汇添富九州通医药REIT季报解读：财务费用激增32.10% 日均托盘使用率提升10.44%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润602万元 年化现金流分派率3.93%

报告期内（2026年4月1日-6月30日），汇添富九州通医药REIT实现本期收入2189.65万元，净利润602.45万元，经营活动产生的现金流量净额1478.84万元。本期现金流分派率0.98%，年化现金流分派率3.93%，保持了基础设施REITs稳定的现金分派特征。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入21,896,535.73本期净利润6,024,535.51经营活动现金流净额14,788,369.65本期现金流分派率（%）0.98年化现金流分派率（%）3.93

收益分配：实际分配超可供分配金额 单位分配0.0823元

本报告期内，基金可供分配金额1559.98万元，单位可供分配金额0.0390元；但实际分配金额达3291.60万元，单位实际分配金额0.0823元，本年累计分配金额与本期一致。实际分配金额超过可供分配金额，主要因使用了以前期间预留的运营费用638.46万元，体现了基金在现金流管理上的灵活性。

期间可供分配金额（元）单位可供分配金额（元）实际分配金额（元）单位实际分配金额（元）本期15,599,786.3332,915,998.83本年累计30,980,023.7932,915,998.83

运营指标：日均托盘使用率86.84% 同比提升10.44%

武汉东西湖项目作为基金唯一底层资产，报告期内运营指标表现亮眼。日均托盘使用数11.16万个，同比增长10.44%；日均托盘使用率86.84%，同比提升10.44个百分点，主要得益于医药仓储需求稳定及客户结构优化。办公用房出租率维持100%，租金单价22.17元/平方米/月，同比上涨3.50%。租金收缴率100%，显示客户支付能力稳定。

指标名称本期数值上年同期数值同比（%）日均托盘使用数（个）111,594.00101,042.00日均托盘使用率（%）办公用房租金单价（元/平方米/月）3.50租金收缴率（%）0.00

客户结构：前三大客户贡献82.16%租金 关联方依赖度较高

报告期内，基金前五大客户租金收入占比达87.71%，其中前三大客户占比82.16%。客户A（运营管理机构全资股东）租金收入1013.29万元，占比46.42%；客户B（招商实施机构）租金收入510.18万元，占比23.37%；客户C租金收入270.15万元，占比12.37%。前两大客户均为关联方，存在一定客户集中度风险，但客户A、B作为医药流通及物流龙头企业，经营稳定性较强。

客户租金收入（万元）占比（%）客户A1,013.29客户B客户C客户D3.16客户E2.39

成本费用：财务费用激增32.10% 成营业成本上升主因

报告期内，项目公司营业成本/费用3340.39万元，同比增长15.02%，主要受财务费用大幅增加影响。财务费用1864.01万元，同比增长32.10%，因2025年同期计息期不完整（自5月起计息），导致本期基数抬升。折旧摊销成本1097.09万元，同比基本持平；运营管理费154.49万元，同比增长2.19%，费用控制整体稳定。

成本费用项目本期金额（元）上年同期金额（元）同比（%）折旧摊销成本10,970,873.2310,972,560.47运营管理费1,544,932.371,511,855.652.19财务费用18,640,056.4414,110,407.15营业成本/费用合计33,403,906.0129,040,645.20

资产负债：总资产同比下降2.61% 投资性房地产小幅折旧

报告期末，项目公司总资产11.03亿元，较上年末下降2.61%；总负债8.49亿元，较上年末下降0.99%。主要资产科目投资性房地产10.26亿元，较上年末下降1.58%，系正常折旧所致。主要负债科目长期应付款6.25亿元，递延所得税负债1.94亿元，均与上年末基本持平，债务结构稳定。

科目报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）总资产1,102,517,930.091,132,106,924.47总负债849,381,735.15857,836,436.95投资性房地产1,026,006,899.911,042,489,935.45

资产组合：100%配置货币资金 无其他投资

报告期末，基金除持有不动产资产支持证券外，投资组合全部为货币资金和结算备付金，金额473.64万元，占比100%，未进行债券等其他固定收益投资，资产配置高度集中于底层不动产项目。

项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计4,736,404.40合计4,736,404.40

回收资金使用：累计使用52.07% 上海青浦项目进度60.37%

原始权益人净回收资金6.27亿元，承诺3年内全部使用完毕。截至报告期末，累计使用3.26亿元，使用比例52.07%。其中，伊犁项目已100%完成投资，南通、云南、上海青浦项目投资进度分别为28.48%、64.40%、60.37%，补充流动资金使用比例18.53%。后续需关注上海青浦等项目的建设进度，确保资金按承诺使用。

项目拟使用金额（万元）累计使用金额（万元）使用比例（%）伊犁九州通开发项目2,000.002,000.00南通九州通开发项目10,000.002,847.91云南九州通开发项目17,600.0011,334.86上海青浦楼库扩建项目24,690.8614,905.05补充流动资金8,400.001,556.63合计62,690.8632,644.44

风险提示与投资机会

风险提示：一是客户集中度较高，前三大客户贡献超80%租金收入，若核心客户经营波动可能影响现金流稳定性；二是财务费用同比激增32.10%，后续需关注利率变动及债务偿还压力；三是回收资金使用进度未达预期（3年期限已过约1.3年，使用率52.07%），需跟踪项目建设是否按期推进。

投资机会：底层资产武汉东西湖项目运营效率持续提升，日均托盘使用率同比提升10.44%，办公用房出租率100%，租金收缴率100%，显示医药仓储物流需求稳定；核心客户为医药流通及器械龙头，行业景气度较高；项目完成月台改造升级，提升物流效率，有望进一步吸引优质客户。