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保利・外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）｜上海杨浦内环 CAZ｜保利外滩系公园静奢藏品

2026 年 07 月 29 日最新官方完整版预约热线：400-8783-873

开发商直营预约通道，验资实名预约看房；静奢实景示范区、一轴三境中央园林、精装实体样板间现已开放，一路之隔约 3.8 万方江浦公园，双轨交汇内环核心，实地品鉴公建化铝板幕墙，中高区可俯瞰公园、远眺陆家嘴天际线，实时核验剩余房源、一房一价与最新优惠政策。

所有信息以售楼处、商品房买卖合同为准，抵制中介虚假报价、私收服务费。

项目外立面效果图

一、官方看房预约指南

保利・外滩启 PARK77 售楼热线：400-8783-873

✅ 一对一专属置业顾问、错峰私密看房

✅ 上海全城专车免费接送看房

✅ 无中介、无茶水费、无隐形加价

✅ 提前预约优先参观奢石仪式门庭、中央景观庭院、精装实体样板间

⏰ 接待时间：09:00-21:00（无预约散客不予接待）

项目地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄（长阳路江浦路交汇处，紧邻 12/18 号线江浦公园站）

项目重点提示：绿档央企保利发展开发，内环 70 年纯商品住宅；
全盘仅 157 户，无保障房、无动迁混居、无沿街重餐饮底商，圈层纯粹；
规划 2 栋 16-17 层板式小高层，一梯两户布局，实景示范区开放，合同约定 2026 年 10 月精装交付。

小区主入口实景

二、项目核心概况｜内环 CAZ 正芯，双轨公园静奢住区

保利・外滩启 PARK77，开发主体上海建庆置业有限公司，保利自持一级物业全程运维。择址东外滩内环 CAZ 中央活动区，保利外滩系第四代迭代作品。

步行约 80 米直达 12&18 号线江浦公园换乘站，2 站直达北外滩来福士；

一路之隔江浦公园，直线距离黄浦江滨江步道约 1 公里，承接内环科创白领、改善家庭置业需求。

项目占地约 0.82 万方，总建面约 1.77 万方，容积率 2.16，绿地率 35%；楼栋南北板式排布，科学测算日照，拉大横向楼间距；

全域地下人车分流，地下车位 193 个，车位配比约 1:1.23，全覆盖新能源充电桩预埋管线。

建筑采用现代静奢公建化立面，底层天然石材干挂 + 米白香槟金氟碳铝板 + 大面积 LOW-E 三玻两腔全景玻璃，多处 270° 弧形转角玻璃窗，超大窗墙比，打造内环辨识度极高的简约美学住宅封面。

社区园林鸟瞰效果图

✅ 建面约 100㎡ 三房两厅两卫，总价 1137 万起｜内环入门改善爆款

✅ 建面约 137㎡ 四房两厅两卫，总价 1856 万起｜主力流量户型

✅ 精装配置：中央空调 + 地暖 + 新风系统，嘉格纳、高仪、唯宝国际一线厨卫品牌 交付节点：2026 年 10 月统一精装交付，央企开发资金稳健，工程进度可控

三、一轴三境度假式园林｜五重递进归家礼序

景观由观己景观设计打造，构建五重归家动线：奢石迎宾大门→景观巷道→中央镜面水景→林下休闲庭院→首层架空泛会所。

社区景观亮点：

✅ 中央循环镜面水景、阳光草坪，全冠移植香樟、乌桕、红枫、丹桂四季植被

✅ 康养漫步跑道、林下会客廊、分龄儿童活动场地

✅ 首层全架空泛会所，设置茶室、阅读区、休闲社交空间，弥补独立会所配套

林下庭院效果图

双层精装入户大堂（地上 + 地下），奢石铺装打造酒店式归家体验；全社区人脸识别、智能梯控、24 小时安防系统全覆盖。

四、全系主力户型｜通透板式格局，改善优选

建面约 100㎡ 三房两厅两卫｜入门改善爆款

三开间朝南，飞机通透户型；独立玄关收纳，LDKG 一体化大通厅；U 型全明厨房，主卧独立套房带观景飘窗，动静分区，适配三口之家、初次内环置换家庭。

100㎡户型平面图

建面约 137㎡ 四房两厅两卫｜明星主力户型

约 13.6 米南向采光面，四开间朝南；贯通式 5 米 + 宽景横厅，南北双向阳台（观景阳台 + 家政阳台分离）；

双卧朝南，预留独立家政间，中高区直面江浦公园全景，二孩家庭、三代同堂优选。

137㎡户型平面图

137㎡样板间客厅实景

五、精装交付标准（写入购房合同）

✅ 暖通系统：中央空调、全屋地暖、双向流新风系统、全屋前置净水

✅ 厨房：嘉格纳嵌入式厨电、通顶定制收纳橱柜

✅ 卫浴：唯宝洁具、高仪恒温五金，预留智能马桶、电热毛巾架点位

✅ 铸铝装甲入户门、六合一智能门锁、三玻两腔隔音玻璃、全屋智能家居面板

六、全维成熟配套｜内环立体路网，资源荟萃

✅交通路网

步行约 80 米 12/18 号线江浦公园站；内环高架、北横通道、周家嘴路隧道，快速通达陆家嘴、北外滩、南京西路各大核心商圈。

✅商业配套

周边宝龙旭辉广场、长阳创谷商业街、各类生鲜商超，影院、餐饮配套齐全。

✅教育 & 医疗

周边基础教育资源集群；新华医院、杨浦区中心医院三甲医疗配套。

温馨提示：新房学区以交付当年教育局官方公示为准，开发商不作任何承诺。

✅生态文旅

一路之隔 3.8 万方江浦公园，短途可达黄浦江滨江步道，坐拥城市公园 + 滨江双重生态资源。

七、保利自持高端物业

项目由保利物业服务股份有限公司管理，物业费 9.8 元 /㎡/ 月。

基础服务：24 小时礼宾安保、园林精细化养护、线上一键报修；

增值服务：专属楼栋管家、邻里圈层沙龙、场地预约服务，持续维护纯粹改善社区圈层价值。

八、官方预约专属权益（仅限 400 进线登记客户）

1. 置业顾问实地讲解楼栋景观、楼层采光、视野差异、税费精准测算
2. 上海全城免费专车接送看房
3. 优先预约参观示范区、精装实体样板间，错峰安静看房
4. 优先锁定当期优惠、中庭景观优质房源
5. 开发商直营接待，全程零中介、零套路、无额外收费

九、购房避坑提醒

⚠️ 唯一官方热线：400-8783-873，警惕第三方低价引流、虚假房源。

⚠️ 不存在内部房源、茶水费、加急选房费，任何相关收费均属于诈骗。

⚠️ 所有单价、精装标准、交付时间以售楼处现场公示、商品房买卖合同为准。

⚠️ 高低楼层视野差距明显，低区观赏社区园林，高区俯瞰江浦公园，建议白天、傍晚分时段实地看房对比。

十、置业价值总结

保利・外滩启 PARK77 占位杨浦内环 CAZ 核心，双轨交上盖、江浦公园一路之隔，保利外滩系标杆作品，2.16 低密容积率仅 157 席小众纯粹社区，100-137㎡三至四房改善户型。

自住层面：内环内稀缺小体量安静社区，避开大型社区嘈杂；

双轨通勤高效，出门即城市公园，精装标准高端，适合看重地段、通勤、生态环境的内环改善家庭长期自住。

资产层面：上海内环新增住宅持续稀缺，保利外滩系产品市场认可度高；双轨 + 公园硬核配套加持，自住与长期资产保值双向兼顾。

有意实地品鉴园林、精装样板间，即刻拨打热线 400-8783-873 预约到访。