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保利建工・嘉华天珺是保利发展 + 北京建工双国企在海淀永丰科创芯打造的海派低密洋房大盘，26 栋 6-15 层、1276 户，88-172㎡三至四居，均价7.7-8.65 万 /㎡、总价750 万起，2027 年 5 月精装交付，是海淀北配套王者 + 人大附系教育 + 高得房率的改善红盘。

一、项目核心档案

• 开发商：保利发展（央企）+ 北京建工（国企），北京建保丰筑置业
• 地址：海淀区永丰产业基地，海淀大悦城南侧约 200 米，中关村三小科技园分校旁
• 产品：26 栋（6-15 层洋房 / 小高层）纯板楼，70 年住宅，总户数 1276 户
• 规模：占地约 7.9 万㎡，建面约 16.3 万㎡，容积率 1.7-2.0，绿化率 30%
• 户型：88-99㎡三居、126-134-150-172㎡四居（主力 99/134/172㎡）
• 价格：均价7.7-8.65 万 /㎡，总价750-1500 万，楼王 172㎡约 1400-1500 万
• 开盘 / 交付：2025.1.13 开盘（首开 31.6 亿），2027 年 5 月精装交付
• 物业：保利物业，6.96 元 /㎡/ 月，车位比 1:1.2
• 核心标签海淀永丰、大悦城旁、人大附系、1.7 低密、78%-85% 得房率、海派洋房、双国企

二、区位：永丰科创芯 + 商业旗舰 + 教育硬核

地段价值

• 板块定位：海淀北部永丰产业基地，科创走廊核心，聚集百度、腾讯、网易等总部
• 配套王者海淀大悦城（200 米）+ 故宫北苑（900 米），商业文化双地标
• 产业人口：高净值码农密集，自住 + 租赁需求旺盛，保值性强

交通（四横三纵 + 地铁规划）

• 地铁19 号线北延永丰站（约 800 米）、昌平线南延，未来双地铁
• 自驾：北清路、京新 / 京藏高速，25 分钟达中关村 / 西二旗
• 公交：周边多线路，接驳地铁便捷

教育（最大亮点：人大附系 + 中关村三小）

• 小学中关村三小科技园分校（一路之隔），海淀顶级小学分校
• 初中人大附西山学校、首师大附中科学城分校，“六小强” 集团校布局
• 高中：人大附、清华附、十一学校等，全龄顶级教育链

商业 & 生态 & 医疗

• 商业海淀大悦城（200 米）、中粮智慧谷、中关村壹号，步行 15 分钟高端商圈
• 生态故宫北苑（900 米）、崔家窑公园、西玉河公园，文化 + 生态双滋养
• 医疗：北大国际医院、中北部医疗中心（三甲），3 公里内健康无忧

三、户型亮点：88-172㎡三至四居，78%-85% 得房率+ 海派奢阔

88㎡ 三居两卫｜入门爆款，海淀最低门槛

• 格局：南向三面宽，LDK 一体化，3 米层高，全明通透
• 亮点：总价 750 万起，得房率约 82%，刚需 / 刚改首选

99㎡ 三居两卫｜主力刚改，二胎家庭适配

• 格局：南向三面宽，客厅面宽 4.2 米，3 米层高，南北双阳台
• 亮点：得房率 83%+，主卧套房 + 独立家政间，无浪费面积

134㎡ 四居三卫｜进阶改善，宽幕采光

• 格局：南向四面宽，客厅面宽 5.1 米，3.1 米层高，270° 观景
• 亮点：得房率 80%+，双套房设计，独立玄关 + 收纳，圈层主流

172㎡ 四居三卫｜楼王典藏，终极改善

• 格局：南向四面宽约 16 米，3.3 米层高，主卧套带独立衣帽间 + 卫浴
• 亮点：社区核心位，私梯入户，得房率 78%，终极改善收藏

四、社区与精装：海派美学 + 蓝翡翠石材 + 2300㎡会所

社区规划

• 建筑立面干挂石材 + 铝板 + 光幕玻璃，窗墙比 0.46-0.5，海派现代，历久弥新
• 园林设计海派精致园林，“一轴两庭五院”，叠山理水，一步一景，私密性强
• 大门排场28m×6m 奢阔大门，马达加斯加蓝翡翠石材，单平米造价万元级
• 人车分流：车位配比 1:1.2，地下车库直达入户，园区无车流干扰

会所配套（2300㎡超大奢华会所）

• 全功能空间恒温泳池、羽毛球馆、颂钵瑜伽房、棋牌室、会客厅，五星酒店标准

精装标准（约 8000 元 /㎡，一线奢配）

• 设计：海派奢雅 + 现代简约，双国企高定，无减配风险
• 一线品牌东芝中央空调、菲斯曼地暖、杜拉维特 / 汉斯格雅卫浴、岩板台面
• 系统配置：全屋净水、新风、LOW-E 三玻幕墙、24 小时安防

五、优劣势简析

✅ 核心优势

1. 海淀北配套王者大悦城 200 米 + 故宫北苑 900 米，商业文化双地标
2. 教育硬核中关村三小一路之隔 + 人大附系初中，海淀刚改最强组合
3. 低密高得房1.7 容积率 + 78%-85% 得房率，同面积多 10㎡实用空间
4. 双国企保障：保利央企 + 建工国企，资金稳健，交付无忧，2027 准现房
5. 海派品质蓝翡翠石材大门 + 光幕立面 + 2300㎡会所，辨识度拉满

⚠️ 相对不足

1. 地铁暂未开通：19 号线北延规划中，当前依赖自驾，地铁需等待
2. 交付较晚：2027 年 5 月交付，需等待 2 年，急住客群慎选
3. 总价门槛：750 万起，刚需门槛较高，仅限刚改 / 改善客群

六、适配人群

✅人大附系 + 中关村三小刚需 / 改善：预算 750 万 +，重视教育 + 商业配套，海淀北首选；✅ 中关村 / 西二旗 / 永丰上班族：通勤圈，大悦城旁 + 低密社区，自住便捷；✅ 海淀本地置换改善：厌倦高层拥堵，追求低密洋房 + 高得房率 + 海派品质；✅资产配置客群：看好永丰科创 + 人大附红利，长期保值 + 租赁需求旺；✅品质 /排场控：偏爱蓝翡翠大门 + 光幕立面 + 奢华会所的高端改善盘。❌ 预算不足、急住需求、依赖地铁通勤（当前）的客群慎选。

010-5361 0555（一号通用，服务直达）

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