威海最高跌幅 72%！11 大楼盘高台坠落，大批外地旅居业主深度站岗

大家好我是楼评会，今天讲一讲威海的楼盘价格。

威海地处山东半岛最东端，滨海风光秀美，是近代海防名城，海洋文化底蕴深厚。凭借海岸资源，大量康养、海景楼盘崛起，吸引全国各地异地养老、度假购房者置业。

作为国内知名滨海宜居城市，前些年乳山银滩、文登南海、临港区、荣成滨海板块大规模开发。楼市上行周期，开发商大肆宣传负氧离子、一线海景、养老康养概念，大批外地看房团涌入，很多海景楼盘价格一路冲高。随着旅居需求退潮，片区配套兑现不足，新房海量供应，楼市分化十分明显。环翠、高区核心生活城区房价相对坚挺，而远郊文旅大盘价格出现断崖式回落，不少 2017‑2021 年高位入手的外地业主损失惨重。今天盘点威海跌的最惨 11 个楼盘，给异地养老、刚需购房者全面避雷。

一、恒兴碧海名居｜乳山银滩海景大盘，旅居泡沫彻底破碎

恒兴碧海名居坐落乳山银滩，当年主打一线近海景观，楼市巅峰新房单价 13800 元 /㎡，全国各地养老看房团大批量购入小户型房源。

小区冬季入住率极低，供暖配套不完善，周边缺少大型医院、商超，仅适合短期夏季度假。如今小区二手均价 1800 元 /㎡，跌幅接近 87%。片区二手房挂牌量巨大，大量房源挂牌两年以上无人问津，不少业主只能亏本割肉离场。

二、海都花苑｜银滩步梯海景社区，配套短板暴露无遗

海都花苑地处乳山银滩核心片区，楼市高点精装单价 11200 元 /㎡，靠着海岸风光吸引大量外地中老年购房者。

建成年代较早，步梯楼栋居多，冬季供暖不稳定，周边只有小型小卖部，生活便利性很差。现在小区二手均价 1750 元 /㎡，跌幅 84%。片区同类海景社区扎堆，房源严重过剩，市场下行阶段几乎没有本地刚需托底。

三、南海半岛｜文登南海文旅盘，城市外溢规划落空

南海半岛位于文登南海新区，楼市巅峰均价 10500 元 /㎡，宣传南海新城发展、滨海康养，吸引省内以及北方异地购房者。

距离文登主城区距离遥远，产业导入缓慢，优质公立学校、三甲医疗配套落地滞后。如今小区二手均价 2700 元 /㎡，跌幅 74%。片区库存居高不下，同等预算，购房者更愿意选择威海主城成熟小区。

四、天鹅湖海上庄园｜荣成天鹅湖低密盘，湖景概念溢价清零

天鹅湖海上庄园地处荣成天鹅湖周边，主打湖景生态，楼市巅峰洋房单价 12600 元 /㎡，候鸟康养概念加持，不少改善家庭入手置业。

片区以湿地生态为主，常住人口稀少，商业、医疗资源薄弱，只适合短期游玩。当前小区二手均价 4500 元 /㎡，跌幅 64%。洋房大户型总价高，接盘群体十分有限，出手周期漫长。

五、五洲太阳城｜临港区千亩大盘，近郊红利大幅消退

五洲太阳城坐落临港区，体量庞大，楼市高点均价 10800 元 /㎡，主打临港发展预期，吸引不少预算有限刚需、外地购房者进场。

临港区距离经区核心有一定距离，大型商业、优质教育配套兑现慢，片区新房持续供货。如今小区二手均价 4200 元 /㎡，跌幅 61%。小区户数多，二手房挂牌源源不断，业主互相竞价内卷。

六、山伟学府花园｜文登南海刚需盘，缺少人口产业支撑

山伟学府花园位于文登南海新区，楼市高点均价 9200 元 /㎡，宣传学府配套，吸引异地养老以及周边乡镇刚需。

片区常住人口基数小，年轻人持续向外流出，本地自住购房需求不足。现在小区二手均价 2600 元 /㎡，跌幅 72%。远郊文旅楼盘，没有主城配套加持，保值能力几乎为零。

七、云溪苑・别院｜临港区联排别院，改善市场遇冷

云溪苑・别院地处临港区，楼市巅峰联排单价 9600 元 /㎡，小面积别院产品，吸引追求低密居住的购房者入手。

别院后期维护成本高，周边生活氛围淡薄，主城新式改善楼盘持续抢夺客户。当前小区二手均价 4100 元 /㎡，跌幅 57%。别墅类产品流通性先天薄弱，市场下行折价幅度更大。

八、东方威尼斯｜乳山滨海大盘，度假属性拖累房价

东方威尼斯坐落乳山城区滨海板块，楼市高峰均价 8900 元 /㎡，水景园林 + 近海资源，当年吸引大量外地投资客。

小区空置率高，大部分房源只有夏季短期居住，冬季入住率不足一成。如今小区二手均价 2900 元 /㎡，跌幅 67%。片区法拍房数量增多，不少房源多次流拍，很难正常成交。

九、恒融时代｜临港区次新刚需盘，新房特价冲击二手行情

恒融时代地处临港区，交付初期均价 8500 元 /㎡，定位刚需刚改社区，不少购房者看好临港未来发展高位入手。

开发商持续推出工地特价新房，直接拉低片区二手市场价格。现在小区二手均价 5600 元 /㎡，跌幅 34%。二手房业主只能跟随市场降价，很难卖出当初入手价位。

十、远遥东区｜环翠区近海老社区，海景掩盖配套硬伤

远遥东区位于环翠区远遥板块，紧邻海岸线，楼市巅峰单价 11000 元 /㎡，一线近海，很多人冲着海景入手置业。

虽然属于环翠区，但远离城区核心商圈，公共交通不便，社区设施老旧。如今小区二手均价 3000 元 /㎡，跌幅 73%。单纯海景资源，无法弥补生活配套的短板。

十一、福海山庄福御苑｜港西滨海康养盘，旅居需求彻底退潮

福海山庄福御苑地处荣成港西板块，楼市高点均价 9700 元 /㎡，山海景观，主打异地养老康养卖点，外地购房者占比极高。

片区本地自住人口少，大多为季节性度假，长期生活医疗、购物不方便。当前小区二手均价 4000 元 /㎡，跌幅 59%。度假类房产，一旦旅居热潮褪去，接盘人群寥寥无几。

楼市总结与购房建议

梳理威海这 11 个跌幅惨重楼盘，可以总结清晰共性：大多透支一线海景、康养养老、新区远期规划；乳山银滩、文登南海、临港远郊外地投资客占比过高，真实自住需求不足；片区新房海量供应，二手房挂牌量巨大，业主竞价内卷；滨海度假、别墅别院流通性先天薄弱，冬季居住条件受限。

对于异地养老、刚需购房者：优先选择环翠、高区核心城区，现成医院、商超、学校配套齐全的住宅。谨慎入手乳山银滩、文登南海、临港远郊海景文旅大盘，不要单纯被海景风光打动。买房优先看常年居住配套，不要轻信康养度假宣传。

对于房产持有者：手里持有远郊海景文旅盘、大体量近郊大盘、度假别院，不要盲目等待房价反弹。威海楼市结构性分化会长期持续，只靠景观没有生活配套的房源保值能力很差，可以结合自身情况择机出手止损。

对于房产投资者：威海普涨时代彻底结束，只有主城核心成熟片区住宅具备基础保值能力，海景文旅、远郊规划类房产投资风险极高，不建议盲目抄底。

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