证金就会变成最危险的钱。

这次公布的数据里，有一个很明显的特点：受害者大多不是高价豪宅租客，而是普通租房族。

从受害金额看，保证金在1亿至2亿韩元之间的占比最高，达到43.4%；1亿韩元以下占42.0%；2亿至3亿韩元占12.3%。整体来看，保证金低于3亿韩元的受害者占比高达97.6%。

也就是说，绝大多数受害者的保证金都在3亿韩元以下。这个区间在韩国租房市场里，更多对应的是普通住宅、办公型住宅、多户住宅和年轻人能负担得起的房子。它不是富人之间的资产纠纷，而是普通人最基础的居住安全出了问题。

对很多年轻人来说，1亿到2亿韩元可能已经是全部积蓄，再加上贷款、父母支援，才凑出来的租房保证金。如果这笔钱拿不回来，不只是搬家困难，而是人生计划都会被打乱。结婚、换工作、继续读书、买房、养孩子，很多安排都会因为保证金被套住而停下来。

从地区看，受害者主要集中在首都圈，占60.7%。这并不让人意外。首都圈人口密集，租房需求大，年轻人、上班族、外地来首尔工作的人都集中在这里。房价高、全租保证金高、交易频繁，也给诈骗和风险房源留下了空间。

除了首都圈，大田占11.1%，釜山占10.1%。这说明全租房诈骗并不是只发生在首尔周边，而是已经扩散到主要城市。只要有租房需求、有保证金交易、有信息不透明，就可能出现类似风险。

从住房类型看，多户住宅占比最高，达到28.7%；其次是办公型住宅，占20.8%；多家庭住宅占18.5%；公寓占13.3%。这个分布也很能说明问题。受害者并不主要集中在传统大公寓，而是大量集中在多户住宅、办公型住宅这类年轻人和单身租客常住的房源里。

很多年轻人刚工作时，不可能马上住进大型公寓。办公型住宅、都市生活住宅、多户住宅，往往是他们进入城市后的第一类居住选择。这些房子位置方便、面积不大、总价相对低，看起来适合一个人或年轻情侣居住。但也正因为交易分散、业主复杂、抵押和债务关系不容易看清，风险更容易被隐藏。

年龄分布更直接。40岁以下青年群体占全部受害者的75.9%，仍然是受影响最严重的群体。

这才是全租房诈骗最刺痛韩国社会的地方。受害最重的是年轻人，而年轻人本来就已经面对就业、房价、结婚、生育压力。很多人好不容易工作几年，攒了一点钱，或者借助贷款和父母帮助，才租到一套房。结果房子还没住稳，保证金却出了问题。

对年轻人来说，租房本该是独立生活的开始，可全租房诈骗把这个开始变成了债务和官司。

本次审议案件中，59.6%获认定为全租房诈骗受害者；23%因不符合法定条件被驳回；还有10.1%因为可以通过最优先受偿制度等方式全额返还保证金，未被纳入支援对象。

这也说明，申请认定并不等于一定能获得受害者身份。韩国全租房诈骗支援制度有法定条件，不符合条件的案件会被驳回。有些租客虽然遭遇了保证金风险，但如果可以通过现有优先受偿制度拿回全额保证金，也不会被纳入支援对象。

对受害者来说，这个过程可能很复杂。很多人不仅要面对房东失联、房屋拍卖、搬家困难，还要准备材料、申请认定、等待审议。如果被驳回，还可能继续异议申请。一个租房问题，最后变成长期的行政和法律拉扯。

为了帮助受害者稳定居住，韩国土地住宅公社也在推进受害住房收购项目。截至目前，LH已累计收购1.0256万套全租房诈骗受害住房。

这个项目的做法是，受害者把优先购买权转让给LH，LH再通过竞拍取得涉案住房，并把房子作为公共租赁住房继续提供给受害者居住。受害者可以把房屋低于市场价格成交产生的拍卖差额转为租赁保证金，并且可以在原住房最长连续居住10年；退租时，还可以返还相应差额，以减轻经济损失。

这套机制听起来比较复杂，但核心意思就是：让受害者不要因为房东出事、房子拍卖，就马上失去住处。对很多人来说，能不能继续住在原来的房子里很重要。搬家本身要花钱，找新房也要保证金，工作和生活圈也都在附近。如果被骗之后还要立刻搬走，压力会更大。

LH表示，今年1月至7月平均每月收购752套住房，收购速度正在加快。截至7月31日，LH共收到2.3712万件住房收购事前协商申请，其中1.6072万件已完成审议，并被认定具备收购条件。

这个数据说明，受害住房收购需求仍然很大。受害者最需要的不是一句安慰，而是能不能继续住、保证金能不能少损失、未来几年生活能不能稳定下来。

韩国国土交通部也表示，遭遇全租房诈骗的承租人，可以向所在地市、道政府申请受害者认定。经认定后，可通过住宅城市保证公社全租房诈骗受害者支援中心，申请住房、金融、法律等相关支援。

这类支援对受害者很重要。因为全租房诈骗不是单纯房东和租客之间吵架，而是牵涉房屋所有权、抵押、拍卖、债务顺序、保证金返还、贷款和居住权。普通人很难自己搞清楚所有法律关系。如果没有法律和金融支援，很多受害者根本不知道下一步该怎么办。

这件事放到中国读者熟悉的语境里，也很好理解。中国没有完全一样的全租房制度，但租房保证金、长租公寓爆雷、房东债务纠纷、押金难退、二房东跑路，这些问题大家并不陌生。共同点都是：普通租客本来只是想找个地方住，却因为信息不透明和制度漏洞，被卷进了复杂的资金风险里。

韩国全租房诈骗之所以影响这么大，是因为它击中了韩国租房制度的核心信任。全租房能运转，靠的是租客相信房东将来能还保证金，也相信登记、抵押、保险和法律制度能保护自己。可是大量诈骗案件出现后，租客会开始怀疑：我交出去的这笔钱，真的安全吗？

一旦这种信任被破坏，整个租房市场都会变得紧张。租客更害怕全租，房东更难找到租客，贷款和保证保险审核更严格，年轻人租房成本也可能上升。最后，诈骗造成的损失不只落在受害者身上，也会扩散到整个租赁市场。

这也是为什么韩国政府必须持续认定受害者、推进住房收购和支援制度。因为这不是一批案件结束就能解决的问题，而是关系到普通人能不能安心租房。

不过，救济只能处理已经发生的伤害，真正更重要的是预防。租客签约前能不能更容易查到房屋抵押和债务情况，保证金保险能不能覆盖更多人，异常高风险房源能不能提前拦截，中介和房东违法成本能不能提高，这些才是减少下一批受害者的关键。

对年轻租房族来说，最现实的提醒还是不要只看房租和位置。签全租合同时，必须确认房屋登记簿、抵押权、先顺位债权、房东税款滞纳情况、保证保险能否加入、中介资质等信息。看起来麻烦，但和几千万、上亿韩元保证金相比，这些步骤一点都不多余。

全租房诈骗最残酷的地方，是它把年轻人刚开始建立的生活安全感打碎了。很多人不是有钱人，只是想在首都圈租一间离公司近一点、交通方便一点的房子。可最后，他们不仅可能失去保证金，还要面对搬家、贷款、官司和长期心理压力。

7月新增认定609起，累计受害者超过4万人，这个数字提醒韩国社会：全租房诈骗不是过去式。它仍然在继续影响普通租客，尤其是40岁以下年轻人。

房子对很多人来说，不只是资产，而是生活的底线。全租房诈骗动摇的，正是这条底线。韩国现在要做的，不只是帮已经受害的人尽量减少损失，更要让下一批年轻人租房时，不用把自己多年积蓄押在一个看不清风险的房子里。