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中海九棵树项目的一版户型图开始刷屏，户型面积段基本确定了，规划9栋住宅楼，总计578户。架空层、风雨连廊、邻里中心、下沉会所，一应俱全。包括75、89、102平米的三居以及125平米的四居。

进入2026年，北京包括昌平、大兴、丰台在内，一波竞争力很强的刚需项目入市，和这些项目比起来，中海九棵树这次明显没有跟上节奏。

先说问题

75平米三居，其实是假三居，北向两个卧室面积太小，更适合打通成为一个两居室。

89平米三居，延续了限竞房时代的思路，南向两面宽，在昌平同等面积段都能做三面宽户型了

102平米三居，是性价比最高的，南向三面宽，南北通透，整个格局大差不差。

125平米的四居，面积偏大，受众力会比较小

但是这次中海九棵树还是把赠送拉满了，南向阳台，北向设备平台，都是南北向贯通设计，不像昌平，缺一个房间，得房率普遍在90%以上。

通州今年最好的刚需户型出现在朝棠揽樾，几乎把小户型做到了极致，目前卖的也不错，网签6成左右，均价5.8万元不到。

中海九棵树和朝棠揽阅所处的八里桥板块相比，各有优势，接下来对比一下户型。

中海九棵树75平米三居vs朝棠揽阅69平米三居。

中海九棵树，75平米的三居一卫户型，南向两面宽设计，客厅面宽3.9米，主卧室面宽3.1米，北向卧室最小面积7平米左右，做卧室并不舒适，比较适合做办公或者玩具房。

其他可点评的地方不多，优点是也做了一个家政空间，小刚需的功能性还是体现出来了。

而同样的户型，朝棠揽阅是69平米，差了6平米，总价大约差了30来万。

说实话，朝棠揽阅除了卫生间是暗卫，其他真不比九棵树差到哪。

中海九棵树89平米三居VS朝棠揽阅86平米三居。

中海九棵树89平米的三居两卫，南向两面宽，客厅面宽4米，主卧面宽3.4米，北向两个卧室面积要大一些，虽然是常规的两面宽三居户型，但是这个餐厅的位置比较鸡肋的，整个户型排布不是那么紧凑，得房率应该不高。

相比而言，朝棠揽阅86平米的三居，客厅和主卧面宽基本上相同。变动就是餐厅设计的位置更加紧凑，跟客厅连在一起，整个活动空间更方正，实用性更强。

中海九棵树102平米三居vs朝棠揽阅101平米四居

中海102平米的三居是南向三面宽设计，南北通透。经典的三叶草户型，南向阳台进深似乎达到1.8米，而且是南向三个房间都有阳台，北向有两个设备平台的赠送。赠送面积直接拉满。

两个卫生间都是明卫。而且入户门右侧就是卫生间，这样设计使用起来会非常方便。北向次卧还是一个双开窗设计，这样的设计比较少见。

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