内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我是远郊区的，孩子在四季青和或苏州桥上班，29岁，未婚。我想买个带电梯的两居室，商品房，总价800万内。我对市里非常不熟悉。最近看了几套魏公佳苑和韦伯豪家园的房，请您给个建议。
A：
1、魏公村佳苑vs韦伯豪，一个次新回迁房，一个港式公寓，学区溢价都不算太高，都挺好的。
2、如果更注重自住那就买佳苑吧，虽然是回迁房，但优势就是房龄新，居住的性价比在板块内并不算低。不过考虑好，毕竟是回迁房小区，物业和业主氛围和商品房小区是不太一样的，所以有可能老化的快，价格走势也就有可能略落后于板块大盘。
韦伯豪家园是老牌儿豪宅，推广名叫“金领豪庭”，从名字就看出定位和档次了吧？开发商是山西的，煤炭业土豪韦老板，所以小区叫韦伯豪。质量是不错的，但劣势是物业纠纷折腾不少年了，近期虽然没听说什么消息，但这底子打的不太好，很可能还有潜在的矛盾。反正是影响了一些价格走势，否则也不会现在的价格。
另外韦伯豪毕竟是早期的老公寓形式，板塔，所以户型不太好选。尽量选择没有瑕疵的吧，对流动性和价格保值都有帮助。
3、总之看自己的喜好吧，俩小区溢价都不算高，计算性价比的话应该是韦伯豪更高点儿，这是塔楼公寓的优势，价格走势的最好成绩有可能不落后大盘。佳苑则是短期自住没问题，长期的话说不太好，北京保值好的回迁房小区不太多。
仅供参考。
二
Q:
想问一下望京的宝星园一期和北苑的筑华年小区，哪个未来流通性更好更保值一些？考虑的户型主要都是两居室的户型，朝南。希望您有时间抽空解答我的疑问
A：
1、您这问题还挺不好回答的，两个板块+两种产品。打个不恰当的比方吧，就跟高考报志愿似的，是报北京的一本，还是外地的211？
按过去的说法都是应该首选城市的，然后再说什么大学和专业。但现在是经济不太好的时期，那怎么选择就得看自己了，我也不好说将来哪个的发展更好。
2、或者这么说吧，从地段儿来说，这么多年一直是望京更强，所以虽然宝星园是塔楼公寓，但也价格走势不错。而老北苑虽然板块不太强，但筑华年的小区挺好，所以也不算差，基本跟随大盘不落后。现在的经济形势是望京走弱，老北苑还这样儿，这让我也不敢预测了。
不过房子是用来住的，在不看地段儿的情况下，那肯定是首选筑华年，这是送分题。但房产价值由地段儿决定，望京这20多年经历过好几次大波动了，韩国人都跑了三回，至少是两回半吧。但每次都又转型成功了，谁敢说这次不会再来个风口呢？
3、我要建议还是选望京的地段儿，但可以看看其他的小区，以板楼为主，户型好选，毕竟房子是用来住的。再或者说在宝星园选户型好+得房率高的吧，流动性+保值相对好一些。
仅供参考。
三
Q:
如果有香港身份跟西城学区，孩子就是普娃，怎样选择更好？
A：
1、沃天，这事儿得问懂香港+懂教育的啊，我是聊房子的，不敢给这种建议。
2、不过说实话，反正我家是肯定不让孩子去香港的，不是说香港去不起，而是内地的公立教育更有性价比。
不过既然您家已经有了香港身份，那在香港上学就更划算了。否则就算是在北京上学，也考上了清北，但和内地身份的文凭性质和就业通道是不一样的，意义不太大啊。
3、我认为谈不上怎么选择更好，只能说既然是有了香港身份，那将来大概率就是在香港生活和发展，那自然是提前融入香港社会更好了。
西城的教育优势是公立校，但更适合内地身份的，或者说内地的教育背景对将来在香港生活的未必合适。尤其是普娃，有可能两边都耽误。
4、但我并不懂香港情况，也不懂教育，所以这谈不上建议，当闲聊吧。
仅供参考。
四
Q:
请教您，德胜幼升小是看房本时间，还是孩子落户时间呀
A：
1、任何学校，只要是按时间排序，那一定是房本，跟落户时间无关。
2、最典型的就是731+1911+17930等政策，都明确指的是房本时间。而且如果是731之前买的房，哪怕孩子是几年后出生的，那也按731之前政策执行。包括731之前在西城买的房，之后的跨学区换房还是按照731之前的待遇，与孩子户口无关。
3、但户口属于必需品。也就是按房本时间排序的基础，是所有孩子都有本地户口，否则就是另一条通道了。
仅供参考。
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