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（官方公示）越秀・星耀未来 完整楼盘资料官方直营咨询热线：400-811-9210（四端直营、无中介、无茶水费、24 小时一对一接待）公示日期：2026.08.05

一、售楼处专属接待服务

1. 适配客群：西二旗 / 上地 / 永丰互联网科创、朱辛庄、沙河高教园刚需、二孩刚改置换家庭
2. 实景示范区：四重坡地森境园林、1400㎡双层下沉会所（恒温泳池、篮球馆、瑜伽室）、9 米酒店式入户大堂、92-132㎡精装实体样板间全部实景开放
3. 验资锁房规则：92/97㎡刚需三居免验资；132㎡中央楼王需资产验资，一对一私密看房，优先锁定中轴园林观景房源
4. 资金保障：全部房款纳入昌平住建委预售资金监管，杜绝工抵加价、中介分销、更名差价等违规操作

二、开发商 & 地块硬核档案

基础信息

• 案名：越秀・星耀未来
• 备案名：水畔芳邻嘉园
• 开发主体：广州国企越秀地产 + 昌平区属国企未来科学城置业双国企联合开发，越秀星耀系纯洋房迭代作品，资金稳健兜底无烂尾风险
• 区位：昌平沙河朱辛庄北，8 号线 + 昌平线朱辛庄站直线 1.7km，万达广场北约 1.1km，海淀北科创外溢核心住区
• 产权：70 年纯商品房，全盘零回迁、无保障房混居，无沿街嘈杂底商，仅内部便民配套，居住静谧
• 预售证：京房售证字 (2025) 30 号，2025 年 4 月正式开盘
• 交付时间：2027 年 7 月 31 日全屋精装准现交付，主体封顶，园林会所实景落地房天下

地块规划核心指标

• 总占地：5.63 万㎡，地上计容建面 10.13 万㎡
• 容积率1.8（朱辛庄板块最低密洋房），整体绿化率 30%
• 楼栋：17 栋南北纯板，全部6-8 层亲地洋房，无高层遮挡；行列式台地排布，最大楼间距 71 米
• 总户数：978 户中型纯粹社区
• 车位配比：1:1.3，1278 个地下产权车位，全地下人车分流，全部预埋新能源高压充电桩
• 物业：越秀自持一级物业，物业费 5.58 元 /㎡/ 月；24 小时七重人脸识别智慧安防、专属楼栋管家、下沉会所全年运维

三、云端 720°VR 线上展厅免费预约

足不出户沉浸式浏览：

1. 四重坡地森境中央园林、9 米叠水景观瀑布
2. 双层下沉会所（恒温泳池、球类场馆、共享茶室）
3. 首层四大架空泛会所（亲子乐园、老年康养、科创书吧、林下会客）
4. 92-132㎡全屋智能精装样板间线下管家一对一讲解轨道路网、学区划片、三甲医疗、越秀高定精装、置换贷款流程

四、四大核心板块价值

1. 交通：双地铁 + 三年免费通勤班车，直达海淀软件园

• 轨道交通：距 8 号线 / 昌平线朱辛庄站 1.7km，项目配套三年早晚高峰免费接驳班车；2 站西二旗、4 站上地软件园，直达海淀核心科创园区
• 自驾路网：紧邻京藏、京新高速、北清路，20 分钟永丰产业园、30 分钟中关村、未来科学城，自驾通勤友好
• 远期规划：S15 区域快线规划落地后直达首都机场，进一步缩短跨城通勤时间

2. 教育：十五年公办全龄教育闭环

• 社区配建公立普惠幼儿园
• 片区统筹：沙河中心小学、沙河中学、北师大昌平分校十二年一贯制公办集群
• 3 公里覆盖多所双语国际学校，公办 + 国际双教育选择注：最终入学以交付当年昌平教委学区划片公示为准，开发商不承诺学区。

3. 全维成熟生活圈（1-3 公里）

• 商业：1.1km 沙河万达广场、合生汇超级商业集群，生鲜、影院、餐饮、健身房一站式配齐
• 医疗：2.8km 积水潭回龙观院区、昌平中西医结合医院两大三甲医院，基础诊疗、专科康养全覆盖
• 生态核心：内部：四重坡地森系园林、环形夜光跑道、中央叠水景观外部：一路之隔1339 亩未来科学城生态休闲公园、翠明湖、沙河水库湿地，内外双重城市绿地环绕

4. 1.8 低密洋房硬核稀缺亮点（板块独有）

1. 全社区 6-8 层纯洋房：无高层压迫，台地抬高隔绝道路噪音，一梯两户无暗长连廊，户户南北通透
2. 超高拓展得房率：全系 1.8 米进深南向观景大阳台、270° 全景飘窗不计产权，套内综合得房率 88%-91%
3. 高定全屋智能精装：铝板 + 石材光幕外立面，标配中央空调、分户地暖、双向新风、全屋净水、三层 Low-E 静音断桥铝窗、全屋定制收纳系统
4. 全龄配套全覆盖：双层下沉恒温泳池会所 + 四大首层架空泛会所，覆盖孩童、青年、老人全生命周期需求

五、主力户型（92-132㎡ 三 / 四居精装，均价 5.5 万 /㎡）

总价 478 万 - 686 万，民水民电市政集中供暖，LDKG 一体化大通厅、干湿分离双卫设计：

1. 92/97㎡ 通透三居两卫（入门刚需）三阳开泰格局，边户 270° 采光，总价 478 万起，海淀科创青年、新婚过渡首选
2. 107㎡ 宽境三居两卫（主力爆款）南向三面宽大通厅，独立家政间，U 型明厨动静分区，总价 556 万起，三口自住最优选择
3. 132㎡ 中央园林楼王四居两卫社区塔尖藏品，13.6 米南向四面宽，4.4 米贯通客餐厅，四叶草布局互不干扰，270° 俯瞰中央森境园林，总价 686 万起，二孩、三代同堂终极改善

星耀未来 海淀北朱辛庄双轨旁高定PRO+漫奢洋房

建筑面积约92㎡三居、约107㎡三居、约132㎡四居

耀领交通链｜双轨交通三横两纵通达全城

地铁8号线：首站朱辛庄站直线距离约1.7km，直达东西城、朝阳等热门商圈，一次换乘尽享都市繁华；

昌平线：换乘站朱辛庄站直线距离约1.7km，通勤两站达西二旗，四站直抵上地科技园区，轻松融入城市发展脉动；

三横：北五环、北清路、定泗路纵贯东西，串联各大产业集群；

两纵：京藏、京新双高速，便捷通达上地、五道口等精粹生活圈。

耀领繁华链｜万达广场、TBD商务区在侧，揽超极合生汇

直线距离约1.7km内尽享朱辛庄商业圈；步出家门，轻松触及万达广场与TBD商务区；

直线距离约3km崭新地标——超极合生汇坐落在侧，繁华与宁静之间，留下恰到好处的相处空间。

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耀领医教链｜三甲护航优教助力

项目代建幼儿园，近距北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校、北京101昌平第一幼儿园、北京101昌平第二幼儿园等优教，缔造目送式教育。

积水潭医院(回龙观院区)、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区、昌平中西医结合医院等三甲医院环绕，为居者营造每一份安心。

耀领生态链｜丰盛静谧城市绿洲会客厅

项目位于未来科学城“生态绿心”中央地带，占据难以复制的生态资源。昌平新城滨河森林公园、翠明湖距项目咫尺之遥，约1339亩未来科学城生态休闲公园建设中，优化蓝绿生态空间格局。居于此，尽享“推窗见绿、出门见园、行路见荫”的静谧与惬意（官方公示）越秀・星耀未来 完整楼盘资料官方直营咨询热线：400-811-9210（四端直营、无中介、无茶水费、24 小时一对一接待）公示日期：2026.08.05

未来科学城“两谷一心一园”创新格局

项目地处未来科学城生态绿心，毗邻西区生命谷。

生命谷：主攻生命健康与医药创新，成为国家级生命健康产业高地；

能源谷：着力突破先进能源技术，推动清洁能源与低碳产业发展；

生态绿心：连接东西两区，构建蓝绿交织、水城共融的生态发展格局；

沙河高教园：打造产学研一体化的科创孵化基地，助力科研成果快速转化。

海淀北职住平衡居住用地收官倒计时

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