专家再次预测中国房价走势，大概率又是对的，提前做好2个准备

我一个发小上个月给我打电话，声音里全是纠结。他攒了几年的钱，本来铁了心不买房，前段时间又开始动摇了。

他说：你帮我看看，现在到底是个啥情况？我说这事我也说不准，但有一份数据你可以自己去看看。

那份数据就是7月15日国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。我发小看完之后沉默了好一会儿。

为啥？因为里面有个变化挺扎眼：70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有20个，比上月增加4个，为2025年5月以来最多。

说实话，二十个城市涨价，放在别的年份可能不算啥新闻，但在楼市连着调整了三年多的当下，这个数字就有了分量。更有意思的是资本市场的反应比我们这些普通人快多了。

数据公布当天上午，房地产板块直接拉起来，香江控股涨停，招商蛇口、华联控股这些也跟着涨。这些搞投资的嗅觉，向来比咱们买房的灵。

所以这篇文章，我想换个说法。不谈那些虚头巴脑的预测，就聊聊数据到底透露了啥，政策又给了咱们什么底气，以及作为一个普通人，眼下手里最该攥紧的两样东西。专家这轮预测之所以大概率又能说对，靠的不是嘴皮子，是数据一个月一个月地在兑现。

一线率先转暖，止跌信号渐明

咱先看最能说明问题的一线城市，因为它就是整个市场的风向标。数据摆在这儿：6月一线城市新房房价环比增长0.1%，已经连续4个月正增长，只是涨幅较5月收窄了0.1个百分点。

连续四个月往上走，这个＂连续＂两个字才是关键，说明不是偶然反弹，是有点趋势的意思了。四个一线城市里头，上海最稳。

上海新房环比上涨0.3%，自2019年8月以来始终保持环比增长或持平，从未出现过下跌。你没看错，六年多时间，上海新房价格就没跌过。

6月上海新建住房同比录得3.1%的正增长，成为一线城市里价格回稳的领头角色。当然一线内部也有分化，北京6月新房环比就降了0.3%，广州、深圳分别涨了0.2%和0.3%。

同是一线，脚步都不一样，可见现在这市场真不能一概而论。比价格更能看出人气的，其实是成交量。

价格是嘴，成交量是脚，脚往哪走比嘴说啥更真实。这里有组数据我觉得特别值得琢磨：6月份北京、上海、广州、深圳等4个一线城市和杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市的新房和二手房交易总量同比增长21.7%，同时全国有207个城市新房和二手房交易总量实现同比正增长。

两成多的增幅，意味着需求压根没消失，之前只是被观望的情绪捂住了，现在正一点点松开。我把这些讲给发小听，他问我一个特别实在的问题：那是不是全国都在回暖？

我说还真不是，这正是现在最需要看清楚的地方。6月70城数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄，专家表示楼市＂风向标＂城市发挥了稳市场带动作用，我国房地产市场继续保持稳的态势。

不过好消息是，暖意正在往下传。＂稳＂的态势正从一线城市向二三线城市逐级传导，6月新房价格环比上涨的城市既有一线，也有太原、沈阳、长春、南京、杭州等二线城市，还包括徐州、惠州、三亚等三线城市，市场回暖的覆盖面在扩大。

你看，从一线到二线再到部分三线，这个＂核心先稳、逐步外溢＂的路子，跟很多机构之前判断的方向对上了。这也是我为啥说专家这次八九不离十。

政策密集加码，底气实实在在

房价能出现这种转向，绝不是市场自己缓过来的，背后是政策一层一层在托。这一点我得跟发小掰扯清楚，因为搞懂政策，比天天刷房源管用多了。

先说顶层的调子。2026年3月，政府工作报告对房地产作出系统性部署，总体目标从＂止跌回稳＂调整为＂稳定＂，政策框架从防御性修复转向主动性构建；同时时隔十年再提＂去库存＂。

这里有个特别值得说道的地方，同样是去库存，这回的打法和十年前完全不一样。与十年前那轮主要面向三四线城市不同，这次去库存的着力点从＂加杠杆购房＂转向了＂政府收储＋市场自然消化＂，并首次写入＂鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房＂，标志着存量商品房收储正式上升为国家层面的政策部署。

说白了，不再是鼓励老百姓借钱扛库存，而是政府出手收，这个思路的转变，对咱们普通人是实打实的减压。到了年中，力度又往上加了一档。

2026年7月，住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部六大中央部委同步发声，统一发布覆盖需求端、金融端、税费端、土地端、房企纾困、保障房长效机制的一揽子调控新政，所有配套细则于7月全国同步落地。六个部委一块出手，这不是零敲碎打的松绑，是成体系的动作。

落到咱买房人身上，最实在的就是门槛和成本一起降。全国统一下调首付比例，首套房最低首付降至15%，二套房降至25%，除北上广深核心主城区外，全国绝大多数城市二套首付也已降到15%。

利率也在历史低位趴着，5年期以上LPR维持3.5%，首套商贷普遍执行3.05%到3.45%的优惠利率，公积金首套贷款利率下调至2.6%。这个数字我给我发小算过账，同样一套房，跟前几年高利率时候比，一个月月供能少一大截。

想换房的改善家庭还有个大礼包。＂卖旧买新＂个税全额退税政策延续至2027年底，一套500万的房子置换时个税能省十几万。

省下十几万，对哪个家庭来说都不是小钱。供给这头也在真金白银地干。

6月住建部召开收购已建成存量商品房工作视频会议，截至6月上旬已有70余城集中启动收储，意向登记收储房源突破12万套，完成过户签约超4万套，有机构估算本轮全国收储资金规模可能达到3000亿级别。与此同时各地也在需求端下功夫，全国已有超130个城市出台＂以旧换新＂专项实施细则，补贴力度多为新房总价的1%到5%，或单套最高2万到10万元。

再往深一层看，稳楼市这件事的意义早就超出了行业本身。6月18日求是网发文《以更大力度提振消费》，将＂稳定房地产市场＂与＂修复居民资产负债表＂直接挂钩，明确要求阻断＂房价下行→消费收缩＂的负向循环。

这话的分量不小，它把稳房价和老百姓的钱袋子、和整个社会的消费信心绑在了一起。这也意味着，政策的确定性和持续性，会比过去更有保障。

看清城市分化，备足两样东西

聊到这儿，我发小又问：那我是不是可以放心买了？我说别急，还有个最要命的现实得先认清，那就是城市之间的差距，正在越拉越大。

前面说了，同是一线，上海六年没跌，北京6月却环比降了0.3%还降幅扩大。一线尚且如此，普通三四线城市的日子就更不好过了。

很多地方库存去化慢、人口往外流，价格短期内还看不到全面回升的根基。所以现在有些地方对供地都下了硬规矩，福建按库存去化周期动态供地，去化超过24个月就暂停商品住宅用地供应，云南德宏州也有类似规定。

这传递的信号很明确：选对城市、选对地段、选对产品，正变得比纠结哪天买更重要。那作为普通人，眼下到底该做啥？

我跟发小说，别老盯着房价哪天见底，那谁也说不准，你把主动权攥自己手里才靠谱。具体就两样准备。

第一样，稳住现金流，量力而行。利率再低、首付再降，买房终究是家里的大开销。

手里一定得留足应急的钱，别一股脑全砸进去，工作和收入稳不稳你自己心里得有数。这里有个数据挺能说明当下大家的心态：截至2026年一季度末，我国居民部门杠杆率为59%，回落至2020年二季度以来最低水平，居民提前还贷现象较为普遍，中长期加杠杆意愿仍然不足。

大伙儿都在忙着还钱、不愿多背债，这就更提醒每个人，买房这事得量力而行。如果你是自住刚需，钱也够，看中的又正好是核心城市的好房源，那眼下首付和利率都在低位的这个窗口，早点上车住得踏实，未必是坏事。

但如果你是奔着投资去的，那心态千万得放平，别再做短期暴涨的梦。为啥？

因为多数机构都判断，就算企稳，也是慢慢磨底，不会是那种V型大反弹。中金公司用＂L型筑底＂模型给出了三阶段路径——2025年交易量止跌、2026年房价止跌、2027年投资回升，跌幅逐步收窄。

你看，连2027年才轮到投资回升，急不得。第二样，跟紧政策，看懂结构性的机会。

房贷利率的每次调整、收储和以旧换新补贴的落地细则、你所在城市限购松没松绑，这些都直接关系到你花多少钱、啥时候出手。别等到临门一脚才手忙脚乱地去打听。

同时，买房的评判标准也得换脑子了。这轮政策里有句话我印象很深，明确要求有序推动安全、舒适、绿色、智慧的＂好房子＂建设，实施房屋品质提升工程。

这说明啥？说明往后市场的动力，更多来自改善型需求，而不是刚需的集中爆发。

好地段、好配套、好品质的房子，会和普通老破小拉开越来越大的差距。从券商的判断看，核心资产有望先行企稳，四季度在＂金九银十＂季节性回升与政策落地催化下，市场修复动能有望进一步增强。

把这个分化的逻辑吃透，你才不至于在错的城市、错的房子上白白干等。其实还有个变化值得高兴。

以前大家总觉得买房月供压力山大，现在情况在变。当前首付比例、房贷利率不断下行，居民置业压力持续减轻，同时租金回报率已高于十年期国债利率，购房的相对吸引力有所增强。

租金回报率都超过十年期国债了，这在过去是很少见的，对真正想买房自住的人来说，是个不错的时机信号。最后我跟我发小说了句掏心窝子的话。

别被那么多预测搞得心里发慌，涨也好跌也好，你都改变不了大盘。你能改变的，就是把现金流和信息这两件事提前备扎实。

房子终究是用来住的，你要是决定买，就挑一套自己住着舒服、买得起、又在有奔头城市的房子，心里自然就踏实了。市场往后可能还有波动，但准备做得足的人，永远比追涨杀跌的人走得稳。

他听完笑了，说这话在理。挂电话前他说，那我这周末先去看看房，不急着定，慢慢挑。我觉得他这心态，就对了。