400多户设计了70余种户型！北京首个连片原拆原建项目的民生考量

2026年7月30日，北京市海淀区中关村东区A组团主体结构全面封顶。

实事求是地讲，地就那么大，我们必须尽全力保障老百姓的核心利益，在有限的空间中把每平方米都用到位。

中房报记者 刘洋 北京报道

这场持续近4年的城市更新，终于从图纸走进了现实。

7月30日，随着最后一方混凝土浇筑到位，北京首个片区化央产小区原拆原建项目——北京海淀中关村东区A组团主体结构迎来全面封顶，对于这片始建于1950年、曾居住过数十位著名归国科学家的老社区而言，无疑是翻开了崭新的一页。

据中国房地产报记者了解，更新过程中，北京海淀区中关村东区不仅在户型方面进行了精细化设计，还创新构建了“中央财政+地方政府+产权单位+社会资本+居民”的多方共担的融资机制，并成功落地北京市首笔危旧住宅楼改建对公贷款，为全国存量房连片改造提供了一个可参照样本。

“实事求是地讲，地就那么大，我们必须尽全力保障老百姓的核心利益，在有限的空间中把每平方米都用到位，在小户型里见真章。”北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师钱嘉宏表示。

小户型里见真章

北京中关村东区AB组团拆除前景象。

北京海淀区中关村东区始建于上世纪50年代，与中国科学院同频成长。项目主体部分初建于20世纪50年代，被北四环路分为南、北两区。总用地34.11公顷，现状建筑面积30.41万平方米，涉及103栋房龄超50年的央产楼房，共5542户居民。

筒子楼连片林立、上下水管网堵塞不畅、冬季采暖条件窘迫，历经70余年岁月洗礼，这座承载着光荣记忆的社区日渐衰败，居民居住难题日益凸显。2020年前后，这片老旧社区纳入危旧楼房改建范围，居民的居住困局迎来转机。

转机之外是“三道硬约束”：要求户数不得增加；风貌协调区限高33米；所有新建住宅按照北京市地标执行——日照、消防、绿化、层高，一样不能少。

更棘手的是，这不是“一张白纸”式开发，5542户不能同拆同建，必须轮动建设，拆一批、建一批，按照改造约束条件，新建建筑不得对未拆除住宅形成不利影响，同时还需规避对毗邻小学造成各类干扰。

“开发商拿地是一张白纸，我们面对的是一张皱巴巴、画满了旧线条的草图。”钱嘉宏表示。

比物理空间更复杂的，是户型的碎片化。

这片中科院大院里，混杂着中科院公房、个人承租公房、已房改私房，甚至还有北大产权房，原始户型从8平方米、10平方米到20平方米不等，大多非成套，没有独立厨卫空间。

要在总量控制的前提下把零散指标归类、取整，设计团队进行了精细化的“2平方米一归档”设计。他们将原有户型按2平方米一档归整，从38平方米兜底起步，向上多档递增。A组团474户，最终定制出70余种户型方案。

38平方米，是现行规范下成套住宅的功能底线：单人卧室不小于6平方米，还要有独立厨卫和基本厅堂。针对极小户型，团队在有限空间内优化动线，让每一寸面积承担核心居住功能。最终，6层至11层新楼错落排布，形成了半围合院落，配有电梯、独立厨卫的新楼拔地而起。

“400多户，70多种户型，这不是在设计房子，是在给400多个家庭写‘安居答卷’。”钱嘉宏表示。

设计团队从2022年进场，至今已经陪着这个项目走过了近4个年头。这期间，他们不仅是设计师，更是政策的翻译官、居民诉求的倾听者和技术方案的解题人。

据钱嘉宏介绍，以前画图，甲方满意就行；现在画图，要给老百姓讲明白为什么面积这么定、户型这么排，居民出资是怎么组成的。设计团队陪同签约，现场答疑，把图纸上的线条变成老百姓听得懂的几室几厅、阳光好不好、厨房大不大。

这一切，都是为了让原拆原建居民实现更好的安居。

原拆原建的资金共担机制

完备规划蓝图落地，首要破解资金平衡、分批建设两大核心难题。

5542户不能同拆同建，滚动开发便成了最佳解法：项目依“统一规划、分步实施、压茬推进”切分为A、B、C、D四个组团。A组团2024年12月开工，计划于2027年年底交付；B组团247户已于2025年10月实现100%签约腾房。

“组团滚动式开发的本质，是把一个超大片区问题拆成几个中等难度、资金可平衡、居民可承受的局部问题。”钱嘉宏说。

A、B组团项目资金由中央财政、海淀区政府、产权单位、社会资本、居民多方进行共担。在此基础上，项目在北京市金监局的大力支持下，与国开行、建行北分合作，于2025年成功落地北京市首笔危旧住宅楼改建对公贷款。

有限改造预算全部倾斜刚需民生配套：厨卫独用、电梯入户、人车分流。用指挥部的话说，“不能让老百姓为了住新房，背上还不完的债。”

新建住宅摒弃同质化仿古复刻套路，设计团队提取老院区灰色外立面、三段式线脚、坡屋顶等经典建筑符号，运用现代建材重构表达。新建筑兼具现代居住舒适度与中关村科研大院独有的历史底色。

将原址保留的3栋“特楼”之一，钱学森、钱三强、郭永怀等科学家曾在此居住。

民生改善之外，片区科研历史文脉完整保留。

103栋老楼中，3栋曾住过钱学森、钱三强、郭永怀等老一辈科学家居住过的“特楼” 原址保留。改造完成后，建筑持续投入日常使用，以活化利用替代封闭式静态保护，持续承载片区科研记忆。

在城市发展从增量扩围转向存量提质的背景下，北京中关村东区的原拆原建提供了新的解题思路，通过精细化户型设计、片区整体长远统筹、多元主体共担资金机制，让老百姓的居住品质得到实实在在地提升。

（北京市住宅建筑设计研究院供图）