13亿债，金辉物业就这么扛了

文/乐居财经 严明会

一笔现金对价仅1元的关联交易，将上海北外滩金辉索菲特酒店从上市房企金辉控股（09993.HK）的报表中悄然剥离。

买家不是外人，是同宗同源的金辉物业。它用1块钱换得一栋楼，却也要替上市平台背走将近13亿元的债务包袱。

7月20日，金辉控股一纸公告，宣布将旗下北京金辉创领科技有限公司（简称“金辉科技”）的全部股权出售给北京闽越管理咨询有限公司。

这笔交易总代价12.95亿元，其中现金支付的股权代价仅1元，其余12.95亿元由买方承担目标公司所结欠的债务。

显而易见，这并非一笔市场化的资产处置，而是一场精心计算的内部腾挪。

被甩卖的酒店

被摆上货架的，是上海北外滩金辉索菲特酒店。

这栋位于上海市虹口区溧阳路601号的商业楼宇，总建筑面积约31750平方米，它的前身是绿地集团1997年打造的九龙宾馆。

2021年6月，金辉以8.6亿元将其揽入怀中。彼时，外界将其看作金辉作进军上海酒店业、布局一线城市核心资产的里程碑。

拿下项目后，金辉引入雅高集团，将老楼升级为索菲特品牌，2024年5月正式开门迎客。

然而，开业仅两年，这栋曾被寄予厚望的酒店便被匆匆摆上了货架。

原因并不复杂：它不赚钱，还在持续烧钱。

数据显示，2024年和2025年，这家酒店除税后亏损净额分别高达9097.78万元和3723.36万元。

截至2026年6月30日，金辉科技未经审核资产总值约10.15亿元，负债净额却达2.52亿元。

更关键的是，金辉控股自身已经扛不住了。

2025年，金辉实现营收约141.94亿元，同比减少42.7%。好在亏损表现有所收窄，期内毛亏损约15.60亿元，同比缩窄73.1%；净亏损约79.39亿元，同比缩窄21.0%；公司拥有人应占亏损约69.19亿元，同比缩窄24.1%。

进入2026年，第一季度金辉实现营业收入16.43亿元，同比下降约32%；归母净亏损为400万元，而上一年同期为盈利9900万元，由盈转亏。

在这样的处境下，一栋连年亏损、资不抵债的酒店，自然成了必须甩掉的包袱。

1元交易的财务魔术

从财务角度看，这笔交易对金辉控股可谓“一举三得”。

第一，亏损资产出表。

交易完成后，金辉科技的财务业绩、资产及负债不再计入上市公司的合并财务报表。每年近亿元的亏损，此后从金辉控股的利润表上消失。

第二，债务剥离。

金辉物业承担的12.95亿元债务中，包括结欠厦门国际银行北京分行的银行贷款4.43亿元、结欠北京居业房地产咨询有限公司的款项7.71亿元，以及其他应付款项8,195.63万元。

北京居业明面上是一家房产中介，但追溯股权，它同样是金辉控股的子公司。

这也意味着，金辉物业不仅要替上市平台向银行还债，还变相为集团输送了7.7亿元的资金。

第三，账面收益。

根据金辉科技截至2026年6月30日的未经审核负债净额约2.52亿元计算，金辉控股预计将从出售事项中录得未经审核收益约2.52亿元。

用1元现金代价，换回2.52亿元的账面收益，同时卸下13亿债务和连年亏损。这笔账，金辉控股算得不可谓不精。

物业扛下了所有

交易的B面，是金辉物业。

买家北京闽越管理咨询有限公司，由金辉物业服务有限公司全资持有。进一步穿透股权，金辉物业由林定强、林凤英分别实益拥有64.97%和35.03%权益。

目前，金辉物业的董事长为林宇，他正是金辉创始人林定强的儿子，现任金辉控股执行董事兼执行总裁。

不难看出，这是一笔彻头彻尾的关联交易，左手倒右手。

金辉物业得到了什么？一栋位于上海北外滩的优质物业。

值得注意的是，截至2026年6月12日，该物业评估价值约11.05亿元，相比2021年8.6亿元的收购价，账面增值近三成。

但沉重的是，金辉物业也要扛下12.95亿元的债务。

金辉物业的体量有多大？

金辉物业官网显示，截止到2022年末，它已形成集商业、写字楼、城市综合体、别墅、中高端住宅等业态，在管面积突破4000万平米，在管项目200余个，在管售场80余个。

这是一个比较落后的数据，但近几年地产不景气，物业规模增量有限，金辉物业现有体量可能跟这组数据相差不多。

而这样一个体量的物业公司，突然背上近13亿的债务，偿债压力不容小觑。

更值得关注的是债务结构：4.43亿是银行贷款，7.7亿是欠关联方的款项。

银行贷款需要按时还本付息，而酒店本身仍在亏损、现金流为负。

如果酒店的经营现金流撑不起偿债压力，风险不过是从集团的左口袋挪到了右口袋。

化债还是藏债

这笔交易的特殊性在于：它没有带来任何真金白银的流入。

金辉控股没有拿到13亿现金，只收了1块钱。债务从上市公司的报表上消失了，但并没有真正被偿还，只是被转移到了非上市的关联公司账上。

在房地产行业深度调整的当下，地产公司调用关联物管公司资源“救急”的案例并不鲜见。物管公司现金流稳定、估值相对较高，往往成为地产母公司眼中的“提款机”。

但这样的操作能持续多久？

金辉物业的在管项目收入和现金流，能否覆盖这13亿债务的还本付息压力？

如果酒店持续亏损，金辉物业是否需要用其他项目的利润来补贴这个“烫手山芋”？

金辉控股在公告中坦言，出售事项将有效减少集团债务、改善负债结构、缓解流动资金压力。

但对于金辉物业而言，这究竟是获得优质资产的战略机遇，还是被当作化债工具的无奈之举，恐怕还需要时间来验证。

一笔1元的交易，剥离了13亿债务、2.5亿负债净额和连年亏损。金辉控股用一次精准的关联交易，给资本市场交出了一份漂亮的“缩表”答卷。

但这份答卷的代价，由同宗同源的金辉物业默默承担。

从集团整体来看，债务并没有消失，只是换了“持有人”。金辉物业的偿债能力、酒店的经营前景，决定了这究竟是化债妙手，还是左兜换右兜的数字游戏。

对于投资者而言，看到的不仅是报表上的债务减少，更应追问：那13亿债务，究竟去了哪里？

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