专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，提前做好2个准备

我一个发小最近打电话问我一件纠结很久的事，他这几年攒了一些钱，他感觉房地产的行情回暖了，但自己又不敢轻易投入这么多，因此纠结现在到底该不该买房。

其实很多人现在都有类似的困惑。

一边是过去几年房价调整带来的压力，大家对买房越来越谨慎；另一边，最近市场又出现了一些新的信号，让不少人开始重新关注房地产。

7月15日，国家统计局公布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据里面有一个变化比较明显：70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有20个，比上个月增加4个，是2025年5月以来最多的一次。

数据公布当天，资本市场反应也比较明显，房地产板块出现上涨，香江控股涨停，招商蛇口、华联控股等企业股价也有所上涨。

投资机构对于数据变化往往比较敏感，他们关注的不是短期一天两天的涨跌，而是在判断市场是不是出现新的变化。

所以现在真正需要关注的，不是简单讨论房价涨还是跌，而是看清楚几个核心问题：市场到底恢复到了什么程度，政策释放了哪些信号，普通家庭接下来应该做好什么准备。

目前一线城市正在释放更明显的稳定信号。

房地产市场里面，一线城市一直被看作重要参考，因为它们的人口吸引力、产业基础和购买力，对市场具有较强影响。

6月份数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，已经连续4个月保持正增长，不过涨幅比5月份收窄了0.1个百分点。

连续4个月上涨，这个变化比单个月上涨更值得关注，因为它说明市场修复并不是一次性的波动，而是在逐渐形成稳定趋势。

其中上海的房价反应最为强烈，上海新房价格6月份环比上涨0.3%，并且从2019年8月至今，一直保持环比上涨或者持平，没有出现过下降。

6月份上海新建住房价格同比上涨3.1%，成为一线城市里面价格恢复较快的城市。

北京6月份新房价格环比下降0.3%，广州和深圳分别上涨0.2%和0.3%。

这说明当前房地产市场并不是全面同步上涨，而是不同城市根据人口、产业、库存、需求情况出现明显分化。

除了价格，成交量其实更能反映市场真实状态。

价格变化可能受到短期因素影响，但成交情况更接近真实需求。

6月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市，新房和二手房交易总量同比增长21.7%。

同时，全国有207个城市的新房和二手房交易总量实现同比增长。

这说明市场需求并没有消失，只是在过去几年观望情绪较重，很多购房需求被暂时压制。

不过，这并不代表全国房地产市场已经全面回暖。

目前市场呈现出的特点非常明显：核心城市率先稳定，再逐渐向其他城市传导。

6月份新房价格上涨的城市中，既有上海、广州、深圳等一线城市，也包括太原、沈阳、长春、南京、杭州等二线城市，还包括徐州、惠州、三亚等三线城市。

市场正在出现越来越多稳定信号。

但未来房地产最大的变化，不是所有城市一起上涨，而是城市之间的差距会越来越明显。

政策上也十分给力，2026年3月，政府工作报告对房地产进行了系统部署，整体目标从过去的“止跌回稳”调整为“稳定”，政策方向也从过去解决短期风险，逐渐转向长期市场建设。

同时，新核心的“去库存”被再次提及。不过，这次去库存和过去并不一样。

过去主要依靠刺激购房需求，通过提高居民杠杆消化库存；现在更多采用政府收储、市场消化相结合的方式。

这意味着房地产库存问题的解决方式正在发生变化，不再单纯依靠居民增加贷款购买，而是通过政策力量帮助消化存量。

到了2026年7月，住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部六个中央部委同步发声，推出覆盖需求端、金融端、税费端、土地端、房企纾困以及保障房机制的一揽子调控政策，相关细则于7月全国同步落地。

六大部门共同推进，说明房地产政策正在进入更加系统化阶段。

对于普通购房者来说，最直接的变化就是购房成本下降。

全国统一降低首付比例后，首套房最低首付比例降至15%，二套房最低首付比例降至25%。

贷款利率也处于较低水平，5年期以上LPR维持3.5%，首套商业贷款普遍执行3.05%到3.45%的优惠利率，公积金首套贷款利率下降至2.6%。

对于购房者来说，同样一套房，现在每个月承担的贷款压力，比过去高利率时期明显降低。

改善型家庭也迎来政策支持，“卖旧买新”个人所得税全额退税政策延续至2027年底。

一套500万的房子，在置换过程中个税可以节省十几万元，对于普通家庭来说，这并不是一个小数字。

房地产供给端也作出了大的调整，6月份，住建部召开收购已建成存量商品房工作视频会议。

截至6月上旬，已经有70多个城市启动集中收储，意向登记收储房源超过12万套，完成过户签约超过4万套。

与此同时，全国已经有超过130个城市推出“以旧换新”政策，补贴力度普遍为新房总价的1%到5%，或者单套最高补贴2万元到10万元。

这些政策背后的目的，不只是稳定房地产行业，更重要的是改善居民资产预期。

对于普通家庭来说，现在最重要的不是盲目判断房价什么时候上涨，而是提前做好两个准备。

第一个准备，是守住现金流。

现在利率下降、首付降低，并不意味着买房没有压力。

房贷依然是家庭长期支出，不能因为政策宽松，就把所有资金投入房产。

截至2026年一季度末，我国居民部门杠杆率为59%，回落至2020年二季度以来最低水平。

同时，居民提前还贷现象较为普遍，中长期加杠杆意愿仍然不足。

这说明很多家庭现在更加重视财务安全，而不是单纯追求买房。

如果是自住需求，收入稳定，资金准备充分，并且选择的是人口持续流入、产业基础较强的城市，那么当前低首付、低利率环境确实提供了较好的购房条件。

但如果只是希望通过买房短期赚钱，就需要更加谨慎。

多数机构认为，未来房地产市场即使恢复，也更可能是缓慢修复，而不是快速上涨。

第二个准备，是看懂城市和房子的差异。

未来房地产不会再是所有房子一起上涨的市场。

上海新房多年保持稳定，北京6月份仍然出现下降，这已经说明即使是一线城市，也存在明显区别。

对于普通三四线城市来说，如果人口流出、库存压力较大，房价短期内可能仍然承压。

一些地方已经开始根据库存情况调整土地供应。

福建规定，根据库存去化周期动态供地，去化周期超过24个月的地区暂停商品住宅用地供应；云南德宏州也采取类似措施。

这些政策释放出的信号很明确：未来买房，比起关注整体行情，更重要的是选择城市、区域和具体产品。

因此未来如果你有买房计划，最好要看自己的收入能力，看城市发展，看未来需求。

普通家庭要做的，不是猜下一次上涨什么时候到来，而是在变化中保护自己的现金流，同时抓住真正适合自己的机会。