重磅！南通三区同步调规，释放了什么城市信号？

7月中旬，南通市自然资源和规划局集中发布了三则控制性详细规划调整公示，涉及开发区富民港单元、开发区中心区单元以及崇川区唐闸单元。公示期均为一个月，从7月中旬持续到8月中旬。

富民港：开发区主轴的实质性转移

富民港单元的调整幅度最大。公示显示，中央路东、星湖大道北侧的工业用地和停车用地将被调整为居住用地及公园绿地。配套方面，地块内将新增一条18米宽的南北向支路，复兴路相应路段将从25米拓宽至30米。沿星湖大道设置50米宽绿化带，中央路和复兴路分别设置15米和10米绿化带。同时配建党群服务中心、居家养老服务站、婴幼儿照护站和体育活动用房，总建筑面积不少于3000平方米。

调整后的居住用地指标为容积率≤1.5、建筑密度≤32%、绿地率≥30%、建筑限高60米。这是一组典型的低密改善型住宅指标。

这块地本身的条件不差。紧邻星湖大道，周边已有星湖花园、万科翡翠心湖等成熟社区，东方中学、星湖101、世茂广场、永旺梦乐城等配套都在步行范围内。富民港单元的原版控规早在2016年就已获批，此次调整的背景是“加快推进开发区滨江湾区域城市更新转型升级，建设通城活力新中心”。

值得关注的是，滨江湾的规划动作不止于此。今年5月，南通市自然资源和规划局开发区分局提出在滨江湾设立“青年科创产业园”，结合滨江产业腾退转型背景，突出“还江于民”理念。

同月，滨江湾苏通二通道沿线区域风貌整治与景观提升规划研究项目也发布了采购公告，恰逢“苏通第二过江通道”规划建设的历史性窗口期。项目旨在以此重大交通基础设施为契机，高起点、高标准打造承载城市发展战略、展现江海门户形象的世界级滨水公共空间。

从产业腾退到景观提升，再到土地调规，滨江湾的城市更新正在系统推进。

开发区能达片区经过十余年开发，土地空间已趋近饱和。富民港单元的这次调规，某种程度上意味着开发区的发展重心正在向滨江湾方向迁移。

中心区单元：为“好房子”腾出空间

开发区中心区单元的调整相对简单，但信号同样明确。瑞兴路北、龙腾路东侧的地块，在不改变居住用地性质的前提下，调整了开发指标。调整后容积率≤1.6、建筑密度≤32%、绿地率≥30%、建筑高度≤45米。

这与南通市2026年度经营性用地供应计划中提出的方向高度吻合——该计划明确提出“加大优质商品住房用地供给，推动安全、舒适、绿色、智慧的'好房子'建设”。低容积率、低建筑密度、限高45米，意味着未来这里将是以多层和小高层为主的低密社区。

值得注意的是，今年发布的年度供地计划还特别强调要“精心挑选核心区域优质地块上市”。中心区单元这块地紧邻龙腾路，区位条件本身不错，调整后的指标也明显指向改善型需求。从市场角度看，2026年南通市区新房市场的产品结构正在向低容积率改善型产品倾斜。这块地的入市，刚好踩在这个节点上。

唐闸：历史街区的“保护式更新”

崇川区唐闸单元的调整逻辑与前两者不同。唐闸是南通核心的历史文化街区，保留着完整的近代工业遗存和一河两岸风貌。此次调整的核心诉求是“落实南通历史文化名城保护要求，推动唐闸历史文化街区保护与更新”。

具体调整包括：调整幸余路及匝道线型，取消西工房小区内部道路，沿西工房西、北侧新增15米宽支路，西市街（大生路-惠生路段）由12米拓宽至15米；将幸余路南、通扬运河西侧地块由居住用地调整为商业用地，西工房北侧的幼儿园及停车用地调整为绿地及停车混合用地；将大生路东、幸余路南侧由商业用地调整为居住用地、商住混合用地。调整后居住用地控制指标为：容积率≤1.2、建筑密度≤43%、绿地率≥ 30%、新建建筑檐口高度≤24米；商住混合用地控制指标为：容积率≤1.2、建筑密度≤45%、绿地率≥25%、新建建筑檐口高度≤24米，地块内增设居家养老及婴幼儿照护服务用房，建筑面积不少于1000平方米。

唐闸的更新并非始于今日。过去十余年，这里一直在推进文创产业园打造和历史风貌修缮。新修编的《南通历史文化名城保护规划（2025—2035年）》已将唐闸列为4片历史文化街区之一。此次控规调整，是在保护框架下对土地利用的一次精细化梳理——路网优化解决的是通行问题，用地性质调整解决的是功能配比问题。

与开发区两宗地块不同，唐闸的调规不是为了卖地，而是为了在保护的前提下激活老城活力。但低至1.2的容积率同样说明，即便在历史街区范围内，未来的居住产品也趋向低密方向。

三个板块，同一个方向

三宗地块，三种调整逻辑：富民港是“工改居”的城市更新，中心区单元是改善型住宅的指标优化，唐闸是历史街区的保护式更新。但三者指向同一个方向——低密度、改善型、高品质。

这与南通市2026年度的供地计划形成了清晰的呼应。根据计划，2026年市区全域住宅用地计划供应376.16公顷，均为商品住宅用地。其中开发区计划供应13.87公顷。三宗地块的调规公示，正是这一计划从宏观部署走向微观落地的具体步骤。

这些调整公示之后，下一步就是土地挂牌、摘牌、开发。对于关注南通城市发展的人来说，这三个地块未来的去向，值得持续跟踪。

来源 | 通商荟

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