浙江
资料来源：瓯柑楼市
今年年初，瑞安江南里高层产权式酒店顺利交付，片区低密度商墅工程也稳步推进。对于这个曾多次停工、延期交付的项目来说，施工回暖是积极信号。但项目最大的配套亮点——瑞安万达广场，至今仍处于停滞状态。
瑞安万达广场
瑞安万达属于轻资产项目，由江南里开发商投资建设、万达商管托管运营，和龙湾、平阳自持重资产模式完全不同。项目开工已有六年，三年前就举办过招商大会，却长期拖延停滞。
工程进展对比（上图2025年4月，下图2026年7月）
目前项目外立面仍未完工，一年多来毫无明显进展，短期内无法开业。且因工程长期搁置，未来万达是否继续接手运营仍存变数，瑞安人期待的全新商业综合体，短期难以落地。
瑞安经济强劲、人口密集、城市化程度高，是国内优质县级市，商业项目并不稀缺，却始终有大量市民期盼新商业开业，核心原因是本地商业长期被吾悦广场垄断，缺少良性竞争。
瑞安吾悦广场
吾悦广场主打下沉市场，整体招商和运营水准偏大众化。但依托瑞安强劲的消费力，瑞安吾悦广场业绩稳居全国两百多座吾悦前列，还落地了全国县级市首单商业Pre-REITs，首店云集、人气鼎盛。
瑞安吾悦广场
不过其在会员体系、环境卫生、服务细节上短板明显，难以匹配瑞安人日益升级的品质消费需求。
网友的吐槽。来源：小红书
独家垄断的格局，让瑞安商业缺乏升级动力，逐渐被周边城市赶超。义乌、桐乡引进了华润旗下万象汇、天地系高端商业，平阳、龙港落地了杭州大厦501、万象汇，乐清也在积极对接优质商业资源，唯独瑞安主流商业长期停滞。
目前瑞安除吾悦广场外，仅新湖银泰城实现稳定开业。
银泰入驻后项目虽有改善，但地段一般、辐射有限，人气和品牌层级远不及吾悦。
新湖银泰城的短视做法
同时银泰为最大化租金收益，将中庭、挑空等公共区域对外出租，遮挡商铺、阻断动线，运营粗放、体验不佳，完全无法形成竞争制衡，导致不少瑞安人选择前往温州市区万象城消费。
未来瓯越大道快速路、S3轨道全线通车后，消费外溢现象或将进一步加剧。
瓯越大道快速路
瑞安目前在建商业主要为瑞安万达和滨江上品商业综合体。滨江上品商业坐拥江景与地段优势，有望成为区域商业新标杆，但受上方超高层施工影响，开业时间未定，商管团队也未明确，存在较多变数。而万达项目工程停滞、地段弱势，落地希望渺茫，瑞安短期难有新增优质大型商业。
滨江上品商综工程现状
传统商业乏力的同时，瑞安老城非标文旅商业走出了差异化道路。
忠义街、大沙堤、云江码头、仓前大院等连片成型，形成特色历史文化商业街区。
忠义街
相较于传统商场，开放式街区更具特色与烟火气，文旅商业更新水平甚至优于温州市区。
大沙堤
但老城商业受老旧规划限制，普遍存在停车难、交通不便等问题，难以辐射城东、乡镇及周边县域客流，发展空间受限。
云江码头
整体来看，瑞安想要突破商业瓶颈，既需引入优质大型商业打破垄断，也需补齐老城配套短板，让高端综合体与特色文旅商业互补发展，匹配城市能级与居民品质消费需求。
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