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丰台，才是北京楼市的卷王鼻祖。

丰台，用一块又一块更具性价比的地块，重新定义板块价值，把竞品压力拉到满格，

后供地时代下，丰台楼市这次的主角，是万泉寺棚改0007地块：距丽泽SOHO仅500多米，步行直达，实打实的丽泽核心。

起始楼面价5.3万/㎡（57.711亿起拍，建面9.87万㎡）。

可以说，万泉寺一来，丰台楼市“新地压老盘” 模式近乎白热化，丰台改善们的选筹逻辑也要全变了。

01丽泽在售项目，迎来全新挑战

把时间线拉回几年，就能清晰感知当下市场的变化：

北京悦府：楼面价7.3万/㎡；

中海丽泽叁號院：楼面价5.8万/㎡，项目推进中，需直面区域竞争，去化率一般；

中海丽金府：去年被视作“板块优选”，楼面价6.2万/㎡，在售均价11.38万+，面对新地块，性价比优势被稀释；

端礼著：去化节奏或受影响，客户期待值转向新盘，竞争态势加剧。

5.3万/㎡，是丽泽板块近年少见的低位起始楼面价。

成本差距近1万/㎡，这意味着什么？

同是11万/㎡售价区间，在售项目利润空间被压缩。而新盘则拥有5000-6000元/㎡的产品优化空间、定价弹性空间。

在丰台的内卷逻辑里，真的没有一成不变的价值优势，只有持续更新的竞争维度。从7.3万到5.3万的楼面价，再做好哪怕同档次的产品，竞争力飙升。当然，要付出的是期房等待的时间周期。

02万泉寺地块是真核心

万泉寺地块预申请受理时间自2026年3月25日起至2026年4月23日下午17:00。《“多规合一”协同平台审核意见的函》显示，该地块四至范围为：丰台区太平桥街道万泉寺村，四至范围为东至规划莲花河西路，南至规划金中都南路，西至规划骆驼湾南路，北至规划柳村路。

具体看位置，万泉寺地处二环至三环之间，丽泽商务区核心辐射圈，比未来要拍的太平桥地块更贴近商务区核心。

对面是丽泽SOHO，城市封面感拉满，一路之隔是龙湖丽泽天街，成熟商业配套无需等待；

步行至14号线、16号线丽泽商务区站仅400米，未来11号线、丽金线、大兴机场线陆续开通，2027年丽泽城市航站楼投用，5轨交汇+交通枢纽双重红利，通勤效率没问题。

生态环境也非常在线，金中都城墙遗址公园距离很近，城市核心区，叠加城市绿意，真的很稀缺。

佑安医院等优质医疗资源加持，满足日常健康需求；十二中系第五实验学校丽泽校区落地，教育配套逐步完善。总的来说，生活的烟火气与都会的城市感兼得。

03万泉寺地块产品、价格预测

万泉寺地块是由商服用地调整为纯住宅用地的，无保障房、公建等配建要求，居住属性纯粹；

容积率2.5、限高80米（局部最高90米）、建面约9.98万㎡，户均100㎡起步的话，可规划约1000套房源，当然大概率100平不会是主力，或会有一些300㎡以上大户型。

地块整体有些偏斜，未来楼栋排布会稍微有些麻烦，建议围合式布局，打造中央园林景观，通过轴线设计弱化地块不规则感，提升社区整体颜值与居住体验；

西侧有个高层写字楼，下午时间段西侧低楼层可能有采光影响。选房时候要注意。

十三妹预计，低楼层、西向受采光影响户型：打造100-120㎡刚需刚改户型，总价控制在1100万内，吸引丽泽商务区职场新人、外溢首改人群，快速走量回款；

中高楼层户型：规划150-220㎡改善大平层，搭配铝板、玻璃幕墙等高端材质，高窗墙比设计，提升居住质感，对标丽泽高净值就业人群；

楼王产品：打造260㎡以上大平层，打造270观景视野，树立高端标杆。

定价上的话，预计11万＋，但十三妹建议10.5万/㎡作为起步价，针对低楼层、采光受影响的户型，可适当下调3000-5000元/㎡。

04为什么是华润？入局自带“底气” 而来

十三妹预判华润拿地，并非无迹可循。华润在丰台、丽泽板块有北京悦府、北京瑞府等成功案例，去化表现不错，并且高端改善项目操盘经验丰富，比如，近期的北京润园去化很好。

华润入局，意在进一步巩固在丽泽板块的话语权，吸纳区域内改善客群，同时推动板块产品与价值的持续升级。

但这对丽泽其他在售项目来说，这是一次直面竞争的升级考验。

05丰台内卷逻辑：竞争升级，价值始终在更新

为什么说丰台是“卷王”？

丰台的卷，是推动市场升级的卷，是倒逼产品迭代的卷。

槐新改造地块推出后，建发观宸、森与天成想办法提升产品力；

东铁营地块入市后，金茂璞逸丰宜也在进一步明确自身价值定位；

嘉棠璟樾、花乡地块入市后，北京隅・西颂、中建云境、中海丰和叁號院也需要绞尽脑汁；

方程国贤府入市后，城建玺院的高密度需要低头；

万泉寺0007地块亮相后，丽泽在售项目要直面市场对比。

万泉寺0007地块，是丰台市场竞争的新缩影 ——它会用合理成本+优质地段，推动区域价值平衡升级。

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