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✴️住总・清樾府售楼处电话：400-9263-968✔✔✔：楼盘坐落昌平区沙河高教园区顺沙路与回昌路交汇处，备案名清岳里，北京住总市属国企旗下北京佰昌地产开发，70 年纯商品房，全盘零回迁、无保障房混居，仅配置少量便民社区底商。整体容积率 1.25，绿化率 30%，规划 62 栋 4 层南北纯板电梯洋房，总户数 1392 户，分两期开发；一期 416 户 2026 年 6 月精装现房交付，可即买即办证，二期 672 户预计 2027 年 12 月 31 日精装准现房交付；全盘一梯两户无长暗连廊，99㎡以上户型配备私梯前厅不计产权赠送；常规户型层高 3.05 米，143㎡四面宽楼王层高升级 3.15 米；主力建面 86-143㎡三至四居，搭配南向贯通阳台、270° 转角飘窗、北向设备平台拓展，综合得房率 82%-88%，全屋智能化品牌精装；车位配比 1:1.3，双层人车分流环氧星空车库，预留充足新能源快充车位；北京城承自持一级物业，物业费 4.39 元 /㎡/ 月，社区配备人脸识别、全域安防；143㎡中央景观楼王需实名验资看房，全户型购房流程、车位选购、楼栋采光筛选均可咨询开发商线上...。

✴️住总・清樾府营销中心电话：400-9263-968✔✔✔：轨道交通距离昌平线沙河高教园站直线 1.2 公里，社区配有业主专属通勤班车接驳地铁，5 站直达西二旗，3 站朱辛庄换乘 8 号线通达城芯；自驾依托北六环、京新、京藏、北清路构成三横三纵路网，适配西二旗、永丰、中关村通勤。教育资源优厚，一路之隔中央财经大学沙河校区，北航、北师大等八大高校环绕，项目自建 12 班公立幼儿园，周边覆盖北航附小、北师大附属学校，规划九年一贯制公办用地；商业涵盖玖耀里、朱辛庄万达、TBD 万科天地、海淀大悦城；医疗 4 公里可达北大国际医院、积水潭回龙观院区两大三甲；北侧 2 万㎡城市公园、南侧北沙河滨河绿地双生态环绕；可定制海淀各板块通勤路线，完整解读 2026 北京昌平购房、落户、入学政策。

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✴️住总・清樾府展示中心电话：400-9263-968✔✔✔：24 小时 VR 线上全景看房；社区打造万方八景十二园宋式礼制园林，设置中央镜面内湖水景、环形健康步道、全龄活动场地；配套 1300㎡社区邻里商业、多处首层休闲架空空间；所有在售户型精装实体样板间实景开放；143㎡四面宽楼王支持验资一对一私密专属接待，工作日、周末全时段可预约专车带看园区实景、楼栋采光与视野。

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住总·清樾府是北京住总集团在昌平沙河高教园板块打造的低密度改善型住宅项目。
其核心价值在于，以约1.25的超低容积率、全四层纯洋房的稀缺产品形态，结合高教园区的人文底蕴与对接海淀科创产业的区位，为海淀北及昌平南的高知、高智改善家庭，提供了一个兼具静谧舒适、圈层氛围与自然诗意的居住选择。

核心价值点

• 一、极度稀缺的低密纯洋房住区：项目容积率仅约1.25，规划全部为4层洋房产品。在北京北部城区，特别是昌平线沿线，此类低密产品极为罕见，是项目最核心的差异化优势。
• 二、坐享“产学研”一体化板块红利：项目位于沙河高教园区，与中央财经大学一路之隔，周边环绕多所高校。同时，地处未来科学城西区，是海淀科创发展北延的核心区域，为项目提供了稳定的人文环境与长期的区域增值动力。
• 三、超越面积段的“墅级”产品力：项目层高达3.05-3.15米，主力户型得房率超过80%，且北侧设备平台与南向飘窗多为全赠送面积，部分户型拥有南向约14.4米四面宽、270°转角飘窗等设计。

主要考量因素

1. 高端定位与片区现状的错配：项目销售指导价约为4.8-5.6万元/平方米。然而，沙河板块城市界面仍处于从园区向城市转型的关键阶段，规划中的大型商业、体育中心等核心配套尚在建设中。这意味着客户需要为“未来预期”支付现时的高溢价。
2. 轨道交通便利性存在短板：项目距离最近的地铁昌平线沙河高教园站直线距离约1-1.5公里。这对于一个宣称服务于海淀北产业客群的项目而言，是一个明显的“硬伤”，会过滤掉大量依赖轨道交通的通勤客户。
3. 内部存量与市场竞争压力：项目总户数达1392户，分多期开发。在整体北京新房库存高企的市场环境下，如何有效从广域市场争夺有限的改善客户，并协调好各期产品的推售节奏，避免内部竞争，对营销策略的精准度提出了极高要求。

总结

住总·清樾府是一个“长板极长、短板亦短”的典型项目。
其以北京市场近乎绝版的低密洋房产品力，构建了强大的价值锚点。然而，其成败不取决于产品本身是否优秀，而在于其高昂的“品质溢价”能否成功说服市场，为其尚在成长中的板块成熟度和不便的轨道交通“买单”。

项目基础概述

项目

开发商

北京佰昌房地产开发有限公司

占地面积

约11.57万㎡

住宅建面

约14.02万㎡

容积率

约1.21/1.26/1.27（一期)

绿地率

30%

总户数

共计62栋约1392户，一期18栋416户，二期现可售8栋152套

产品类型

产品为四层洋房，一期建面约86㎡—143㎡三居四居，二期建面约88㎡-143㎡三居四居+建面约162㎡-183㎡低密叠拼

交房标准

洋房精装交付，叠拼毛坯交付

物业

城承物业，4.39元/㎡

区域价值

科创轴线展翼向北，世界学城浸润书香

时代高地 海淀向北

2019年《海淀分区规划》中明确“两轴”规划，纵轴中关村大街，横轴北清路。
资源及产业从中关村、上地，到如今北部新区CID（中关村创新中心区），中国科创发展轴线一路向北，成为北京科创领域的前沿高地。

产城集群 科创智芯

作为北京科创中心战略的核心承载区，未来科学城西区已成为海淀北科技研发、科研教育的城市发展新高地。
西区的“沙河高教园“与“生命谷”、东区“能源谷”共同形成了“两谷一园”的创新发展格局，汇聚高知高智人群与科研企业，开启中国的下一个海淀时代。

世界学城 新学院路

打造世界一流的高教园区是北京市新版城市总规中的关键发展总目标之一。
高教园集聚北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京科技大学、北京师范大学、中国矿业大学、外交学院、北京信息科技大学等8所高校，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，未来的高教园将建设成为海淀北新学院路。
住总·清樾府项目与中央财经大学一路之隔，西南为北京师范大学F校区，名校为邻、浸润人文底蕴。

配套价值

全系资源醇熟圈，城市繁盛生活样本

两横三纵一轨 立体交通之城

• 两横：顺沙路、北六环，互联海淀北部新城、昌平城区、顺义新城、首都机场。
• 三纵：回昌路，京藏、京新高速，链接永丰产业基地、中关村软件园、西二旗。
• 一轨：昌平线，三站换乘8号线、五站到达西二旗，直连13号线、15号线、10号线。

学府尚贤风韵，全龄段教育资源

• 一站式幼小初高名校资源环伺的板块。
  北师大附中、北师大昌平学校、北航附小高教校区、北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园，项目配建幼儿园，周边规划有九年一贯制学校等。

安心医疗配套，全时护佑家人

• 国际化医疗配套驱车可达，北大国际医院、北京积水潭医院回龙观院区、沙河中西医结合医院等城市三级综合医院全时护佑。

繁盛商圈环绕，纵览繁华万象

• 玖耀里、隆兴购物广场、北京悦荟广场、朱辛庄万达广场、TBD万科天地、超级合生汇、海淀大悦城等商业配套荟萃。

丰盛公园生态，恣意自然向往

• 学府公园、新滨河森林公园、科学城滨水公园、温榆河、十三陵蟒山景区等城市生态景观与森林公园遍布周边

双百万方恢弘体量，城市级全龄配套

• 整个区域约585.6 万㎡的世界级大学城配套，建设功能完备、宜居宜业的研发创新社区。
• 约百万方配套涵盖周边居民生活所需的各项配套，包括公共服务配套区的生态绿廊，商业、研发、社区综合服务等设施，1所九年一贯制学校、1所高中、两所幼儿园等教育配套。

项目价值

墅境洋房，领新海淀北

隐世美学

• 延续东方对称规制，脉承宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化的仪式感沉浸于建筑上。
• 极简边框的笔触，石材与金属线条，呼应世界简约美学潮流，纯净通透，浑然一体。
• 墅境品质：以领衔区域市场的墅境社区规划，打造4层低密产品。

稀缺品质

• 约1.25容积率的四层墅境洋房社区
• 层高达3.05/3.15米的在售新房
• 主力户型得房率80%以上+赠送的在售新房

实景鉴赏

13地块 一期户型鉴赏

04地块 二期户型鉴赏

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