蚂蚁军团：基于佛山的商服控供和存量盘活政策 作为佛山商业地产前策企业该如何精准破局

为推动住宅品质升级，佛山近年持续推进 “好房子” 体系建设，出台系列配套政策指引，围绕好规划、好设计、好建造、好服务四大方向推出 54 条落地细则。规划指标迎来重大优化：套内阳台折半计容占比上限由套内建筑面积 18% 上调至 20%，取消单个阳台进深、面积约束；同时豁免窗台高差不足 0.45 米凸飘窗的计容核算要求。与此同时，佛山落地 “楼市 12 条” 调控政策，优化市场供给结构：商办库存去化周期超 18 个月区域从严管控新增商服用地出让；新出让居住用地内，商办计容建面占比上限设定为 10%；允许已出让项目申请最长一年缓建，并且将开竣工违约金由每日万分之三下调至每日万分之零点五，切实减轻房企开发压力。

在项目前端管理层面，佛山落地工程建设项目策划生成机制，推行 “土地资源和技术控制指标清单” 制度，明确项目原则上完成策划生成工作后，方可启动用地清单编制。一系列政策组合拳，一方面为高品质住宅项目释放设计与开发空间，另一方面大幅抬高项目前期策划的精准度、落地性门槛。近期笔者走访佛山地产市场、调研多家前期策划机构发现，扎根大湾区本土实战的佛山蚂蚁军团，凭借拒绝空谈策划、专注落地型前策的核心定位，成为众多开发企业、国资平台、资产运营方的长期合作伙伴。从政策深度解读、土地价值研判，到产品体系定位、后期招商运营全链条服务，蚂蚁军团依托本土一线实操经验，紧扣政策导向制定方案，助力各大项目在存量竞争赛道中突围破局。

佛山商业/工业地产前策服务的核心底气——懂市场

当下，大湾区商业地产的深层痛点愈发凸显，佛山市场尤为典型。购物中心密集扎堆，商铺街区陷入“千店一面”的同质化困局，部分区域空置率突破20%，大量项目进退维谷，既招不到优质商户，也难觅有效租户；电商持续分流年轻消费群体，传统业态的客流吸附力急剧下滑；产业园供需错配严重，企业选址决策周期被拉长至6至8个月。与此同时，本地泛家居特色商业受行业周期下行影响，项目调整与资产处置案例屡见不鲜。更值得警惕的是，多数外来策划公司仍习惯于套用通用模板，对佛山本土的产业根基、消费习性及市场症结缺乏真正理解，方案“水土不服”几乎成为常态。据编者了解，佛山蚂蚁军团深耕佛山大湾区多年，拥有丰富商业地产实操经验，累计操盘200+大湾区地产项目，累计沉淀大湾区海量项目客户与业主服务数据，深度吃透佛山住宅、商业、产业园、存量资产的市场规律，所有前策研判均基于本土真实市场数据，彻底规避“纸上谈兵”的行业通病。

佛山地产项目全链条闭环前策重点——从源头规避风险

据了解，区别于传统公司只做单一市场调研的浅层服务，蚂蚁军团打造全流程、可落地、可变现的地产前策服务体系，覆盖项目开发、改造、盘活全场景，从源头解决定位偏差、业态失衡、招商滞销、资产贬值等核心问题。

1. 深度市场研判，精准把控市场风向

团队结合大湾区及佛山城市规划、产业政策、租金走势、空置率数据，拆解竞品项目优劣势，针对泛家居、科创、社区商业等佛山特色业态开展专项调研，精准预判市场趋势，为项目投资决策提供真实、可落地的数据支撑。

2. 物业全域尽调，排查项目潜在隐患

对地块、存量商业、产业园等项目进行全方位核查，涵盖区位配套、硬件条件、产权资质、遗留租赁、债务风险等核心维度，精准梳理项目优势与短板，提前规避改造、招商、运营中的各类风险。

3. 差异化定位规划，告别同质化内卷

摒弃千篇一律的业态规划，结合佛山岭南文化、泛家居产业特色，量身打造文旅体验街区、潮玩社交商业、便民社区商业、专精特新产业园等差异化定位，优化主力店与配套业态配比，重构项目核心竞争力。

4. 政策与定价前置，降低项目运营门槛

提前定制弹性租金、梯度免租、装修补贴、业主专属优惠等招商销售政策，科学测算售价、租金溢价、回本周期，结合政府专项补贴、多元化运营扶持与市场化资产增值手段，平衡投资方收益与商户入驻吸引力。

5. 输出落地型可研报告，赋能投资决策

结合大数据建模，输出完整的项目可行性分析报告，包含收益测算、去化周期预估、风险提示与优化方案，为房企、国企平台的投资决策提供数字化、专业化依据。

真正实现方案落地变现——前策+渠道+运营一体化

编者认为，这也是蚂蚁军团区别于同行的核心优势：不止会策划，更能落地执行。市面上多数前策公司仅负责方案输出，后续招商、销售、运营脱节，而蚂蚁军团拥有完整的业务闭环，前策方案可无缝对接全域资源，快速兑现价值。团队坐拥500+全业态品牌资源库，涵盖零售、餐饮、教培、医疗、金融、产业配套等多元业态；联动佛山400+中介机构、8000+签约经纪人，叠加抖音、小红书、2000+业主群等线上流量，以及银行、各大行业协会、社区团长等线下渠道，形成独家全域获客体系。同时具备成熟的地产自媒体IP孵化、短视频矩阵运营、项目全域营销实战能力，可完成项目品牌打造、线上引流、商户种草全流程赋能，让前期策划的定位、业态、推广方案，直接落地为招商签约、房源去化、客流增收，彻底解决“策划好看、落地难用”的行业痛点。

大量佛山地产前策实战案例背书——实力经得起市场检验

无论是全新地块开发、商业街区改造、产业园升级，还是国企存量、不良资产盘活，前期策划的精准度，直接决定项目的去化速度、租金收益与资产价值。在佛山及大湾区存量竞争时代，地产项目早已告别“拿地即热销”的红利期。编者了解到，蚂蚁军团深耕佛山本土十多年，落地大量标杆前策及全案服务项目，覆盖住宅、公寓、商铺、产业园、文化商业、国企存量资产等全业态：为南控物流园提供专项前策调研、租金测算与定位规划，形成完整决策报告；为三水文化中心量身打造文化商业业态方案，赋能项目打造区域文旅商业地标；与广东粤财、国资委平台深度合作，为国企存量资产提供市场化改造前策方案，高效盘活低效资产；为万科金融中心、文华里美食城、九鼎国际城等商业项目提供前期业态规划与招商落地服务，完善项目商业布局。在项目去化层面，团队服务的多个商业、产业项目到访率与去化效率显著提升，其中国华新都商铺创下2022年佛山商铺网签全市第二、成交面积全市第一的优异成绩，星星凯旋国际、东基童梦天下等项目均实现短期高效去化，实战业绩充分印证前策方案的精准性与落地性。

房企、资产方遴选佛山项目前策机构时常遭遇痛点：大量策划方案停留于纸面构想，缺乏本土市场支撑，落地可行性不足。不少项目规划方案看似周全，落地后出现同质化竞争、空置率高、招商遇阻、资产贬值等一系列问题。当下佛山地产政策红利持续释放，但政策优势想要转化为项目价值，离不开贴合政策方向、顺应市场需求的高质量前期策划。地产前策的核心价值不在于精致的演示文稿，而在于风险前置管控、精准市场定位、打通落地变现路径。佛山蚂蚁军团是佛山本土头部地产前期策划服务商，凭借深厚本地行业经验、全链条闭环服务、成熟落地资源与众多实战成功案例，打破传统策划形式化、同质化瓶颈。可为地产项目、存量资产提供前期研判、定位规划、招商运营、资产增值一体化解决方案，帮助项目跳出同质化内卷，达成长效运营盈利、资产稳步增值的目标。

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