辽宁
2026年1月，福州地铁置业公布了一批商业项目的效果图。 其中一张效果图里，一条河道穿过街区，河岸两侧是步道和绿地，沿街规划了低层建筑，屋顶有露台。
这个项目叫地铁·睿捷。 位于仓山区闽江大道与通江路交叉口西南侧，紧邻地铁5号线浦上大道站。 地块是2025年11月20日拿的，18.67亩，容积率2.1，限高50米，成交价1.39亿元，楼面价5316.93元/㎡。
七个月后，这个项目有了新进展。
2026年7月24日，福建省公共资源交易电子公共服务平台发布了睿捷商务中心的勘察、设计招标公告。 项目总投资4.37亿元，总建筑面积约40660㎡。 计划开工日期是2026年10月30日，工期24个月。 地上部分包括酒店（含公寓）、商业网点和配套用房，地下室规划了地下商业和车库。
从效果图来看，这个项目不是传统的“地铁上盖商场”。 它利用了河边的空地，规划了滨河绿廊、艺术花园、落日舞台这些开放空间。
一个在地铁站旁边、体量4万㎡出头的商业项目，没打算做大型购物中心。
定位写的是“城市社区型商旅微中心”。 通俗点说，就是服务周边居民和地铁通勤人群的日常消费，同时承接一些短途商旅和城市微度假的需求。 报道里提到配合市政和文旅共同打造“福州慢游CITY WALK”目的地。
这个项目在浦上大道站旁边。 那个片区已经有万达广场、爱琴海购物公园这些大型商业综合体。 再做一个大商场没有意义。 盘活河边那块原本闲置的绿地，做点不一样的业态，是更实际的选择。
就在睿捷启动招标的前一周，福州地铁置业在土拍市场上又拿了一块地。
2026年7月17日，福州2026年第五场土拍，地铁置业以1.18亿元竞得宗地202629号。 地块在仓山区洪湾南路东侧、飞凤山南侧，29.82亩，容积率1.6，建筑限高24米（局部可到36米）。 楼面价3709.38元/㎡。
这块地有个硬性要求：酒店部分的计容建筑面积不少于18000㎡，而且酒店部分要整体持有，不能分割转让。
拿地当天，案名就公布了——地铁·栖凤里（暂用名）。 同期还流出了一批意向图。
栖凤里的位置很有意思。 紧邻飞凤山，靠近乌龙江，旁边是海峡奥体中心和地铁5号线东岭站。 规划里还提到，周边未来拟建地铁4号线和7号线的换乘枢纽。 飞凤山片区整体的定位是低密度生态商住区。
这个项目的定位和睿捷完全不同。
睿捷是“社区型商旅微中心”，面向日常消费和短途商旅。 栖凤里打的是“都市山水疗愈微度假TOD微中心”。 依托飞凤山公园和乌龙江的景观资源，计划做一个集疗愈主题酒店、品质商业、休闲配套于一体的度假目的地。
福州之前没有过这种“度假疗愈”主题的TOD项目。
两个项目加起来，开发体量约7.25万㎡。 这个数字放在福州整个房地产市场里不算大，但如果放在福州地铁置业的项目版图里看，情况不太一样。
福州地铁集团的总资产已经超过1332亿元，运营6条线路、102座车站，总里程约205.7公里。 作为全资子公司的福州地铁置业，2025年10月注册资本从3亿元增至18亿元。 目前布局了十几个项目，住宅有栖江元璟、地铁元启、地铁元禧，商办有睿驰、睿捷、藤座、睿通、麓岭中心、睿境等。
2026年福建省计划报告里有一句话——“力争福州地铁新一期建设规划报批”。 这是省级层面第一次明确提到这个目标。 与此同时，福州地铁第三轮规划可能从最初的138.1公里缩减到约70公里。
规划在收缩，但TOD开发在加速。
目前福州地铁已经开发了13个站点周边近230亩土地，还推出了全国首个“地铁好房子”精营体系。
睿捷和栖凤里这两个项目，体量不大，定位也不一样。 一个在成熟商圈旁边做社区商业和微度假，一个在生态资源旁边做疗愈酒店和度假配套。 两种打法，放在同一个开发商手里。
福州地铁集团正在从“轨道交通运营商”向“城市综合运营商”转变。 地铁建设需要大量资金，光靠票务收入和财政补贴很难覆盖。 TOD综合开发提供了一种“造血”的可能。 把地铁站周边土地盘活，用商业、酒店、办公这些业态产生持续收益，再反哺到轨道交通的建设和运营中。
睿捷10月30日开工。 栖凤里刚拿地十几天。 两个项目都还在图纸阶段。 效果图里的河边步道、落日舞台、山体步道、疗愈酒店，什么时候能落地，还要看接下来的施工进度。
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