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01.基本信息

2024年12月30日第八批次土拍首日，招商&越秀以总价21.82亿元竞得长宁区仙霞社区地块（长宁区W040602单元F1-09地块）。

长宁内中环十年难遇的新房供应，也是天山路最后一块宅地。

天山路有2号线串联，又邻近苏州河，环境非常宜居，沿线早就“塞满”了高端住宅小区，上一个入市的新房还要追溯到西郊紫薇花园。

而且从卫星图看，待上市的和樾长宁俨然是天山路两旁最后的住宅用地供应，真正的入手即绝版的优质资产！

地块近邻苏州河，距离地铁2号线北新泾站直线距离仅约300米。地块占地约1.12万方，容积率2.2，成交总价218251万元，溢价率约24.53%，楼板价88495元/㎡，装修标准不低于4000元/㎡。

和樾长宁用国际视野打造出了一个生态公园、商业街区、艺术休闲、高端居住等高度复合的多元居住底盘，这是公区居住体验全方位的升维！

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和樾长宁社区设计过程稿

①生态公园底盘：

项目的社区景观突破传统社区绿化模式，构建了层层递进的内外三公园格局，最外围是半马苏河公园、哈密公园、风铃绿地等构成的先天生态资源；在社区门口还有约1700㎡口袋公园，成为居者举步即达的游玩胜地；而在内部更打造约3900㎡垂直立体园林景观，让生态绿意融于日常生活。

②商业街区底盘：

在社区外部，项目以空间的退让，规划打造约1200㎡社区沿街配套，预计后续规划运营智慧社区集市、24H日式超市、深夜食堂，日咖夜酒等，成为国际化生活方式的商业延伸。

③艺术休闲底盘：

和樾长宁配备高端运动会所+艺术休闲架空层，形成全龄层、全天候的社区活力中心。满足业主各类社区、娱乐需求，高端圈层自然天成。

高端运动主题下沉式会所包含室内高尔夫球场、斯诺克、健身club私人运动场域，满足高端圈层的志趣共鸣。

另外，项目规划架空层与景观共同打造分龄分时分兴趣的国际化生活场，儿童艺术画廊、心流舱、闺蜜下午茶、儿童社交、儿童探索区（快乐教育实践）、下沉景观休息区、林荫步道、景观植物园等。

④归家仪式感底盘：

在归家仪式感的营造上面，项目打造了地上地下双动线。

地上是7重归家路线，从口袋公园到商业烟火，穿越门厅后经过三重社区景观，最后高定入户，层层递进的礼序归家，开启一场穿越风景的归家之旅。地下是4重，从车库门头到车库玄关到入户光厅再到入户大堂，让平凡的日常场景成为尊崇身份的暗语。

当然，除了公区亮眼，项目室内的品位同样在线，雕刻立体实木、艺术玻璃等高端材质大量运用，厨房标配嘉格纳四件套（厨电品牌届的劳斯莱斯），颜值与奢华兼具。

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和樾长宁即将加推建面约120-143㎡3-4房户型，标配私家电梯厅+三阳台设计，样板展示区已开放，恭迎品鉴。

项目建面约143㎡户型的设计无疑是市场一流水准，一梯一户保证私密性和尊崇感；四开间朝南+大宽厅，采光效果爆棚；主卧贯穿南北套房设计，南北都有飘窗，舒适度可圈可点。

更重要的是，该户型划时代的做到了3阳台设计，尤其是南向约8m的超跑级阳台，非常震撼！如果把阳台、飘窗和电梯厅等实得面积都加一起，实际可利用面积超过132㎡，实得率超92%。（该实得率数据根据实得面积预估计算所得，仅供参考，不作为置业依据。最终得房率以购房合同为准）

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为保障您的专属看房体验，和樾长宁售楼处现全面实行预约制接待。

一、核心联系方式

和樾长宁售楼处电话：400-8100-015（工作日9:00-21:00，周末无休）

和樾长宁营销中心电话：400-8100-015（可直接咨询房源动态、活动详情）

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和樾长宁售楼处地址：上海市普陀区府村路与礼泉路交叉口西北200米

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录。

二、拨打与服务说明

预约到访：近期客户较多，建议提前拨打400-8100-015预约，避免排队等待。

专属权益：预约成功可享一对一专属服务、免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示：项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约。

三、防伪与合规提示

和樾长宁售楼处电话：400-8100-015

核验要点：认准统一热线400-8100-015，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新：如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

【交通】三横两纵 无界畅达世界

【北横通道】东西走向黄金动脉,连接了长宁、普陀、静安、黄浦、虹口、杨浦6个行政区，西起中环线（北虹路），东至周家嘴路、内江路，串联起了虹桥枢纽和互联宝地等区域。

【天山路】长宁发展中心轴线，贯通中山公园商圈、天山路商圈、临空经济园区等；

【延安高架】中心城区的重要交通动脉，快速直达静安寺、新天地、人广等商圈；

【中环路】快速通达大宁、五角场、世纪公园、前滩等区域中心；

【内环路】‌快速通达徐汇滨江、陆家嘴、上海站、虹口足球场等经济、文化、商业的核心地带。

【地铁2号线】直线距离威宁路站约800m，北新泾站约200m,东向2站中山公园，4站静安寺，6站人广，9站陆家嘴，直抵浦东国际机场，西向3站虹桥2号航站楼，4站虹桥火车站，是上海名副其实的国际线。

商业方面：北新泾站上盖规划约5万㎡商业综合体，与周边百联西郊、缤谷广场形成“15分钟消费圈”，辐射临空经济园区高净值人群。步行700米至百联西郊购物中心（重装开业），1站地铁至威宁路站缤谷广场，2站至中山公园龙之梦。3公里内覆盖古北黄金城道、ART PARK大融城等高端消费圈。

教育方面：海耀中国际学校、上海包玉刚实验学校、宋庆龄幼儿园国际部等在侧，国际教育资源环绕；项目直线距离市区重点（公办）-延安实验初中仅约200m、适存小学约700m，长宁实验小学、华东师范大学附属天山学校、娄山中学等优质学校在侧。

医疗方面：约1.5KM内近享健康医靠，上海市同仁医院、上海和睦家医院（长宁院区）等国际优渥医疗资源；3KM左右上海交通大学医学院附属儿童医院、长宁妇幼保健院、长宁区天山中医医院等优质医护资源（全市前3）

和樾长宁售楼处电话☎：400-8100-015【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

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7月的高温天里，上海有些售楼处却比室外还热闹。看房的人一波接一波，刚需家庭和改善置换客挤在一起，沙盘前围得里三层外三层。

热闹是真的。 8月1日中指研究院发布的百城价格指数显示，2026年7月，上海新房价格环比上涨0.96%，涨幅位居百城第一，样本均价达到64712元/㎡。 紧随其后的是大连0.53%、兰州0.46%、成都0.44%、深圳0.43%。

但把视野拉到全国，画风完全不一样。

7月百城新建住宅均价17229元/㎡，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。

数字看着是红的，拆开看就明白：100个城市里，27个上涨，64个下跌，9个持平。 一线城市新房环比涨0.63%，二线涨0.14%，三四线代表城市反而跌了0.07%。

也就是说，上海那一抹亮色，是被核心城市的高端盘硬拉起来的。 中指研究院企业研究总监刘水说得很直白：这是"结构性上涨"。

什么叫结构性？ 7月上海入市的安澜上海、云锦华庭、沄启滨江，深圳的深圳湾沄玺、信悦湾、观潮——这些名字背后都有一个共同点：核心地段、改善定位、单价不低。 它们一进场，就把整个城市的样本均价拱了上去。

普通买房人要看清楚：上海涨0.96%，不代表上海所有小区都涨了0.96%。 远郊的老房子、配套一般的高层，价格该承压还是承压。

新房有备案价护着，二手房可是实打实的真金白银博弈。

7月百城二手住宅均价12584元/㎡，环比下跌0.44%，跌幅比6月还扩大了0.02个百分点。 100个城市里，只有8个城市的二手房价格环比上涨，剩下92城全部下调。

一线城市二手住宅环比跌0.25%，二线跌0.45%，三四线跌0.48%——城市能级越低，调整压力越大。

唯一在一二手两端都保持上涨的一线城市是上海，二手房环比微涨0.09%，样本均价55277元/㎡。 但这个涨幅，和一手房0.96%比起来，差了十倍还多。

其他7个二手房上涨的城市是：西宁、湘潭、宿迁、昆山、东营、秦皇岛、肇庆——除了昆山，基本都是三四线或县级市，属于局部供需错配下的零星反弹，不是趋势。

扬州跌2.13%、金华跌1.40%、泰州跌1.04%，这才是大多数城市二手房主的真实处境。

7月28日，上海第六批次土拍。杨浦八埭头地块，4家竞买人、219轮竞价，最终保利发展&华润置地联合体以161.2亿元拿下，成交楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%。

这是上海2026年的年度总价地王，也是杨浦滨江板块的楼面价地王。

同一天，徐汇康健地块溢价率24.51%；北京朝阳区酒仙桥地块经248轮竞价，中海以46.8亿元拿下，溢价率25.8%。

地王频出，很容易让人觉得"楼市要起飞"。 但看清楚参拍名单就知道：中海、金茂、建发、保利、华润、招商、越秀——全是头部央国企。 它们敢砸钱的地方，清一色是一线城市的稀缺核心地块。

中指研究院上海数据总经理张文静的判断是：上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块。

这句话翻译过来就是：热钱只去核心区，其他地方它不去。

深圳7月的数据也印证了这一点。 全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。

其中新房网签3529套，同比增长32.7%；二手住宅网签4795套，同比增长3%，约占商品住宅成交总量的六成。 深圳一、二手住宅销售价格已连续4个月环比上涨。

央视镜头记录了一个细节：深圳南山核心区一个新楼盘，离项目直线距离500米处拍出楼面价10.8万元/㎡的地王。 地王一出，这个项目7月以来的看房量和成交量环比都往上走，营销负责人说"来访的成交转化率提升了50%"。

但深圳内部也在分化。 乐有家数据显示，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月11.17%的高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月收窄。这意味着核心地段的业主腰杆硬了，但外围的业主还在让步。

7月深圳二手住宅成交均价6.0万元/㎡，在连涨3个月后首次回调。

很多人没注意到一个更关键的数字。

克而瑞数据显示，截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期26.1个月。其中一线城市25.3个月，二线24.4个月，三四线城市31.6个月。

什么概念？按现在的销售速度，三四线城市手里已经拿到预售证、还没卖掉的房子，要两年半多才能卖完。 行业公认的健康区间是6到12个月，18个月以上就算供过于求。

更值得玩味的是，这26.1个月是在"控供给"的前提下被动消化的结果。 上半年重点50城合计供应建面同比下降36.8%，地方政府主动减少新增住宅用地出让，房企投资意愿低迷，相当于把水龙头关小了，池子里的水才慢慢下去一点。

杭州、合肥的去化周期不足1年，上海、天津不足20个月。而部分人口流出的县域，广义去化周期超过127个月——也就是十年多。

7月这一组数据，把中国楼市的两副面孔同时摆在了桌面上：

一副是上海新房涨0.96%、深圳一二手同比双增、核心区地王频出、优质盘开盘即罄的热闹场面。

另一副是百城二手房92城下跌、三四线去化周期31.6个月、多数城市还在以价换量的冷清现实。

中指研究院在8月1日的报告里写得很克制："目前市场修复分化态势或将持续，市场全面企稳仍需时间。 "

过去十几年，闭眼买房都能涨的逻辑，建立在一个隐含假设上：你买的房子，所在的城市、所在的板块、所代表的产品力，都在同一条上升曲线上。

这个假设现在已经不成立。

同样的上海，核心区二手房环比涨0.09%，远郊楼盘去化吃力；同样的深圳，南山豪宅看房要排队，外围刚需盘还在拼折扣。 城市在分化，城市内部也在分化。

7月这一轮行情，本质上是一线城市核心区"好房子"的一次集体亮相。 住房城乡建设部正在征求意见的《"好房子"建设指南》，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度重新定义了住宅标准。 新规之下的产品，和五年前十年的老产品，根本不是同一个物种。

购买力在向"大城市+核心地段+好产品"三重叠加的资产集中，这是7月数据背后最清晰的信号。

至于其他房子，它们还在自己的周期里慢慢走。