房价回到十年前，你是亏了还是赚了？

昨晚，一个认识了十几年的老友发来一长串语音，声音哑得不像他。

“我今天算了笔账，2021年3月在黄埔买的房，现在跌掉的市值，大概是我18年的工资。我这几天睡不着，你说我该怎么办？”

我不知道怎么回。安慰的话打了几行又删掉，最后只发了一句：出来吃烧烤吧。

（广州实景 来源：楼市阵地）

后来，我翻来覆去没睡着，索性打开电脑查了一圈数据。

查完之后我更睡不着了——广州大多房子的价格，已经回到了2016年。

换句话说，2016年之后买房的人，绝大多数已经触及了亏损线，2021年前后高位接盘的，更是实打实地亏在谷底。

P1

我亏了首付和7年房贷

先说我自己。

我在广州地产行业沉浮十多年，对市场的理解自认不算浅，但这几年的浮亏，依然让我在每个深夜算账的时候，感到一阵胸闷。

我的第一套房，买得很早，是2009年，单价便宜，2021年涨到3万多。2021年最高点时，同户型成交价一度突破4万。那时我觉得自己是楼市赢家——账面浮盈接近300万。

但现在，同小区的挂牌价已经回落到1万多，房租也下跌了很多。如果把这些年的月供利息、物业费、装修折旧、二次装修全部算进去，只能算略有盈余。

从高峰账面浮盈300万，到现在勉强保本——中间消失的将近200万，是我几年不吃不喝也存不下来的钱。

（深夜难眠 来源：楼市阵地）

第二套房更惨。2019年底买的，几乎踩在最高点。

目前跌了多少？简单说，现在卖掉的话，首付清零，还要倒贴这七年还掉的房贷利息。

等于首付没了，七年月供白交，净身出户。

这也是为什么，当我那位老友问“亏了18年工资怎么办”的时候，我说不出任何轻飘飘的安慰。因为我自己也在同一条船上。

深夜做数据复盘的时候，我去翻了一下后台粉丝的留言。

有一条让我印象很深：“2018年掏空六个钱包上车，现在小区同户型挂牌价比买入价低了40%。首付亏完了，每个月还在还一万多的房贷。不知道自己在坚持什么。”

还有一条更扎心：“2022年买的增城，现在邻居脱手的成交价已经跌了七成。我们夫妻每月工资加起来刚够月供，不敢生娃，不敢辞职，不敢生病。”

当然也有极少数人告诉我他们“赚了”。

2015年之前买房的那批人，即便从高点回落，目前价格仍然比买入时高出一些，只是赚多赚少的问题。

所以我今天特别想问问在看这篇文章的你：这一轮跌幅下来，你的房子是亏了还是赚了？

P2

热门楼盘集体回到2016

个人的感受可能片面，但数据不会撒谎。

万科东荟城——黄埔的“刚需神盘”，2016年时，尾货清盘均价1.7万左右，根据不同户型、楼层、朝向，二手房成交价在1.7-2.8万/㎡之间。

2021年最高峰时，二手成交单价一度突破5万。翻倍神话让东荟城成为广州楼市狂飙时代的一个缩影。

而现在呢？贝壳上最新的成交记录，房源挂牌价在1.7-2.7万之间，朝向和楼层均比较好的改善型户型，成交单价约在2万，还有下跌的趋势。

（万科东荟城近期成交价 来源：贝壳找房）

中海花城湾——珠江新城的标杆豪宅，广州房价天花板级别的存在。

2016年下半年涨价后，单价大约7-8万，2021年高峰期部分单位成交价在20万左右。如今挂牌价普遍回落到9-12万，最近的成交单价已经是8字头。

（中海花城湾2016年9月的价格 来源：南方日报）

从8万涨到20万，再从20万跌回8万——即便是珠江新城最核心的资产，也没有逃过这轮调整。

光大花园——海珠西的“学位房老大哥”，2016年大约3.2-3.8万，2021年最高成交价破7万。现在挂牌价普遍回到4万左右，最近成交价在3.4-3.5万之间，议价空间还在扩大。

（光大花园近期成交价 来源：贝壳找房）

有粉丝告诉我，他去年底卖掉的一套100㎡三房，成交价420万，比2021年同户型670万的最高成交价，跌了整整250万。

还有更多。

番禺万博万科欧泊，2016年2.4万左右，高峰期近6万，今年最新的成交单价就是2.4万，已经能买到不错的楼层，还是最好用的90多㎡户型。

增城朱村板块碧桂园城市花园，2016年报价1万出头，前几年高峰期报价可达2.5万，现在挂牌价均价1万左右，但近期成交价最低已经跌破6字头。

白云金沙洲，差不多同样的剧本。

核心区还能勉强回到2016-2017年的水平，外围区域很多已经跌穿了2016年的价格底线。

这些数字背后不是冰冷的统计学，是几百万个家庭真实的资产缩水和生活压力。

每个人的故事可能不一样，但账本上的数字，大同小异。

P3

朝前看，怎么办？

数据看完了，账也算清楚了，接下来要面对真正的问题：怎么办？

如果你买在了高位，现在正在亏损中——先问自己两个问题。

首先，你的现金流撑得住吗？

月供占家庭收入超过50%的，每一分钱都要精打细算。

如果月供占比在30%以内，收入稳定且留足了12个月的家庭应急金，咬咬牙扛过去，时间可能是你唯一能依赖的朋友。

如果月供已经严重挤压生活甚至靠借贷周转——趁早止损不丢人。

亏掉的首付是沉没成本，继续硬撑只会越陷越深。

拿房子去抵押借经营贷、消费贷来“以贷养贷”的行为尤其危险，一旦银行抽贷或利率跳升，资金链直接断裂。

如果你还没买房，正在考虑抄底——价格回到2016年，确实比2021年友好太多。

但“抄底”的前提是你能承受最坏的情况。

评估清楚三件事：你的工作稳不稳定，行业在不在下行周期；你的家庭储备够不够支撑至少12个月没有收入；你买房是为了自住还是投资。

自住，价格合适、月供可控、地段能接受，随时可以上车。

如果是投资，我的建议只有一句：不要用过去的经验预测未来，这轮调整还没人敢说见底。

现在的市场逻辑已经变了，拿核心区和拿外围的逻辑完全不同，选筹比择时重要得多。

如果你侥幸赚了，正在纠结是套现还是继续拿着——首先恭喜你，能在这一轮周期里保持账面盈利，说明你买得够早或者选得够好。

接下来你可以问问自己：这套房子的租金回报率能不能跑赢定期存款？你所在板块的供需关系是在改善还是恶化？

如果有明确的更优资产想置换，趁着现在核心区也有回调，换仓也许是个机会。

如果没有更好的去处，守着收租也是一种选择。我的第一套房子，目前就是收租状态，按照现在的市值来算，回报率差不多有3个点。

（ 广州实景 来源：楼市阵地）

但不管你是哪一类，这轮周期教会我们最重要的一课是：房子终究是房子，它不是印钞机，也不是保险箱。

它是用来住的，而住的成本，不应该压垮生活本身。

你的房子买在哪一年？现在是亏还是赚？评论区来聊聊，我们都是同路人。

扫码进群 畅聊楼市

# 聊聊楼市，闲话人生 #

楼市阵地主理人

谢丽娴

【新盘】

【土拍】