北投和璟样板间开放，季林涛亮出底牌

北京进深 徐迪 近日，通州新盘北投和璟样板间开放。

3天客户到访已经突破两千组，据悉冻资排卡量超过400组。

项目占地4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容住宅建面约8.67万㎡，容积率1.8。

规划30栋住宅楼，包括27栋8-11层洋房和3栋15层小高层，总计约866户。

主力面积段85-149㎡，另有少量70㎡+顶退和200㎡+复式产品，从刚需三居到终改可选。

全系户型配储物间+家政间双收纳，南向通面阳台1.8米进深+北向设备平台+侧边飘窗，得房率最高达102%。

起步85/88㎡，三居两卫

位于东南角4栋洋房，共116套。

当前最主流的两面宽三居两卫格局，南向主卧+客厅，主卫无窗，北向双卧。

配备了步入式储物间+独立家政间，市面上比较少见。

客厅面宽都在4米以上，88边户还有转角落地窗。

竞品首开熙悦京晏89户型做到了南向三面宽，双卧朝南，双卫全明，客餐厨南北正通透。

主力95㎡三面宽四居

位于北排、东排、西南角共15栋洋房，约460套，户型占比50%。

北投和璟的主力面积段，户型方正，全明格局，主卧有转角大窗，全洋房产品，得房率更高。

熙悦京晏这个面积段是小高层，得房率略低，亮点是南向面宽更大，空间利用合理，没有浪费面积。

110㎡全景三居/108㎡四叶草

位于中央西排8栋洋房，约200套。

做了两款不同风格的产品，一款是边户大三居，客厅面宽超6米，把景观资源利用到位；

另一款是经典四叶草。但是两种户型的主卫都是暗卫。

对应熙悦京晏113㎡四居户型，转角大窗给到了主卧，全明格局，两个北向小卧面宽也有3米+，资源平权。

顶配149㎡景观楼王

位于西排3栋小高层，层高3.1米，约88套。

景观楼王户，西边正对城市公园，南向13.1米做了四个开窗。

也是两种不同风格的户型备选。

最大的区别是厨房设计，D1户型为了保证客厅的转角视野，做了边厨设计，厨房空间略显局促；

而D2则是经典的LDK设计，中西双厨带岛台。

这个户型把一间卧室放到了东边，轻体墙去掉的话，可以变成一个带边厅的大三居。

熙悦京晏153户型相当于113户型的PLUS版本，亮点是中央西岛台的社交厨房设计。

拿地回溯

2月3日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块完成出让。

由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

三家公司均为均为市管国企，其中：

北京北投置业有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事为林海燕，经理为屈晨。公司注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司100%持股。

北京建工地产有限公司责任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事长为潘捷，经理为宋鹏。公司注册资本60亿元，由北京建工集团100%持股。

北京新航城开发建设有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事长为沙钢，经理为王淼。公司由北京城市副中心投资建设集团和北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者为大兴区属国企。

拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。

刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。

600米双盘暗战

宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。

6002地块在上述项目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨园、八里桥等板块，地块目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。

周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。

最近的竞品项目是首开新盘熙悦京晏，二者一路之隔，直线距离仅600米。

北投和璟拿地早两个月，本来有先发优势，结果中途调规改方案，进度直接被追平。

而后发的首开熙悦京晏，完全摸清了对手的短板，产品设计避开北投的锋芒。

熙悦京晏地上计容建面8.93万㎡，容积率2.3，规划13栋住宅楼，小高层为主，仅南排两栋为洋房，总计772套房源，面积段85-160㎡。

这是首开地产在北京的首个四代宅产品，高赠送是其最大亮点。南向通面宽阳台，弧型转角接侧边飘窗，北向设备平台 挑高平台，部分是奇偶阳台设计，尺度非常大。

值得一提的是，首开集团与北京建院近日完成重组，管理层也作出相应的调整：

原首钢集团副总经理王世忠空降首开集团任总经理；原北京建院董事长徐全胜出任副董事长，原北京建院总经理郑琪任副总经理。

熙悦京晏被定调为献礼副中心10周年的“首开一号作品”，寄望颇深，新领导班子上任后，项目的操盘力度、品牌势能或将全面强化。

相比之下，北投这边则稍显被动。受同片区兄弟楼盘栖澐湾前期调规、降价及开发节奏缓慢等连锁反应波及，项目的整体口碑与市场信任度正面临一定考验。