深圳楼市，7月这组数据藏不住了！谁在淡季里有人在偷偷买房；开发商终于找到方向了

深 圳 楼 市

深圳楼市，7月这组数据藏不住了

8324

7月住宅网签总量

+13.8%

同比

一二手合计涨幅

4

个月

房价连续环比上涨

2026年的深圳楼市，用一句最简单的话开场就是：淡季，不淡。7月，本该是楼市传统淡季，深圳却交出了一份让很多人意外的成绩单——全市一二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%，房价已连续4个月环比上涨。这不是"大涨"，是"稳了"。

一、8324套背后：淡季里有人在偷偷买房

先看总量。

深圳住建局发布的数据显示，2026年7月全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。其中：

• 新建住宅：预售+现售合计3529套，环比下跌7%，但同比大涨32.7%；

• 二手住宅：网签4795套，环比下跌6%，同比上涨3%，占成交总量约六成。

同比在涨、环比略降，这个组合说明什么？

说明深圳楼市的这波行情，不是某一个月用力过猛砸出来的数字，而是一直在高位稳定运行。7月环比小幅回落，只是季节性因素——全国楼市7月都是淡季——但深圳的底部比去年同期高了一大截。

门店端数据印证（贝壳+乐有家双渠道）

贝壳门店二手房签约量同比+16%，创近6年同期新高

乐有家一手住宅签约量同比+54%

乐有家二手住宅签约量同比+22%

乐有家签约量水平近6年7月同期最高

淡季不淡，是因为需求一直在释放。

这个需求的来源，有两股力量在支撑——

第一股，是4·29新政红利的持续释放。2026年4月29日，深圳发布新一轮楼市松绑政策，在福田、南山、宝安新安街道进一步放开限购（深户家庭在上述区域可购3套，非深户持居住证无需社保即可购1套），公积金贷款额度大幅上浮（最高可上浮170%，个人最高贷189万元、家庭最高351万元），带动大量首购和改善需求入场。

第二股，是高端市场的持续发热。核心区豪宅热销，从市场预期、置换链条、区域热度传导等多个维度，拉动了整体市场的信心。

二、"好房子"项目热销：开发商终于找到方向了

7月深圳新房市场有一个关键词：好房子。

这不是一个营销概念，而是深圳住建局推动的一个住宅品质提升标准——更高的得房率、更好的户型设计、更完善的社区配套。按照这个标准落地的项目，在7月的开盘中表现相当亮眼。

"好房子"项目开盘当日平均去化率在七成左右。

具体到个案，更是抢眼——

华润观潮府：三次推售，三次热销

宝安中心区的华润观潮府，堪称今年深圳顶豪市场的现象级红盘。

华润观潮府三批次推售记录

4月 首推 3/5/6/7单元已基本售罄

5月 二次加推 8单元当日售罄

7月26日 三次加推 106套去化9成，台风天座无虚席

三批次累计销售额突破100亿元

7月三批次备案均价约16.6万/㎡

7月22日三批次取证均价约17.1万/㎡，最高23万/㎡

其中7月26日加推的10单元，43套257㎡、333㎡大户型推出后不到一小时便售出约32套，目前仅剩少量低楼层房源。2单元143-169㎡户型接近清盘。

三次推售，三次热销，累计销售破百亿。这个数字，放在全国都是一个值得记录的市场事件。

7月22日，观潮府三批次取证，备案均价约17.1万/㎡，最高单价达23万/㎡，再次刷新片区备案价纪录。取证仅一天，冻资客户比例就逼近1:1。

—— 乐居财经，2026年7月22日

另一个值得关注的项目是宝安区鸿荣源珈誉未来花园，7月以来网签成交近150套，累计成交金额6.1亿元。该项目依托完善的交通和商业配套，户型覆盖刚需至改善，承接了大量自住需求——这也是当前深圳市场的一个明显特征：纯自住需求正在成为主流购房动力。

而另一边，市场分化的格局依然清晰：核心区改善盘和顶豪日光频现，外围区域的刚需盘则普遍依赖促销走量。这种"两端走俏、中间稳步释放"的结构分化，正在重塑深圳楼市的底层逻辑。

三、豪宅市场：千万级二手房月涨5.7%，蛇口别墅拍出30万/㎡

如果说普通住宅的回暖还有政策刺激的成分，那么豪宅市场的独立行情，则更能说明资金对深圳核心资产的真实态度。

7月深圳二手房各梯队价格表现（贝壳研究院）

500万-1000万元改善型环比+0.1%

1000万元以上高端房源环比+5.7%

800万以上谈价空间跌破8%

同样是二手房，贵的房子涨得更多。这不是偶然，而是深圳市场一直存在的"核心资产溢价"逻辑——在不确定的环境下，资金更愿意为确定性付溢价，而深圳核心区的好房子，恰恰是确定性最强的资产之一。

蛇口半山海景别墅：溢价360%法拍成交

更极端的案例，出现在法拍市场。

7月10日，深圳市南山区蛇口半山海景别墅一套独栋住宅在阿里法拍平台落槌。这套房产为半山海景别墅42栋101房产，位于沿山路，背靠大南山、面朝深圳湾，建筑面积281.61平方米，用地面积775.35平方米，自带独立花园与多车位车库。

18位竞买人参与，经167轮竞价、120次延时，最终以8708万元成交，溢价率360.01%，折合成交单价约30.9万元/㎡。

—— 《每日经济新闻》，2026年7月20日

对比这套别墅的评估价约2703万元、起拍价1893万元，这个成交结果只能用"疯狂"来形容。同小区同类独栋别墅，链家挂牌单价约41.6万/㎡，而这套法拍房以约31万/㎡成交，在部分买家看来仍有"捡漏"空间。

上半年深圳豪宅法拍市场的热度持续——

• 1月30日，南山科技园新世界豪园独栋别墅，经225轮竞价后以8810万元成交，单价约17万/㎡；

• 4月15日，香蜜湖香域中央花园房源以3357万元成交，溢价率123%；

• 4月7日，华侨城纯水岸十四期房源以3500万元成交，溢价132.52%。

每一次顶级豪宅的高溢价成交，都是对市场信心的一次强化。

四、二手房：议价空间收窄了7个月，意味着什么

二手房市场的走势，往往比新房更能反映真实的市场情绪。

乐有家研究中心的监测数据，有一个细节值得关注：

截至2026年7月中旬，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月的11.17%高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月呈下行趋势。

—— 乐有家研究中心，2026年7月24日

议价空间收窄，意思是：卖家越来越不愿意降价了，买家的谈判筹码在减少。

分总价段来看，除300万以内刚需段仍维持10.93%的谈价空间外，其余总价段谈价空间均收窄至9%以内，800万以上中高总价段的谈价空间更是跌破8%。核心区改善及豪宅的优质房源，业主让价意愿最弱。

这个信号，在业内被视为价格筑底的重要标志。

什么叫筑底？就是跌不下去了，卖家不便宜卖了，买家也不指望捡漏了，市场在新的价格水平上重新找到了平衡。深圳二手房市场，在经历了2023-2024年的深度调整之后，正在经历这样一个过程。

从成交结构看，上半年深圳千万元级总价二手住宅成交占比已达11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。改善型和高端需求的入场，正在重构深圳二手房市场的成交图谱。

五、商务公寓爆发：前7月成交涨了六成

在住宅市场的光芒之下，有一个细分赛道被大多数人忽略了——商务公寓。

深圳市住建局数据显示，今年1至7月，全市一、二手商务公寓网签销售近6978套，同比增长60.6%。

这是一个惊人的增速。

商务公寓为什么突然火了？业内人士分析，核心逻辑是租金回报率思维：在住宅价格高企、限购政策依然存在的背景下，一部分购房者开始用"这套房子能租多少钱"来倒推值不值得买。商务公寓总价低、租赁流通快，以租金回报率为参考入市的购房者正逐步增多。

此外，今年以来深圳部分核心区位的商务公寓在产品力上也有明显提升，Loft结构、大面积段产品的出现，让商务公寓的居住属性得到了强化，进一步吸引了自住型买家。

这个趋势值得关注——商务公寓从来不是主流市场，但它60%的增速背后，折射的是深圳购房群体正在发生的分化：有人被限购卡住了去买公寓，有人算清楚租金账主动选择公寓，还有人把公寓作为资产配置的补充选项。

六、土拍市场：房企在抢什么

楼市的温度，有时候要先看土地市场的反应。7月深圳有两场土拍值得关注——

光明区低密纯居用地：招商蛇口15.05亿落子

7月24日，深圳光明区光明街道A512-0092地块完成出让。这是光明凤凰城核心区极为稀缺的低密纯居用地，容积率仅2.35，为近年深圳少见。地块吸引了多家房企参拍，最终招商蛇口以15.05亿元竞得，溢价率18.9%，成交楼面价22872元/㎡。

值得注意的是，这块地无保障房配建、建筑限高100米，可打造差异化改善产品。中指研究院点评认为，凤凰城核心宅地供应稀缺，优质学区与配套完善，是本次地块受到热捧的主要原因。

南山粤海街道"地王"后续发酵

6月5日，南山区粤海街道T204-0153宗地（科技园南区极为稀缺的纯二类居住用地）以"价高者得"方式出让，保利置业以57.72亿元竞得，成交楼面价约10.87万/㎡，溢价率150.74%，刷新深圳涉宅用地成交楼面单价历史纪录。

这场土拍的影响在7月持续发酵。一方面，它向市场传递了房企对深圳核心区价值的强烈认可；另一方面，它也直接推高了周边二手房和周边新盘的定价预期。7月观潮府备案价突破17万/㎡，与这一地王事件不无关联。

总结来看，2026年上半年深圳土拍热度集中于南山、前海、宝安中心，平均溢价超60%；外围地块多底价成交。这种分化与新房市场的"冷热不均"高度一致——资金在向成熟核心区聚集，这是深圳楼市的底层趋势。

七、三季度供应：30个项目6929套住宅入场

看完需求侧，再看供给侧。

深圳市住建局于7月6日公示了《2026年第三季度计划入市商品房房源信息情况》。第三季度，深圳计划入市的商品房项目共30个，预计供应房源面积882821平方米，共7212套。

2026年Q3深圳商品房供应明细

住宅770222㎡，6929套

商务公寓100855㎡，184套

商业7595㎡，63套

办公4149㎡，36套

住宅供应量约7000套，与7月成交量基本持平，供需关系保持在相对平衡的状态。

更值得注意的是，这批新入市的项目中，核心区位的改善型产品占比明显提升。考虑到深圳核心区土地资源日趋稀缺，这批项目的入市节点，正好对接了市场上大量蓄积的改善需求。

对购房者而言，三季度是一个值得重点关注的时间窗口——选择面更广，且部分项目为了完成年度销售任务，在定价上可能仍有谈判空间。

深圳楼市，现在到底处于什么阶段？

说了这么多数据，最后来回答一个很多人关心的问题：深圳楼市，现在到底处于什么阶段？

我倾向于用三个词来概括当前状态——

• 第一，筑底。价格端，深圳一二手住宅已连续4个月环比上涨，议价空间连续7个月收窄。这些信号表明，下行空间已经被封住，市场在底部找到了新的平衡。

• 第二，分化。核心区顶豪热销、外围刚需盘促销走量；改善型房源涨价、刚需型房源以价换量。深圳楼市的这轮回暖，是结构性的，不是全面普涨。选对板块和项目，依然至关重要。

• 第三，信心修复。从贝壳门店成交创6年新高，到观潮府三开三捷破百亿，到蛇口法拍溢价360%，到千万元级二手房月环比涨5.7%——这些不是孤立的数字，它们共同构成了一个信号：深圳核心资产的吸引力，正在重新被市场认知。

当然，也有需要警惕的方面——房企中报季，多家头部房企出现业绩预亏，市场上"以价换量"的竞争依然存在；外围区域的部分项目去化压力不小。但这些，并不改变深圳核心资产的长期逻辑。

对于真正有自住需求的购房者来说，现在或许不是最完美的入场时机，但一定是一个值得认真研究的窗口期。

而对于投资者而言，深圳核心区的好房子，从来都是稀缺品——你犹豫的那几个月，可能就意味着与一套好房子擦肩而过。

数据来源

• 深圳市住房和建设局官方公示数据（深圳市住建局官网 zjj.sz.gov.cn）

• 国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数（2026年6月）

• 中指研究院百城房价报告（2026年7月）

• 深圳贝壳研究院二手房监测数据（2026年7月1-29日）

• 乐有家研究中心门店成交数据（截至2026年7月19日）

• 深圳中原研究中心监测数据

• 克而瑞深圳2026年上半年楼盘销售TOP30榜单

• 财联社、央视新闻、深视新闻、腾讯新闻、《每日经济新闻》等官方媒体报道

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来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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