中交城投入局纾困 深圳布心花园旧改的第四次机会

观点网 深圳罗湖布心花园旧改再次打破沉默。

7月24日，中交城市投资发展（广东）有限公司宣布中标罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务项目。

据了解，中交城市投资发展（广东）有限公司是中交集团旗下的城市投资开发平台，后者为国务院国资委监管的特大型央企。

历经深圳财富集团、明昇集团两位开发商，又遭遇签约腾房、安置费断供、业主被迫搬回等波折，布心花园旧改曾被认为“困难重重、几乎已无太多曙光”。

这趟从2010年开始旧改路程还未行至终局，但好在走走停停的布心花园旧改如今终于正式进入央企操盘时刻。

十六年蹉跎

在中交入局纾困之前，布心花园曾有过三次拆迁机会。

位于深圳罗湖布心东晓路，布心花园的建设时期可以追溯到上世纪八十年代，由深圳市城建开发（集团）公司开发建设，1989年开始分四期建设，是深圳又一早期社区大盘，住户户数在3000户左右。

不过，布心花园早早被纳入旧改并不只考虑到一年年叠加的楼龄与已经老化的墙体、地下管道，最重要的其实是布心花园是深圳早期有名的“海沙房”小区。

彼时深圳还未向西扩张，罗湖仍然算在市中心范围内，再加上社区占地面积广、密度低，老旧房屋又具有安全隐患，居民们旧改意愿强烈，而集齐众多旧改因素的布心花园迎来了第一次拆迁机会。

2010年启动首次拆迁谈判，布心花园对阵的开发商是深圳财富集团。

开发商给出套内1：1的赔付标准，但在2012年一区、二区更新意愿征集中，布心花园签约率不及40%。没有继续拉扯谈判，认为签约率过低而无法推进旧改工作的深圳财富集团选择了退出，布心花园旧改陷入了多年沉寂。

第二次机会降临是在2017年，布心花园旧改谈判桌对面的开发商换成了明昇集团，自此二者命运交织至今。

据观点新媒体了解，明昇集团成立于1999年，由福建厦门起家，主营城市更新、地产开发、商业经营、国际贸易等业务，后来城市布局逐渐开拓至长沙、深圳、香港等地，2016年将总部设立在深圳。

作为进入大湾区的首个项目，明昇集团接手旧改的第一件事便是重启意愿征集，纳入意愿公告的范围增加到一、二、四区，还搬出了每户3万元签约奖金的激励条件。

只是，或许开发商给出的拆迁条件不及居民预期，布心花园旧改第二次签约比率仍然不高，再次走至僵局。

直到2020年3月被列入《2020年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划》，布心花园迎来第三次旧改机会。

项目拟拆除重建用地面积16.84万平方米，更新计划共含两个“商住”项目，即东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元以及莲塘街道鹏莲花园城市更新单元，合计拆除重建用地面积19.4万平方米，贡献率达25.7%，更新方向均为商住等功能。

正式立项之后，布心花园2021年7月公示了更新单元规划，同年11月取得了《深圳市罗湖区人民政府关于项目规划的审批通知》，这才有了实质性进展，进入相对顺利的阶段。

2022年8月，明昇集团正式中选为旧改市场主体，一年后签约率达92%。接下来，布心花园明确征收范围、修改规划草案公示、确认一期实施主体，在2024年3月取得拆除工程备案回执，开始围挡与拆除前期工作。

按照原本设想，若2024年顺利拆迁，布心花园居民们在2026年便可实现回迁。

但原本步入正轨的旧改工作却在此时急转直下，布心花园旧改又因未签约的200户住户与明昇集团停发安置费而陷入停滞。

第四次机会

矛盾发生在住户与开发商之间。

知情人士透露，未搬离住户认为布心花园旧改程序存在不合理之处，并不认可明昇集团的做法，因此不肯搬离。

面对这部分已签约未搬离的住户，明昇集团的拆迁只得停工，而随着旧改僵持、房价下跌，明昇集团开始停发安置费。

据自称为布心花园住户的用户在平台发文，部分业主自2024年开始便未收到明昇集团所承诺的安置费，进入2025年，几乎所有业主再未收到安置费。

而明昇集团方面则表示，鉴于地产环境变化，银行对公司的资金支持力度远不如前。

根据官方信息，明昇集团存在一些案件纠纷，银行出于风控考虑冻结部分账户，导致公司资金链紧张，且正在对相关贷款进行重新审核，区住建局正督促开发商跟银行沟通安置费发放事宜。

旧改全面停摆，东湖街道办、罗湖住建局与明昇集团于2025年8月与部分业主代表召开协调会议，要求尽早发放安置费，并且协调“钉子户”尽早搬离。

只是明昇集团没能如期发放安置费，住户们也没能与“钉子户”达成协调，布心花园旧改进度没有得到任何进展。

这时的布心花园已拆除楼栋不足10栋，面对着建筑瓦砾与杂草丛生的生活环境，无法持续负担在外租房费用的部分住户，最终还是选择了搬回还布心花园未拆除的房屋之中。

搬回旧屋始终不是长久之计，已经开始的旧改工作也不能长期停滞，在2025年11月的沟通会上便有相关部门回复业主称，已积极协调引入国企或央企作为新资方盘活项目，并研究统一的搬迁补偿标准。

这位“白衣骑士”的面纱如今终于揭开，中交城投成为布心花园旧改项目的第三位接力队员。

据观点新媒体了解，中交城投是特大型央企中交集团的城市综合开发运营专业投资平台，目前已在上海拥有凤溪村中村改造项目，与科学城集团合作于广州签下黄埔区南港北村、夏园村、金坑村银岭片区及邓屋片区城中村改造项目。

除此之外，中交城投在深圳也有旧改项目的操盘经验。

2024年，中交城投启动深圳国润电器片区城市更新项目，这也是中交城投在深圳的首个独立操盘项目，如今已转化为“中交国润华府”，目前处于入市预热阶段。

接盘的中交城投身负旧改经验，布心花园不远处还有一则深圳旧改纾困案例。

与布心花园位于同一片区，金钻豪园旧改自2005年踏上旧改征途，经历两次操盘开发商因资金链紧张而退出项目，最终于2025年6月等到央企中信城开联合中信金融资产、深圳资产、罗湖投控、建元信托、特区新华城联合体入局纾困。

旧故事翻篇，金钻豪园项目改头换面更名为“信悦映翠府”。最新消息显示，该项目建设已经出地面多层，但营销中心尚未开放。

十六年旧改之路如今已迎来转机，已经错过三次旧改机会的布心花园距离回迁至少又走近了一步。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。