谁在买入打折的不动产

记者 田国宝

6月底，某一线城市核心区一处小区底商挂牌出售。中介王斌起初认为，这会是一笔难做的生意。过去几年，小区底商是开发商最难去化的资产之一，挂牌一两年无人问津的情况并不罕见。

结果出乎他的预料。挂牌后，多名买家前来问价，资产最终以小幅溢价成交。

王斌在一家大宗资产交易机构从事中介业务。他说，今年以来，类似成交逐渐增多。一二线城市商业、办公、酒店和豪宅的问询量及成交量均比2025年明显增加。

高力国际数据显示，2026年上半年，全国大宗资产交易额为1212亿元，同比增长76.2%。

但成交放量并不意味着市场普遍转暖。一家房企的高管刘洋发现，今年成交的资产大多有两个共同点：其一，资产质量较好，降价后具备吸引力；其二，经营相对稳定，能够持续产生现金流。买家关注的不是短期内价格是否上涨，更在意当期租金收益和长期回报。

刘洋认为，持续数年的价格调整，已使部分优质资产进入买方认可的区间。商业不动产REITs等证券化渠道逐步拓宽，也为投资人增加了退出选择。

交易活跃

7月23日，宁波东港喜来登酒店在阿里资产平台挂牌出售，被当地一家食品企业以3.6亿元底价竞得。酒店建筑面积6.6万平方米，折合单价约5455元/平方米。

宁波东港喜来登酒店开业近20年，是当地最早的高端酒店之一，拥有378间客房，并配有会议厅、宴会厅、餐厅、行政酒廊、游泳池和健身中心等设施。评估报告给出的估值为6.13亿元，成交价相当于评估价的6折。

2021年以来，房地产行业流动性持续紧张，部分房企为回笼资金折价出售酒店。酒店具有经营性现金流，价格下调后吸引了不少产业资本和民营企业接手。此前，山西、陕西和内蒙古等地的煤炭商人曾集中购入豪华酒店。

2026年以来，各地成交的酒店包括，云南祥云实业以20亿元购得深圳太子湾美高梅酒店；富力地产旗下武汉和合肥两家豪华酒店由民营企业接手；石家庄京州国际大酒店被河北馥境商管以3.49亿元摘得……

这些酒店的成交价普遍低于评估价。其中富力地产旗下武汉、合肥两家酒店不足6折，石家庄京州国际大酒店约为7.6折。

商办资产今年以来交易活跃。7月，美格智能以2.85亿元从汇丰等外资机构手中买下上海维璟中心A栋。该交易采用承债式收购，现金交易价款为8600万元，同时承接1.99亿元债务。

6月，拼多多相关主体以33.7亿元买下上海星展银行大厦，折合单价7.33万元/平方米。大厦位于陆家嘴金融中心，总建筑面积4.6万平方米，是上半年上海成交金额最大的一笔大宗交易。

上半年，深圳前海中集商务中心东塔和前海弘毅大厦分别被国企和险资买下，成交金额为25.3亿元和16亿元；保险资金组成的联合投资体从宜家母公司英格卡集团手中收购北京、无锡和武汉的三座商业体；深圳一家民企以16.2亿元拿下上海新茂大厦。

稀缺性强、性价比高的住宅成交也逐渐活跃。7月，北京鼓楼附近八步口胡同3号改建四合院成交4套，总价7.85亿元。其中最高一套成交价3.96亿元，平均单价超过10万元/平方米。

同月，深圳半山海景别墅一套房源在阿里资产平台拍卖，经过167轮竞价，以8708万元成交，较起拍价溢价360%。6月，深圳半岛城邦一套顶层复式以7073万元底价成交。

上半年，杭州望天际一套顶层跃层以1.52亿元成交，单价24.39万元/平方米。

高力国际报告显示，上半年全国大宗资产交易中，零售商业成交32笔，交易额370.8亿元，在各业态中居首；办公成交43笔，交易额257.4亿元；酒店及公寓成交46笔，交易额167.8亿元；综合体成交12笔，交易额203.6亿元；工业物流成交45笔，交易额107.4亿元；数据中心成交1笔，交易额53.9亿元；商务园区成交9笔，交易额29.1亿元；其他资产成交4笔，交易额21.7亿元。

谁在卖，谁在买

上半年具有代表性的大宗交易中，卖家主要是房地产开发商和外资机构。上海星展银行大厦、新茂大厦、仙乐斯广场原持有方均为外资基金或投行，北京荟聚中心的原持有方也是外资企业。

开发商出售的资产大致有两类：一类是主动出售以回笼资金，如北京保利大都汇项目；另一类源于债务纠纷，被债权人申请处置，如富力地产旗下部分酒店。

买家则以内资机构、企业和自然人为主，外资买家占比仅3%。内资买家中，投资机构和保险资金占比最高，达到33.6%。大家保险、友邦人寿、中宏人寿等频繁参与商业综合体交易，标的包括北京鼎好DH3、上海瑞安新天地等。6月，成都万象城以84.75亿元出售给成都润成信商业管理有限公司，后者股东为中信证券。

民营企业是第二大买家群体，收购笔数较多、单笔金额相对较小，标的集中于零售商业、工业厂房、酒店、自用办公楼和产业园。代表性交易包括雅晶源科技收购深圳龙岗智造园、拼多多相关主体收购上海星展银行大厦、京东收购北京环博达物流园，以及美格智能收购上海维璟中心A栋。

国资和政府平台主要收购大型综合体、商务园区及工业物流资产。相关交易包括苏州新联等联合收购颛桥万达、上海凯成控股收购数通链谷、山西文旅与太原重型机械联合收购太原一家购物中心，以及天津临港控股收购工业在建工程等。

外资买家中，东亚银行收购了东亚银行大厦；新加坡政府投资公司（GIC）也参与了上海虹桥万科中心的股权收购。

交易继续向核心城市集中。高力国际报告显示，上半年一线城市交易金额占全国的65.3%，上海和北京分别占30.6%和25%，深圳、广州合计约占10%。

商办和酒店的买卖双方相对集中，豪宅交易则更为分散。

7月3日，北京朝阳区富城花园一处独栋别墅以7536万元成交。别墅建筑面积399.2平方米，成交单价18.88万元/平方米。拍卖信息显示，房产所有人为北京恒通视讯科技发展有限公司法定代表人宋某。

北京恒通视讯科技发展有限公司主要从事数字电视相关技术业务，因欠兴业银行北京东单支行5943.8万元被申请强制执行。6月，法院在京东资产平台拍卖这套别墅。经过171轮出价，房产最终以较起拍价溢价135.5%的价格被自然人刘某竞得。

5月，北京朝阳区东山墅一套建筑面积774.2平方米的别墅经过18次出价，以7926万元成交。房产因中赫集团债务违约进入法拍。

资产配置

王斌发现，过去，大宗资产买家关注区域规划、地铁和周边地价，计算几年后转手能赚多少差价；现在，他们更关心租约期限、租户结构、空置率和年度现金流，判断租金回报能否覆盖资金成本。

据王斌了解，目前买家对一线城市核心区办公资产的收益率要求普遍在4%以上，对零售商业和酒店的要求更高。

这样的收益率在几年前很难达到。价格高企时，一线城市优质办公资产的租金回报率长期低于3%，投资人依靠资产升值补足收益。近几年租金和售价同步下行，但售价降幅更大，租金回报率随之上升。

险资一直是大宗资产交易市场的重要买家。保险资金成本较低、期限较长，偏好现金流稳定的成熟资产。上半年频繁出现在买方名单中的险资，收购标的大多是已度过培育期，出租率和销售额相对稳定的商业综合体。

退出渠道也在发生变化。公募REITs扩容至消费基础设施后，购物中心、社区商业等资产陆续进入发行范围，收购、改造、运营、发行REITs的链条逐渐成形。刘洋说，REITs市场既为机构提供了定价参照，也增加了一条退出路径。

民营企业和产业资本的收购集中于自用办公楼、厂房、产业园和零售物业，部分买家原本就是租户或经营者。当资产价格回落至一定水平，一次性购置的年化持有成本低于同期租金支出，租户便可能转为业主。

国资和地方平台收购资产，通常还承担产业发展和城市更新目标。标的多为大型综合体、商务园区、工业物流项目及在建工程，交易往往与招商载体建设、产业导入或存量资产盘活有关，价格并非唯一考量因素。

外资卖家的选择则受全球资产配置影响。境外利率处于高位、汇率对冲成本上升时，人民币不动产的收益率吸引力减弱，部分外资减持内地物业，回笼资金投向其他市场。也有长期资金选择加仓，这类资金持有期限更长，对短期波动的容忍度也更高。

豪宅买家多为自然人或其控制的企业，法拍市场为买家提供了折价获取核心地段稀缺住宅的机会。今年出现的部分独栋别墅法拍，源于原业主或关联企业的债务问题。较低的起拍价吸引多人竞价，部分房源以较高溢价成交。

这类资产总价高、供应少、可比样本有限，竞价时容易出现较高溢价，也存在流动性弱、变现周期长的问题。

上半年大宗资产交易明显回升，但除少数稀缺资产出现溢价外，多数标的仍以较大折扣成交。王斌说，现在能成交的，都是买家算得过账的资产；算不过账，挂再久也无人问津。

（应受访者要求，文中王斌、刘洋为化名）