杨浦百亿地块鏖战219轮，上海下半年土拍“开门红”，突显产城融合逻辑

今天（7月28日），上海2026年第六批次宅地出让正式收官。上海烈日灼灼，现场竞价的激烈程度丝毫不逊于盛夏高温，三宗出让地块中，杨浦滨江八埭头与徐汇康健桂林公园两宗宅地均以高溢价成交，溢价率分别达到36%和25%，而奉贤新城地块则以底价平稳落槌。

“百亿地块”“杨浦地王”“刷新纪录”……一个个吸睛标签迅速刷屏。杨浦和徐汇地块之所以引发如此强烈的关注，不仅仅因为地块身处中心城区。细看之下，这两宗地块均为“住宅+商业”的组合出让，开发门槛高、运营要求严、资金占用量大，并非房企眼中的好啃的骨头。为何它们依然受到热捧？究其原因，一个关键词浮出水面：产业。

先来看本场竞价的实况。作为今年以来上海起拍总价最高的地块，杨浦八埭头地块组合总用地面积达7.24公顷，由两幅纯住宅用地和一幅商业配套用地构成，共吸引四家竞买人参与。经过219轮拉锯式竞价，最终由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元收入囊中，溢价率35.83%，可售住宅楼面地价约合10.82万元/平方米。总价与单价双双刷新杨浦历史纪录。

杨浦八埭头地块经过了219轮拉锯式竞价。

徐汇康健桂林公园地块不遑多让，该组合地块要求配建酒店并100%自持，硬性门槛显著抬高了参与壁垒。历经96轮竞拍，由保利发展联合徐汇城投以70.6亿元斩获，溢价13.9亿元成交。

奉贤新城地块是本批次唯一外环外的新城宅地，容积率仅1.05，适合打造低密产品，最终由奉贤国企上江南置业联合远东宏信以3.3亿元底价竞得，走出了一条差异化赛道。

杨浦和徐汇地块的热度，背后正是产城深度融合的真实投射。

近年来，“科创回归都市”已成为全球性趋势，而这一趋势在上海中心城区正变得愈发清晰。在上海“五个中心”建设与人工智能发展和治理创新高地的目标引领下，以徐汇西岸、杨浦滨江、漕河泾开发区为代表的产业带，集聚效应持续放大，高能级产业人口不断导入，继而转化为坚实而持久的居住需求。

杨浦滨江正加速从“工业锈带”蝶变为面向未来的“创新秀带”。数字经济发展、人工智能技术创新逐渐成为区域经济增长的主动力。上海量子城市时空创新基地在复兴岛启动，以空间智能重塑城市治理图景。这座黄浦江唯一的内陆岛正锚定“数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛”新使命，打造国际创新创业集聚区与全球创客岛。可见，杨浦滨江正全力构建未来产业科创孵化集群，成为上海建设具有全球影响力的科创中心的一支关键力量。

上海土地供给加快向未来产业倾斜，为这一战略布局提供坚实的资源保障。杨浦区规划资源局资源利用科科长李晓楠介绍，八埭头地块地处杨浦西门户，向东可联动滨江数字经济总部集聚区与复兴岛全球创客岛。在该区域，美团、B站、抖音、中节能四大数字经济总部已基本建成，未来产业集群初具规模，区域发展模式和驱动力不同于传统商务区或居住区，大量科创企业和科创从业者将在此集聚。“这些科创企业所带来的高收入产业人口，将成为区域高品质住宅最稳固的购买力支撑。”她说道。

这一判断已有市场佐证。地块东北侧不到500米处的地块，于2025年6月由保利发展以9.55万元/平方米的楼板价竞得，此后打造为2026年3月开盘热销的保利外滩曜项目。

八埭头地块所在区位。

正因如此，即便组合地块开发难度不小，实力房企依然信心满满、志在必得。上海中原地产分析师卢文曦表示：“八埭头地块吸引的全是实力雄厚的央国企，除保利发展与华润置地联合体外，还包括单独参拍的中海地产、建发与金茂联合体、招商蛇口与越秀联合体。其中，三家采用联合拿地模式，以分摊高昂的土地成本和后续开发投入。”事实上，八埭头地块挂牌后，保利发展便提前发布了相关招标计划，披露项目整体投资预算约195亿元，拿地决心可见一斑。

徐汇康健地块同样遵循了这一产业逻辑。其紧邻漕河泾开发区，这里集聚了稀宇科技（Minimax）、澜起科技、商汤、米哈游、莉莉丝等科技企业，大量科创人才催生出旺盛且购买力扎实的居住需求。与此同时，该板块宅地供应已连续多年处于低位，桂林公园附近新房断供接近五年，地块稀缺性尤为突出。

剖析了两宗热门地块的具体情况，上海当前的供地思路便豁然开朗：围绕“五个中心”建设的功能强化，并不是停留在宏观口号层面，而是以更市场化的思路，非常具体地去引导和推动区域整体发展。

首先，本批次三宗地块都是经过规划用途调整，属于存量用地功能转换后入市，分别对应内环高品质、内中环改善、新城低密宜居三条产品赛道，去适配不同区域的居住需求，优化职住平衡。此次供应的三宗地块都是位于上海产业版图上的战略区域。

其次，杨浦和徐汇地块均不止是满足人的居住需求，因此供地思路不仅仅是住宅开发，而是兼顾了城市功能升级与文脉传承的多重诉求。如配套了一定体量的商业，甚至涉及历史建筑保护与活化利用。李晓楠透露，八埭头素有“沪东小上海”之称，按规划将把景星路人文烟火轴延伸至滨江岸线，地块内容积率1.1的商业用地将保留传统街巷肌理，打造特色海派商业街区，并与八埭头历史风貌、上海博物馆北馆，和抖音集团上海滨江中心、B站、美团等人工智能总部集聚带一体联动，让百年商埠文脉与潮流新业态相融共生。

徐汇区规划资源局副局长陆爱妃则表示，徐汇康健地块前身为冠生园食品厂旧址，出让前已调整为商住综合用地，涵盖普通商品住宅与餐饮旅馆业两大功能，是中心城区盘活低效存量用地、补充居住供给的典型案例。调整后，住宅部分容积率2.2、建筑限高80米，东侧搭配自持酒店业态，在新增住宅供应的同时，也同步提升了区域商业配套能级。

“此次土拍再度表明，上海楼市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在核心板块与好房子的蓝图上。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，综合来看，本次土拍进一步巩固了核心区价值锚点，为后续优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。

值得一提的是，上海宅地出让通过滚动预告机制，连续公布未来两批次地块清单，让房企能够提前掌握全貌，从容调配资金、规划投资节奏，从而减少仓促拿地，投资决策更加理性可控。6月30日，今年第七批次宅地出让清单已公布，涵盖虹口、浦东、嘉定等区的5宗地块，8月4日启动竞拍。今天晚间，第八批次2幅商品住宅用地出让预告公布，分别位于普陀和松江，并将于8月底组织竞拍。

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