从单点破题到全域布局 北京丰台发布城市更新“八大场景”

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月4日，北京市丰台区首次系统发布危楼改建、智能建造、产业升级、文旅融合等八大城市更新场景，一批标杆项目集中亮相，全景展现区域从单点翻新到全域焕新的更新实践。

《中国经营报》记者在发布会现场观察到，此次发布的八大场景虽各有侧重，却共同指向一条清晰路径——不搞大拆大建，而是以“精提质”取代“拆改留”，通过制度创新、技术赋能和文脉活化，让老旧住宅、低效楼宇、工业遗存和千年老镇分别找到适合自身的更新解法。丰台正在为超大城市有机更新提供可感可知的实践样本。

从“个案推进”到“体系运转”

城市更新提质增效，核心在于制度设计。据了解，7月29日，丰台区委全会审议通过《关于加快全域场景化建设赋能高质量发展的实施意见》，将城市更新场景建设纳入全域场景化发展核心体系。丰台区副区长李国龙在发布会上介绍，丰台以“先锋工作营”为核心，搭建了“1+6+X”组织体系——“1”即城市更新先锋工作营专班，“6”为六大专项工作组，“X”指各街镇、功能区管委会组建的更新工作专班。

这一架构并非纸上谈兵。丰台区在政务服务大厅率先开通城市更新服务专窗，已为企业提供现场咨询80余次；组建由规划师、建筑师、评估师组成的“三师”团队，提供全周期专业技术服务。政策层面，丰台推动更新方案与规划综合实施方案“同编共审”，探索片区“两统一、一分散”实施路径——统一审批、统一立项、平台实施、分步验收。

2025年，丰台区在北京全市城市更新创新评价中位列第三。从制度框架到评价排名，丰台正在将城市更新从“个案推进”推向“体系运转”。

记者了解到，此次发布会所在地京印国际中心本身就是一个案例。这座总建筑面积约13.76万平方米的高端商务综合体，前身是亚洲最大鞋类批发市场——大康国际鞋城。改造后已吸引国家电网、美团、元气森林等80余家企业入驻，办公出租率达90%。

丰台区住建委党组书记、主任许可在发布智能建造场景时，详细拆解了该项目技术赋能的三个阶段：设计阶段应用BIM三维数字化建模技术，通过激光扫描逆向建模，在虚拟环境中完整复刻建筑结构现状；施工阶段依托BIM模型完成50米挑空阳光中庭、开放式停车楼改造；运维阶段搭建数字孪生、智能感知、AI能源调控三大系统，实现暖通空调节能率35.38%、照明系统综合节能40%以上、年减碳约500吨。

值得关注的是这套体系的“可复制性”。据许可介绍，京印国际中心的智慧运维并非定制成果，而是一套可落地、可复制的范式——“轻量改造”模式无须大规模置换原有设备，仅通过加装智能传感器、部署AI优化引擎即可完成升级，单项目改造周期仅2至4个月；同时创新“按效果付费”机制，以节能收益覆盖改造投入。

据悉，丰台已全面铺开智能建造试点，今年3月印发了《丰台区推动智能建造发展工作要点》，目前已储备十余个试点项目，覆盖房建、市政、城市更新等类型，将于8月底发布首批试点清单与技术推广目录。

民生为本

城市更新的底色是民生。近年来，各地均在积极探索推动城市老旧住房的自主更新、原拆原建，这也是2025年发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》相关文件中所重点强调的模式。

据清华大学土木水利学院院长吴璟介绍，这类更新由住户自己主导，业主们协商后，把楼栋拆除重建，不增加户数，也不增加面积，或者只是小幅度增加面积。“这种模式政府是支持的，但出资和操作的主体都是居民自己。”

在发布会现场，记者看到，开阳里三区19号楼是丰台危楼改建场景的样板工程。这栋建于20世纪70年代的简易住宅楼，存在墙体开裂、管线老化、无独立厨卫等突出问题。据首开集团房修一公司总经理王荦文介绍，项目探索“原拆原建+智能建造”路径，在全市率先运用CMC钢砼组合模块化建造体系。

这一技术的核心是“像造汽车一样造房子”——每个房间在工厂预先做好，运到现场拼装，整体预制率高达90%。仅用6天完成主体吊装，工期压缩超五成，建筑垃圾减量70%。目前，38户居民全部迁入成套新居，户户配备独立厨卫，同步完成电梯加装、无障碍设施升级。

据了解，项目改建费用由政府、产权单位、居民三方共担，市区两级政府补贴约占地上改建成本近四成。

这一“谁受益、谁出资”的共建机制，为老旧住宅更新提供了可复制的资金模型。目前，北山生活区全市首个央产“原拆原建+平房上楼”项目也已启动。

产业焕新

住宅之外，产业空间的系统性再造同样在加速推进。其中，南中轴数智产业大厦是丰台产业升级场景的代表。据南中轴科技产业公司总经理班建伟介绍，项目前身是福海国际大厦，曾是典型的服装批发市场。

该项目的改造坚持最小干预原则，保留原有建筑主体结构，实施外立面更新、空间重构、消防升级、机电换新、绿色低碳改造五大工程。项目构建“一环、一芯、双首层”空间格局，规划5万平方米高端产业办公空间、2.2万平方米体验式配套商业、5000平方米以上复合共享空间。产业定位锚定数字经济赛道，打造“1+2”特色产业体系——以数智产业为主导，高端科技服务业和体验经济为配套。项目已于2026年6月全面竣工投用。

与此同时，百年工业地标二七厂也在经历深刻转型。据中车北京二七机车有限公司党委书记、执行董事曹岩介绍，园区总投资约6.68亿元，对30.3万平方米基础设施及14万平方米标准厂房进行系统性升级。一期8万平方米已进入改造攻坚阶段，一标段4万平方米将于本月内完工亮相。

该园区精准锚定轨道交通与空天信息两大战略性新兴产业方向，多家优质企业已入驻签约，签约面积约占园区总量四成。曹岩特别提到，园区率先成为北京市政策试点单位——“二七不仅是城市更新的受益者，更成为制度的探索者、经验的输出者”。

空间更新之外，丰台同时着墨于文化传承与生态营造。长辛店老镇是丰台文旅融合场景的核心载体。据丰台文旅集团副总经理王月虎介绍，长辛店是北京罕见的保留时代街巷肌理的千年驿站。更新坚持“去腐、正骨、留魂”原则，不大拆大建，通过建筑修缮、景观提质、业态迭代激活老城资源。

项目一期先行示范区1.8万平方米于2025年亮相，累计接待客流约450万人次，举办各类活动2000余场。项目已获评北京市城市更新“最佳实践”、首批10家北京市消费新场景等多项荣誉。

二期工程已全面启动，总建筑面积8.04万平方米，按“戏、食、潮、宿”四大业态布局。其中“戏”板块尤为独特——老镇作为北京最大微短剧产业基地之一，老胡同、国营副食店、火神庙、二七厂工业遗存等真实历史空间无须搭景即可开拍。

王月虎表示，这是“北京目前唯一实现‘片场+街区+产业’全链条打通的项目”。二期整体计划2027年年底建成，2028年投入运营。

中指研究院分析师李坤龙指出，我国既有房屋和城市基础设施规模庞大，安全整治、设施更新、功能调整和品质提升需求将长期存在。“十五五”期间，危旧房、地下管网等安全韧性领域具有较大的市场空间；老旧小区、城中村、老旧街区厂区和历史建筑等领域，也将持续释放品质提升、功能转换、产业导入和长期运营需求。

从近期政策和项目实践看，城市更新正在由单体改造转向片区统筹，由项目确定后再考虑资金转向前期同步谋划资金方案，由单一工程建设向前期策划、投资测算、建设管理和运营衔接全过程延伸。李坤龙表示，未来项目能否落地，将更多取决于项目边界是否清晰、实施方案是否成熟、资金来源是否可靠以及建成后是否具备持续运营能力。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）