新一轮香港资产热：12万张学生床，千亿元级市场

三五年内，各路资金进军香港学生公寓，争夺12万张学生床—— 日前，中原集团（1978年创立于中国香港的房地产代理集团）创办人施永青及中原投资副总裁马耀扬，在北京接受中国房地产报记者李叶采访时，证实了这一说法。

除已展开的与央企中旅社（7月17日，中原投资与香港中国旅行社于香港合作签约）等的合作外，中原集团也在与北京接触的一些私募基金、国（央）企基金就此洽谈。

香港学生公寓，正在展开近年来罕见的一轮具有爆发性特征的热点投资。中原投资测算认为，该市场具备千亿元级的市场规模。

学校扩招与商厦改造放行

香港学生公寓资产的市场释放，得益于两大政策背景：

第一，香港学校扩招；

第二，商厦改造放行。

“建设国际教育枢纽”是香港既定目标。院校对非本地学生学额的提升，即扩招，正是这一目标的组成部分。

香港《2025年施政报告》的提法为：

“积极发展香港成为国际专上教育枢纽与国际高端人才集聚高地。”

在这份《2025年施政报告》中，香港学校扩招政策体现明显，其中高校扩招内容包括：

1.教资会资助八大院校（本地生每年保障提供15000个资助学额）自2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，由相当于本地学额数目的40%提高至50%（从6000人提升至7500人，是继2024/25学年由20%提高至40%后再次提升扩招比例，即短期内20%提至50%）。资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限，由100%提高至120%。

2.兼读制放宽，允许非本地学生报读兼读制副学位、学士学位或研究院研究课程，鼓励持续进修。

3.自资专上院校：继续与内地探讨进一步优化自资专上院校招收内地学生入读学位课程的安排。

2025年7月21日，香港发展局联同教育局正式推出“城中学舍计划”并开放申请，便利市场将现有商业大厦、酒店改装为合规学生宿舍。其后，《2025 年施政报告》宣布扩大计划适用范围：

“即日起，不只商厦改装，在拆卸原有商厦后重建的全新学生宿舍亦能受惠于计划的利便措施，包括保留过剩地积比。政府今年内更会预留全新商业或其他土地作兴建新宿舍，会邀请市场提交意向书。”

“城中学舍计划”要点

（相关便利措施自2025年9月起正式生效执行）

简化了将商业物业改建为学生宿舍的规划及建筑审批流程：

扩大“酒店”用途定义，涵盖符合资格学生宿舍；

大部分商业用地无需规划审批即可改建；

放宽建筑法规及地积比要求；

允许部分改建；

改建工程须于18个月内完成。

中原集团创办人施永青在接受中国房地产报记者李叶采访时指出，酒店改造为学生公寓较为便利，写字楼改造涉及结构等，直接成本更高，但由于香港学生公寓需求较高，市场上的酒店存量无法满足需求，此为“城中学舍计划”出台，并将写字楼纳入改造范围的重要原因。

12万张床位缺口，千亿元级市场

香港持续扩招的基本面，学生公寓的现实紧张，以及政策对商厦改造的松绑，共同催生了资产释放窗口。

由此，也出现了香港学生公寓存在12万张床位缺口的研究报告。

高力国际（Colliers），2024年9月发布研究报告《填补学生宿舍缺口：助推香港成为亚洲教育枢纽》。报告基于“25%本地全日制专上学生、100%非本地全日制专上学生存在住宿需求” 模型假设，非本地生自2024 年起每年按10%恒定增速外推预计至2028年香港学生宿位理论缺口达12万个（算出总需求17.22万个床位，合规供给5.5万个，缺口约12万个）。2025年9月白皮书《打造香港成为国际教育枢纽》继续沿用该预测结论。

值得注意的是，《2025年施政报告》中提及的扩招，并未涉及院校自资一年制授课型硕士，而后者不受扩招50%名额（UGC配额）限制，数量庞大，增长迅速，也是目前支撑香港学生公寓市场的主力——

2024/25学年全港非本地生9.2万人，其中授课型硕士49100人，占比53.4%。

莱坊（Knight Frank，国际知名在港地产顾问）于2025年11月发布官方行业白皮书《学生住宿市场新视角》。

报告数据显示：2024/25学年，不受UGC配额约束的自资非本地授课硕士修读人数按年增长26%，全年净新增11774名；受20%~40%招生上限管制的UGC资助非本地本科生增长16%，净新增2405人。自资非本地研究生是私营学生公寓需求的核心推动力量。

中原集团也有另一份观察，虽然口径略有区别，但与上述研究机构数据基本吻合。

中原投资副总裁马耀扬在接受中国房地产报记者李叶采访时提到，原本作为高校配套设施存在的学生宿舍，如今已然成为香港地产市场中快速崛起的新赛道。对于寸土寸金的香港而言，新增土地供应有限。香港拥有多所QS世界百强高校，教育品牌吸引力强劲，非本地学生人数过去6年增长超92.1%，但校内宿舍供给严重不足，2024/25学年，香港非本地生已经达到9.2万人，整体香港大学所提供给非本生的这个床位数字仅有2万多张，超七成非本地学生需校外解决住宿，香港学生公寓市场正在经历从“教育配套不动产”向“机构级资产类别”的关键跃迁。

中原投资按照香港过去7年的非本地生增长曲线进行测算，发现过去7年，香港非本地生平均增长速率为13.85%，用这一数据去推测未来5年，至2029/30学年，香港非本地生数字可能达到17.6万个。以目前香港学生公寓专业市场仅能供应几千个床位相比，未来五年内市场缺口巨大，按照中原投资的测算，具备千亿元级的市场规模。

资金入局

政策导向与市场需求，将香港学生公寓赛道推入一个明确的上升周期。

对香港学生公寓投资市场现状，施永青分析认为，该市场过程将经历“供应不足→租金上升→资金流入→供应进入→更便宜租金→更好服务→合理竞争”的过程。当前香港学生公寓市场正处于“供应不足→租金上升”初期，是吸引更多资金参与的时间，也会有更多竞争对手进入市场。

以内地资金而言——

2025年底，招商局商业房托基金完成尖沙咀柯士甸路小型酒店收购（85个床位）。

2026年初，华润隆地收购葵涌悦品酒店，构建大型规模化学生社区（583间客房改造约900个床位）。

2026年7月，京东集团收购油麻地海景丝丽酒店，标志性民营资本入场，整栋物业共268间客房，将全面改造为城中学舍框架下的合规学生宿舍。

除了内地资金的进入，施永青在与海外资金的接触过程中，也了解到这些资金对于香港学生公寓的兴趣。

施永青介绍说，海外资金对所持资产组合中有太多美债，表现出一定的担忧。香港学生公寓稳定期的租金年回报率是4%~5%，与美债相当，但是，与美债相比，学生公寓具有现金流稳健，且具备穿越周期的特点。

施永青直言：

“我认为未来有相当多的资金，为了减小持有美债的风险，会把它转成回报率相对稳定的学生宿舍。”

由于是重资金、长周期的投入，因此，资金合作与投资架构的搭建，也会成为投资香港学生公寓的关键考量。

中原投资副总裁马耀扬介绍，中原投资在2016年开始做学生公寓投资的时候，就与一些投资者合作，一起去投美国、英国的学生公寓项目。目前在香港学生公寓投资，也是有投资者与中原一起参与项目投资。中原集团在香港近50年从业，有覆盖全港的网络，其优势在于能够挖掘到一些市场上的优质资产，以及比较强的议价能力，在2025年，也孵化出专门针对学生公寓领域的专业运营商品牌“壹社”来为学生公寓提供专业化、标准化、数字化服务。

专业化的运营能力，是香港学生公寓投资能否成功的关键。中原集团也因此得以与各界机构资本洽谈合作。

马耀扬认为，目前，市场节奏对于上手项目较为有利。以写字楼而论，虽然其改造成本相对酒店要更高，但是，由于在当下楼市调整中，写字楼回调较深（4至5成回调），因此收购成本更具吸引力。

总体而言，香港学生公寓赛道具有“社会责任”和“商业机会”的双重属性，对应政策鼓励与市场需求的双重驱动，也由此正在吸引越来越多的资金跃跃欲试。

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮