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聊完江湾道，就来看看它最大的竞品地铁栖江元璟，看看地铁首次操盘的纯商住宅，会如何。

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楼盘规划

地铁栖江元璟：备案名（元璟TOD），地处：金山北，闽江大道与建新北路交叉处。地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165

项目占地50亩，共规划20栋住宅，其中10栋为8-9F洋房（125-149平），10栋为4F上下叠墅（161-178平），254套。

02

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楼盘土拍

2024年11月22日，地铁置业以底价6.64亿拿下宗地2024-56号，楼面价16599元/㎡。

土地面积：50亩，容积率1.2，建筑限高：30米以下。

地块住宅建筑单套建筑面积（含公摊）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建设立体生态住宅，竞得人需征得相邻限高部门同意。

市地铁集团在该地块位于建新北路与闽江大道交叉口一侧的首层，按照12000元/平方米回购商业建筑面积1000平方米。

地块划片学校为金城小学（暂名），在规划学校未建成前，业主子女可选择到仓山淮安实验小学或洪塘中心小学(淮安校区）过渡。

分析：去年底，地铁置业入场拿下金山北的低密纯商，这幅地块也是一块回归肉。

2024年首次土拍上架过，当时楼面价1.5W，容积率2.6，最终取消。

容积率最终做出大调整，同时允许四代宅，楼面价略微上涨，最终依然是兜底。

对于地块而言，最终也没有采取四代宅的加持，采取了刚改洋房+改善叠拼的设计。

这几年四代宅在福州市场，也是过山车，已经有望樾，流花溪一期等，都没有采取四代宅。

对于地块而言，地块面积不小，不过低容积率加持后，体量也不算太大，采取高低配的设计，也符合市场需求。

最明显的参考就是三环边建总1.4W拿下的建总雍玺湾，只不过雍玺湾的别墅采取了联排，面积268平左右。

对于别墅而言，前几年由于限制，都是叠拼还是上中下，实际接近复式洋房。

市场这么多年，别墅认可度：独栋>联排>>叠拼。

对比而言，项目采取叠拼，散失独特性，也意味着不会定位千万的客源，单价无法与联排独栋等媲美，好处是面积170平左右，整个面积段下压，转为改善客源。地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165

相比来说，建总的胆量更大，地铁置业首次独立操盘纯商，走安全牌路线也很合理。

回到楼面价，如果按区位对比雍玺湾，1.65W也溢价不多，只不过对比五四北望樾1.4的容积率，楼面价不到1W，项目的楼面价还是偏高。

综上，地铁置业首次进场就拿下一幅低密地块，楼面价不低，加上金山北供应不少，对自身的操盘压力还是不低。

03

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户型情况

125平：四房两厅两卫，一梯两户，电梯采取双开门设计，这应该是洋房相对受欢迎的电梯设计，不做极致的入户设计，又不浪费过多空间保障一定的隐私。

四开间朝南，主流布局，餐厅虽然独立但是面宽略小，主卧没有L转角窗，赠送没拉满。

149平：四房两厅三卫，同样的电梯设计，大面宽布局，主卧做了转角窗，公区面宽加大，四房设计，北向房间略小。

示意图是对阳台做了封包使用，没有预留生活阳台，如果切割出来生活阳台，那左侧卧室不好做个卫生间。

户型如果在餐厅北侧设备平台，再设计一个生活阳台，可能更好兼顾这个问题。

目前来看这个户型，动静区也被承重墙隔离，卧室空间占比略低了一些。

169平-上叠：独立的产权车位，加上1楼小型的入户庭院，在户内面积上，4楼有南北的不计容露台，无法做成室内使用，类似四代宅的赠送。

相比于以前的叠拼，项目的面宽尚可，不过这个上叠做四房的时候，楼下的两房其中一房偏小。

对比融创福州府上叠131平，二楼有挑空赠送，还有额外阁楼。

整体来说，有赠送，但是赠送不够实用。

178平-下叠：包围式的花园，不过并非全赠送，这也是下叠最吸引人的地方。

2楼没有过多赠送，设计三房，其中一个房间没有卫生间使用，大概率要分割主卫，楼下做一房，整体来说舒适度还是不错，无非是楼上有邻居，差点私密性。

不管上叠还是下叠，室内赠送面积，整体并不算太大。

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区位情况

地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165项目位于金山北，距离地铁5号线阵坂站200米，距离4、5号线交汇洪塘站550米，项目也宣称TOD，三线加持，还有一个就是规划的6号线西延到洪塘。

只不过对比日常的TOD项目，项目这个距离还是差一些，特别是最有意义的洪塘站500多米，步行有一定时间。

地铁栖江元璟售楼处电话：400-8838-165（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）地铁栖江元璟营销中心电话：400-8838-165（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）地铁栖江元璟开发商电话：400-8838-165（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）地铁栖江元璟展示中心电话：400-8838-165（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）特别说明：
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