原物业亏损撤场，南宁这个小区却迎来"神转折"：应急物业进驻，收费还降了！

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正文开始

物业费收缴率仅23.7%，原物业撑不住撤了。业主以为小区要陷入"真空期"，结果社区和街道办从74家备选库里随机抽了一家新物业——不仅马上进驻，物业费还从1.98元降到了1.5元。南宁这个"保交楼"小区，上演了一场物业更替的"教科书式操作"。

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原物业撑不住了：收缴率不到四分之一

故事要从三个多月前说起。

2026年4月8日，南宁誉江南小区的业主们发现，小区公告栏上贴出了一张通知。落款是奥园物业，内容很简短：由于物业费收缴率仅为23.7%，公司长期经营亏损，各项服务难以维持，决定于7月10日正式撤离。

23.7%是什么概念？小区共有1224户业主，相当于每四户里只有不到一户在正常交费。剩下的900多户，都在以各种理由拖欠。

誉江南小区位于南宁市沙井大道，由奥园、瀚德两家房企联手开发，总建筑面积23万多平方米，居住着几千名居民。楼盘因为开发商爆雷，曾经数次延期交房，最终在南宁"保交楼"政策的支持下，业主们才得以入住。

但入住后的体验，和当初买房时的宣传相去甚远。

小区很多设施设备配套不全，地下停车场等区域至今没有通过验收。园区环境与当时售楼处的沙盘和效果图比起来，说是"天差地别"也不为过——污水横流的情况时有发生，绿化养护不到位，整体观感远不如一个正常商品房小区该有的样子。

而物业费，是每平方米1.98元。

"这样的环境、这样的配置，值不了这个价。"这是很多业主的共同心声。

矛盾由此产生。业主认为服务不达标，物业认为收费不到位。小区没有成立业委会，个别业主难以与物业进行有效沟通。于是，越来越多的人选择了最直接的方式—— 拒交物业费。

恶性循环就此形成：不交费→服务更差→更多人拒交→物业亏损→最终撤场。

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社区和街道办出手：从74家备选库随机抽取

物业要撤了，小区怎么办？

业主们议论纷纷。有人提议自治，有人想聘新物业，但谁来牵头、怎么操作，大家心里都没底。

关键时刻，大多数居民形成了共识：先请社区协调，解决过渡期的问题，再聘请新的物业公司。为此， 超过20%的业主联名向新锦社区提出申请，请求协调相关物业公司上门服务，避免小区物业服务出现"真空"状态。

新锦社区和江南街道办迅速行动起来。

他们与南宁市住建部门沟通后，决定启用一个特殊的机制—— 南宁市应急物业服务人备选库。

这个备选库，是南宁市住建部门为了应对小区物业突发撤场等应急情况而设立的。物业企业自愿报名、经审核入库，目前共有74家企业。名录有效期两年，每年动态调整，违规者清除。

操作流程是这样的：社区和街道办向备选库中的企业发出征集通知，有意愿的物业前来报名，然后在街道办和社区的主持下，从报名企业中 随机抽取一家，进小区提供应急服务。

誉江南小区虽然问题不少，但体量大、住户多，对物业公司还是有一定吸引力的。不少企业报了名。最终，在江南街道办和社区的主持下，抽中了 广西南宁昊睿物业服务有限公司。

03

新物业的诚意：收费降了，行动快了

昊睿物业成立于2016年，在南宁有多年服务经验，此前管理过厢竹苑小区、欧景城市广场等商品房项目。

而他们进驻后的第一件事，就让业主感受到了不一样。

物业费直接从每平方米1.98元降到了1.5元，而且包含公摊费用。

"一见面就送上大礼。"业主们用这句话来形容当时的心情。毕竟在大家的预期里，应急物业来"救火"，不涨价就不错了，没想到不仅不涨，还降了将近五毛钱。

2026年7月11日，昊睿物业近30人的服务团队正式进驻誉江南。

进驻当天，考验就来了——小区2号楼的化粪池发生反冒。这不是小问题，污水外溢不仅恶臭难闻，更影响居民正常生活。昊睿物业二话不说，马上联系专业清洁公司，对化粪池进行抽粪、清淤。

紧接着，连日降雨导致园区多处路段黄泥堆积。物业立即安排保洁人员全面清扫、冲洗。

"相比之前的物业公司，响应速度简直是天壤之别。"业主们看在眼里，记在心上。

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"应急"不等于"应付"：过渡期就是考察期

值得注意的是，应急物业服务在法律上具有 临时性和过渡性——它不是一个长期解决方案，而是在小区正式选聘新物业之前，确保基本服务不断档的"兜底"机制。

但昊睿物业对此有自己的理解。

"应急服务期，更是业主对物业的考察期、试用期。"物业负责人表示，他们将用心服务，化解业主心里的"疙瘩"。言下之意很明确：虽然是应急进驻，但目标是争取长期留下来。

这个态度，其实非常务实。

对物业公司来说，应急服务是一块敲门砖。服务做得好，业主满意了，后续正式选聘时自然有优势。服务做得差，应急期一过，业主完全可以换人。

对业主来说，这也是一次难得的"试用体验"——不用签长期合同，不用承担违约风险，先看看这家物业到底行不行。而且费用还降了，何乐而不为？

对社区和街道办来说，应急备选库机制提供了一个标准化的操作流程。物业撤场不再是"天塌下来"的大事，有制度兜底、有企业备选、有程序保障。

这就是制度的力量。

05

誉江南的启示：物业更替的正确打开方式

誉江南的故事，给所有面临物业困境的小区提供了几个重要的启示：

第一，有制度比没制度强一百倍。南宁市的应急物业服务人备选库，让"物业突然撤了怎么办"这个难题有了标准答案。74家企业随时待命，社区和街道办按程序操作，既避免了"手忙脚乱"，也防止了"暗箱操作"。这种制度化的应急机制，值得全国推广。

第二，随机抽取比指定更公平。从报名企业中随机抽取，既保证了程序的公开透明，也给了中小物业公司公平竞争的机会。不是谁关系硬谁上，而是谁愿意来、谁被抽中谁上。

第三，降价不等于降质。昊睿物业将物业费从1.98元降到1.5元，反而用更快的响应速度和更积极的服务态度赢得了业主认可。这说明，物业费的高低不是决定服务质量的关键，管理效率和用心程度才是。

第四，业主联名是启动程序的关键。誉江南小区之所以能顺利启动应急机制，前提是超过20%的业主联名提出了申请。这说明，业主不能只抱怨、不行动——关键时刻，需要有人站出来，依法依规推动问题解决。

06

誉江南的故事还在继续

应急物业进驻只是一个开始。接下来，小区还需要成立业委会、召开业主大会、正式选聘长期物业服务企业。昊睿物业能否从"应急选手"变成"正式队员"，取决于他们接下来每一天的表现。

但无论如何，这个小区已经用实践证明了： 物业撤场不可怕，可怕的是没有制度、没有程序、没有人站出来推动。

当制度到位、程序到位、行动到位，物业更替这件事，完全可以做到平稳过渡，甚至"因祸得福"。

誉江南的几千名业主，这个夏天可以安心了。

文中涉及的企业和人物信息均来自公开报道。为保护当事人隐私，业主姓名均已匿名处理。

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