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温州玉欧源

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项目位于温州市鹿城区七都岛智联街与老涂一路交汇处——温州市七都岛老涂一期地块。该地块一分为二南北两园。首开为北园03-B-15地块，规划建设地上住宅面积74516.5㎡，共188户低密合院叠拼。

项目配建约15000㎡超级会所，地下联通一体化设计。泳池、健身、书吧等多元功能空间满足业主日常社区生活。

▲七都岛别墅区实景图示意

首开32套合院，均价3.58万/㎡（仅计地上建面，首层计两倍产权面积），1143万/套起，套均总价约1660万元。据说，光是进门看看，验资门槛就高达1000万元！今天，咱们一起来开开眼……

先来看看首开情况——

开盘楼幢

玉瓯源分为北园与南园，本次预售的玉瓯源（备案名：雁瓯源庄二区）北园，预售范围如下（依照地名办标注，下同）：13幢、20幢、21幢、22幢、26幢、27幢、28幢、29幢、32幢、33幢、34幢、35幢、59幢、60幢，共住宅32套（均为合院）建筑面积合计21171.59㎡，其中地上建筑面积14833.04㎡，地下建筑面积6338.55㎡。

▲红框中即为本次预售的房源，仅供参考，具体请以实际为准

本项目预计将在2027年3月份主体全部结顶，计划2028年7月份竣工，2028年9月交付使用（最终以实际工程进度为准）。

区位分析

项目位于鹿城区七都街道，东北侧邻近金悦澜湾，西北侧邻近温州实验中学七都分校等。

▲项目相对位置示意

项目北侧为道路（规划）、沿河绿化及河道、金悦澜湾、宗祠、医疗用地（规划）等；

东侧为高品街、七彩路等；

南侧为道路（规划）、住宅用地（规划）、商业用地（规划）、七都收费站等；

西侧为道路（规划）、实验中学七都分校、建小七都分校等。

▲项目周边实景图示意

七都岛拥有市区最大别墅集群。其中，华侨花园有约800亩超大体量，约257幢别墅。

▲七都岛别墅区示意

布局设计

项目由国企滨江置地温轨置业鹿城城发集团联合蓝绿双城开发建设。项目容积率仅1.05，占地约225亩，共280多套住宅，建面约230-900㎡

本次首开的北园，共有55幢住宅，包含140套合院48套叠墅。叠墅位于地块西侧自南向北排列，其余为合院。

▲北园户型分布示意

未开盘的南园，整体户型面积段更大：

▲南园户型分布示意

小区整体抬高约3米，南、北园宽约65米大门隔街对望：

值得一提的是，项目合院采用独特的“连接体”设计，两套独立房源仅1楼有部分连接，2-3楼完全分离。相比市面上常见合院，这种做法令户与户之间分界更为清晰，更像是类独栋建筑，私密性更胜一筹。

另外，玉瓯源合院一楼客厅为无立柱设计，南向面宽达约11-25米，首层层高约4.25米，使得窗外院子景观能够尽收眼底，也使得室内外视线能够相互渗透。

▲建面约370方实景样板房示意

▲实景样板房示意

地下室空间双层挑高，高度有6.2-7.5米，并设有采光井，引入自然采光。

▲实景样板房地下室示意

开盘前夕，项目实景示范区开放。接下来，咱们就走进这个验资1000万才能看的示范区，一探究竟。

示范区

超1000㎡下沉式庭院：

▲示范区实景示意

南、北双园地下联通，一体化设计，南园地面为会客厅等，北院地面为书吧等

地下会所，规划功能丰富，涵盖了商务、休闲、健身、社交、玩乐等需求，与市面上顶豪大平层差不多。包含：

恒温泳池：

健身房：

行政酒廊：

私宴厅：分设中式圆桌、西式长桌、茶室、KTV等

棋牌室：包含德州扑克、麻将棋牌、桌球等

恒温酒窖：

北园、南园交接的车马厅区域还规划了无人超市健康小屋、司机休息室、宠物乐园、洗车洗衣房等。

当然，最值得关注的还是间距和院子大小——

间距、进深和院子

玉瓯源的楼间距基本上在10-20.2米。考虑到项目整体呈南偏东约37°左右，三层层高也就11米多，楼高间距比大多大于1：1.1，多数房源全年日照情况还是可以的。

▲项目间距示意。根据批前公示总平图制作。

进深和院子

合院的灵魂，就是院子！我们根据楼间距等预估，北园的南院进深大致为：

• 南侧第一排230方大多在8米-11米左右（含1层柱廊）
• 其他院子进深普遍在8.8米-15米左右（含1层柱廊）。

▲玉瓯源北园首开房源院子进深（含一层柱廊进深约1.85-2米）示意。根据批前公示总平图制作，可能有误差，以实际为准。

▲370方标准户型院子组合平面图示意

玉瓯源每户合院拥有近150-400㎡私家花园庭院，在在售低密合院中处于第一梯队。

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