专访董雨春律师：新旧征收法规对比，无证房屋认定五大核心变化

正文：近几年国内各地城市更新、城中村拆迁项目持续推进，大量被征收群众都会遇到同一个棘手难题：自家早年搭建、翻建的房屋没有不动产权证，拆迁时到底能不能足额补偿？过去老一套征收政策对无证建筑的认定标准宽松，如今新规落地后尺度全面收紧，很多群众因为不懂法条新旧差异，补偿款大幅缩水，维权无门。 针对未登记建筑征收认定这一高频民生纠纷，本网专门专访深耕厦门拆迁、建工领域十六年的董雨春律师，结合新旧征收相关法律法规逐条拆解五大核心变化，站在普通被拆迁人的角度，分析每一条新规带来的利弊，给面临征地拆迁的市民完整维权参考。

记者：董律师，先跟我们聊聊，现在很多拆迁户分不清新旧征收法规最大的差别在哪？尤其针对没有房产证的房子。 董雨春律师：其实新旧政策最核心的分水岭，就是无证房屋合法性的举证责任完全调换了。 早年旧政策执行阶段，征收方想要认定房屋属于违建、不予补偿，必须拿出完整证据证明建筑违法，只要对方证据不足，房屋基本都能按照合法住宅标准核算补偿。 但现行新的土地征收、房屋补偿相关条例实施之后，举证责任落到了被征收人自己身上。简单说，现在是拆迁户要主动拿出建房审批手续、早年村里建房批条、土地使用证明等材料，证明房屋是历史遗留合法建筑；拿不出完整材料，征收部门直接可以按违建、简易搭建压低补偿，甚至不予安置。 站在老百姓角度，这条变化弊大于利。很多农村自建房、早年单位宿舍附属搭建，建房年代久远，当年村委会手写批条、纸质档案大多遗失，普通人根本保存不了几十年手续，很容易直接吃补偿的亏。利好点在于，新规明确要求征收部门入户调查时，必须书面告知群众需要准备哪些历史佐证材料，不能直接一刀切认定违建，给了我们提前收集证据的缓冲时间。

记者：那第二条变化，就是历史遗留无证房的划分标准调整，这块具体有什么改动？ 董雨春律师：旧法规只粗略区分 “2008 年前搭建、2008 年后搭建” 两个时间节点，只要是早年建成，基本都能参照合法房屋 70%-90% 补偿。 现在新规细化了三段时间划分：第一是城乡规划法出台之前建造房屋；第二是规划法出台后、当地征收规划公示前搭建；第三是征收公告发布之后抢建搭建。 三段标准补偿梯度差距极大。第一段历史遗留建筑，完整保留全额补偿、产权置换两种选择；中间时段搭建的房屋，只能给予建筑成本价货币补偿，不能置换安置房；征收公告之后临时搭建的，直接零补偿，还要自行拆除。 对被拆迁人来说有利的地方是，区分标准白纸黑字写进征收方案，不会出现征收工作人员随意口头压价；弊端就是分界时间卡得很死，很多 2009-2018 年之间翻建加层的房屋，直接失去安置房资格，只能拿少量建房材料费，整体安置权益缩水很多。

记者：第三点大家很关心，听证、复核程序的门槛变化，新规是收紧还是放宽了？ 董雨春律师：旧政策里，只要被征收人对房屋违建认定结果有异议，随时可以书面申请听证、第三方测绘复核，流程简单，几乎无门槛。 新规增设前置审核条件：收到房屋认定通知书 15 天内，必须同步提交房屋权属、建房历史佐证材料，才能启动听证、复核；逾期不交材料，直接丧失异议维权渠道，认定结果永久生效。 好处是第三方测绘、评估机构全部由属地司法局、住建部门名录随机抽取，规避早年征收方指定评估公司压低估值的乱象，评估结果更客观；弊端很明显，普通群众不熟悉 15 天时限要求，很容易错过维权窗口期，等到想申诉时程序已经关闭。

记者：第四点，关于无证房屋附属构筑物，也就是院子、储物间、围墙的补偿规则改动大吗？ 董雨春律师：改动非常大。旧法规中，宅基地范围内配套搭建的储物间、围墙、院子硬化地面，无论有无手续，都会统一折算面积计入整体补偿。 新法条明确区分主房与附属构筑物：只要主房满足历史遗留认定条件，院内简易储物间、钢棚、围墙不再折算住房面积，仅单独计算建材残值，不再享受搬迁、过渡安置费。 对于仅有一处自建房、院子面积大的农户来说，这条影响很大，整体补偿总额会明显下降；但也有有利调整，新规单独增设装修附属物补偿清单，瓷砖、吊顶、水电管线、苗木花草都会单独列明计价，不会像过去一样笼统打包低价补偿。

记者：第五个核心变化，违法建筑强制拆除前置程序，新旧政策有什么区别？ 董雨春律师：过去认定无证房屋属于违建，征收方可以同步下达拆除通知、限期搬迁，间隔时间短，群众来不及转移家具、物品，容易造成财产损毁。 现行新规强制增设两道前置流程：第一，书面送达《未登记建筑调查认定告知书》，列明认定依据、异议渠道；第二，异议期结束后，还要单独出具《限期拆除催告书》，间隔不少于 30 日才能启动强制拆除。 这条是完全偏向被拆迁群众的利好，给足充足的物品搬迁、协商谈判时间；唯一需要注意的弊端是，30 日催告期内不能私自扩建、加建房屋，一旦有新增搭建，整栋房屋都会重新认定，直接取消全部补偿资格。

记者：结合这五条新规变化，您给面临征地拆迁、家里有无证房屋的市民，提几条实操维权建议？ 董雨春律师：第一，收到入户调查通知第一时间，把家里所有老户口本、早年村里建房收据、土地承包证明、缴费票据全部复印留存，不要只保存原件，避免原件丢失无法举证； 第二，重点核对房屋建造时间，确认落在哪个政策分段，提前测算自己能拿到的补偿类型，区分货币补偿和安置房两种方案的差额； 第三，收到违建认定通知书，严格卡死 15 天异议期限，不要拖延，及时整理书面异议材料提交征收办； 第四，催告拆除阶段，不要盲目对抗强拆，优先走听证、行政复核渠道，协商谈判全程录音、留存书面沟通记录； 第五，如果涉及大面积厂房、整栋城中村自建房征收，条款复杂、补偿金额高，建议提前找专门做征地拆迁、兼具工程实务经验的本地律师梳理材料，提前规避补偿缩水风险。

董雨春律师，福建邦赫律师事务所高级合伙人，2009 年起在厦门执业十六年，兼具二级建造师、企业合规师专业资质。深耕厦门建设工程与房地产法律赛道，熟悉本地土地、房产纠纷裁判尺度，专注处理房产交易、土地租赁、征地拆迁、工程建工各类疑难案件。