广东
今天，白云政通路地块经过15轮竞价，最终溢价率约16.05%被越秀地产拿下：千万级叠居预定！越秀砸10.1亿拿下白云区府旁低密地块
单看溢价率，不到两成，好像不算刺激。
但把时间线拉长，你会发现事情没那么简单！
今年广州共成交10宗综合用地（含住宅），其中6宗产生溢价，平均溢价率达29%！（统计时间：截至2026.7.20）
番禺洛浦街地块溢价率55%居第一；琶洲地块88轮竞价，溢价率46.28%；珠城马场地块住宅楼面价，直接捅破广州宅地单价天花板。
半年内，广州土拍楼面价TOP5榜单更新两回！
发现没？
今年广州的溢价土地，都是地段有基本盘、配套相对成熟、产品能往改善方向做的地块。
那么问题来了，地价涨了，房价会不会跟着涨？
面粉贵成这样
面包还能便宜吗？
我只能说，房价未必机械地跟着地价上涨，但成本这笔账，开发商不可能装作看不见。
比如马场地块楼面价近8.6万/㎡，将来售价不过10万/㎡，开发商就是在做慈善。
更何况珠城现在的顶豪单价，有的已经站上了20万+/㎡。换言之，广州高端购买力一直都在，只缺真正稀缺的核心区产品。
重点是，从2026年3月开始，广州新房价格环比四连涨：最新官宣：广州房价，连涨4个月！
显而易见，核心区门槛抬高是必然的趋势。
先别急着骂，因为这轮涨价，和过去普涨的行情不是一回事。
先看土地供应端。
一边是番禺洛浦溢价55%、琶洲88轮竞价、白云低密宅地15轮争夺。
另一边，番禺钟村以及花都三宗地块，全部以底价成交。
典型的K型分化。简单理解就是：核心区的优质资产，价格一路往上走。外围区项目，或在降价去库存，差距越来越大。
再看产品端。
马场、琶洲、白云政通路这些高溢价地块，将来大概率都会做成改善型大平层或者低密豪宅。
即小户型、低总价的新房，正在逐步退出核心区的主流供应。
广州楼市不会一起向上走，而是开始按照地段、产品和资源等级，重新划分门槛。
三个新变化
在重塑广州楼市
新的门槛之下，不同预算的人，面对的是完全不同的市场。
我先说句实话，主城区新盘，90㎡以下户型越来越少，留给刚需的选择，正在快速减少。
预算500万以下，可以关注主城区90㎡左右的产品；500-1000万预算，重点考虑90-140㎡改善户型。
到了总价1000万+，这个量级的买家购买的早已不只是一个产品，某种程度上押注的，是广州未来十年、二十年的城市高度。
很多人会疑惑，为什么这一轮核心区行情突然变强，是不是炒作？
我认为会出现这种情况，是三个新变化在重塑广州楼市。
第一，土地供给逻辑变了。
广州不再一味向外围摊大饼，而是开始回到中心城区。这类优质地块，开发难度小，数量也更有限，往往是出一块、少一块。
琶洲中二区地块、白云政通路低密宅地引发争夺，正是这种稀缺性的缩影。
第二，房子的标准变了。
广州出了“好房子28条”，层高、隐私、容积率各种要求往上提，新建项目本就带着更高的成本基因。
第三，买房人的心态变了。
经历了几轮市场波动，越来越多人不再幻想“随便买一套就能赚钱”。地段、产品、未来流通性等综合因素，开始成为更重要的标准。
当资金向真正稀缺、能够穿越周期的资产集中，核心地段与普通地段之间的价格差距，只会越来越明显。
看到这里，你可能觉得我在制造焦虑，但恰好相反，买房从来没有标准答案。
有人买在核心区走路通勤，有人往外挪几站换套大房子改善生活。不同的选择，没有高下，只看哪个更匹配你当下的阶段。
过去那种闭眼买、等风来的时代结束了，但这未必是件坏事。它逼着每一个买家重新审视自己：我到底需要什么样的生活？我愿意为什么买单？
选对一个适合自己的房子，比赌对一个热门板块，重要太多了。你觉得呢？
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