上海
一、魂穿黄金时代
就在刚刚，绿城·悦海棠的最终认筹数据出来了：
940+组，认筹率412%+，创造了2026年上海新房认筹组数的全新纪录。
大家想想看，上海新房市场得有多久没这个画面了？
首开228套，平均下来超4组客户抢1套房子。
一个认筹大厅里坐的满满当当，认筹排队走完流程要接近2个小时的时间。
而且这还不是只有第一天火爆，天天都火爆就很能说明问题了。
我在朋友圈里，看到一个朋友看到认筹数据的感慨：
「仿佛魂穿新房的黄金时代」
其实在6月，在我看完样板间之后，我写过一篇文章，标题就是《被误解了两周的绿城，可能是今年的顶流红盘》。
彼时绿城户型图刚公布，几乎全网都是质疑，但一走进样板间，很多质疑就真的烟消云散了。
当时我依据项目产品力以及预期售价预判了一下项目热度，并在文章里面做了这样一个结论：
现在看来果不其然，好产品+好价格，依然会引爆市场。
更有意思的是另一件事。
过去几个月里，网上有大量充斥着「徐泾供应量大」「6.2万没倒挂」「学区拉胯」之类的劝退之声，几乎从没停止过。
结果呢？
根据群友的反馈，说他们听说有几个劝退力度最大的人，认筹前两天就冲过去了。
一边劝退别人，一边自己认筹。
2026年的新房市场，居然还能看到这样的戏码诞生。
真的挺有趣的。
二、这认筹，啥水平？
940+组认筹，大概是什么水平呢？
我把2025年~2026年这两年以来，单批次的上海新房认筹榜单统计了一下。
因为是手工统计，可能会有极个别的误差，但大体上应该没问题的。
榜单长这样：
绿城·悦海棠，TOP 1 ...
有没有从这个图里看出一些门道？
这份榜单，基本被两类产品给包揽了。
第一类是：时间集中于2025年3~6月
这个时间点正好也是25年的情绪顶点之一。当时新盘多且热，市场非常火爆。
绿城·悦海棠在当下的市场，创造了近2年单批次认筹数最高数据，这是什么含金量？！
第二类是：浦东新房。
前十里面浦东新盘出现了8次，浦东的购买力可见一斑，能在这个榜单里出现的浦西楼盘，都是有非常独特竞争力的。
这两年里，整个浦西在前十里只有中能建徐汇滨江项目和绿城·悦海棠。
一个徐滨，一个徐泾，两个徐字辈的新盘，撑起了浦西认筹率的一片天。
而且最后也要注意到，绿城·悦海棠也是2026年里唯一能迈进这个榜单的新盘。
比起今年的认筹组数第二名的楼盘，整整多出了接近700组。
是的，你没看错，断层式领先，这就是实打实的硬实力了。
三、外环外，凭什么？
一个外环外的地，凭什么？
其实核心原因就是前面提到的：好房子+好价格
作为新规下的全域抬板项目，整个社区全部抬高，搭配上绿城的品牌和3.5代宅的产品。
至少在整个大虹桥片区，那是碾压众生的存在了。
更何况虽然名义上说是外环外，但最核心的是它在2号线的终点站地铁口不到200米的距离。
2号线是什么能级大家应该非常清楚。
住在这里，哪怕去陆家嘴上班，通勤地铁时间都只需要约46分钟（高德导航显示）。
更别说2号线坐个4~5站的长宁方向是什么价格了。
好的产品+好的配套就是硬道理。
当然我觉得最关键的还是好价格。
绿城拿下这块地明显是非常有远见的。
大虹桥断供接近2年，但这里的人群和改善的需求是实打实的。
需求不会突然消失，只会挤压，等待一个好产品来帮他们释放。
在定价上绿城也没有任何的傲慢，过程中没有玩什么「高报低走」的套路。
6.22万的均价，开盘3天签约97折，全部都直给。
这价格算下来，直接让客户完全没有任何买周边二手房的理由了。
一步到位，谁买都不吃亏。
就是不知道这么热，下批次还会不会继续97折了……
四、劝退式认筹，好久不见了
最后聊聊最好玩的地方，劝退式认筹。
这个真的好久没见到了……
曾经在上海新房市场，这还是非常火热的一个套路。
一旦认准某个盘了，就开始网上狂黑这个盘，劝退一个是一个。
我不止一次在文章里提过这个话题：「不要轻易被人劝退」
这个套路说实话已经快销声匿迹两年左右了，没想到在徐泾复活了。
为什么劝退？无非几类人。
第一类是被触碰到利益了。
大虹桥的项目开分销已久，整个产业链上很多人靠这个吃饭，房子越热越没这口饭吃，巴不得周围的盘凉一些。
绿城悦海棠从第一天起我就问了，说坚持不开分销，自然会被拿到火炉上去烤。
第二类则是直接的认筹竞争对手。
越想要的人，越在乎。
认筹比就这点，积分就这点，摇号的人越多，买到的概率越小，认筹率越高，弃号的人也就越少。
这倒不是坏，这就是人心里的一点小九九。
说实话如果我想买的盘，我也希望竞争对手越少越好，但如果因为看了一两句吐槽就被劝退了，那真的不应该。
第三类则是流量玩家。
各个平台现在很有趣，说项目好反正完全不给流量，说项目有问题流量就蹭蹭往上涨。
过去几个月，反而是劝退绿城悦海棠的信息，更安全、更正确、更有共鸣和流量。
但自己的置换需求是真实的，自己买的房也是真的，兼听则明总是没错的。
五、总结
上海真的好久没出现这样的新盘了。
这个项目证明了一件事，在「后倒挂时代」，如果开发商有机会用合适的价格拿到优质的土地，最后做出一个最新时代的产品，开出恰当的价格，那么市场就会回报给他们。
上海的购买力并没有消失，只是变得更聪明了。
不单单为套利空间而买房，而是把真实居住需求，生活价值都考虑进去了。
接下来，不知道认筹后会不会又有一些新的争议？已经认筹进去的人会不会又要迎接新一轮的劝退？
就看绿城悦海棠的开盘了。
本文转载自：清风说新房
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