北京
原“中国私募股权投资”
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- 来源：PE星球
- 文：韦亚军
摄影：Bob
此次出售，KKR并不追求投资收益，只希望快速回笼资金兑现给LP。
近日，据彭博消息报道，全球私募股权巨头KKR正寻求打包出售9宗内地商业地产，交易折价幅度最高接近五成。
知情人士称，KKR已开始在全球范围内寻找接盘方；交易方式为整体出让。
据悉，该资产包全部集中于京沪两大一线城市核心及近郊板块，属于混合业态。囊括北京、上海的甲级办公、城市更新综合体、长租公寓、中端酒店等商业地产及物业。全部集中于京沪两大一线城市核心及近郊板块。
其中，1处位于北京，8处位于上海；除了两个核心标杆项目外，其余7处均为上海小型办公、社区配套商业、区域物流配套物业。
知情人士还透露，KKR此次出售并不追求投资收益，只希望快速回笼资金偿还存量债务。核心目标仅两点：
第一，全额结清境内商业地产项目杠杆贷款，剥离国内商办板块债务风险，不再持续追加资金补贴物业运营亏损；
第二，快速回笼资金回流美元母基金，兑现给海外LP（有限合伙人）。
2021年，KKR设立17亿美元泛亚太机会地产基金，中国市场是核心配置区域，基金存续期临近退出窗口，海外机构投资者对中国不动产回报预期大幅下调，倒逼管理人批量处置资产。
交易规则层面，KKR优先接受内资产业资本、地方国资平台、国内头部不动产私募基金整体打包收购，暂不接受分拆零散出售，降低交易沟通与尽调成本，进一步体现快速离场的迫切性。
2018至2021年，可以说是外资在华商办投资的高光阶段。当年黑石、KKR、凯德、AEW等全球头部另类资管集中加码了国内一二线城市甲级写字楼、城市更新、长租公寓赛道。
彼时，他们的核心逻辑是：一线城市核心商办租金稳定、资本化率4%-4.5%，远高于欧美成熟市场2.5%-3%，存在稳定套利空间。
2019-2022年，KKR集中完成了京沪两大标杆项目的收购，当时行业普遍将外资入场视作商办长期价值的背书；同期，黑石累计斥资超300亿元收购国内写字楼、物流资产，外资一度占据一线城市大宗商办交易60%以上份额。
另据报道，本次KKR亏损最严重的资产是近郊长租公寓，反映非核心租赁物业风险最高；而上海陆家嘴、北京国贸等顶级核心区甲级写字楼，出租率、租金跌幅更小，内资国资仍愿意平价甚至小幅溢价收购。
需要说明的事，KKR本次抛售的仅为商业不动产板块，其他在华股权投资、消费、科技赛道投资仍在持续布局。2025年KKR落地首支人民币私募基金，持续加码国内成长型企业。
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