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7月11日，金茂东坝项目的案名终于官宣了：金茂满昱。

说实话，这个项目从拿地那天起我就盯着。4月30日，金茂以20.981亿拿下朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块，楼面价约4.1万/平——注意这个数，它是朝阳近三年最低的楼面价。

溢价率只有0.1%，基本是底价成交。拿地时当时建发也报了名，但线上只举了一轮价就撤了，当时就觉得金茂估计会拉着建发一起，果不其然，在观宸系列之后，金茂建发再度联手。

从产品名称可以看出，是金茂的满系（首作是朝阳三间房的满曜），产品的底子是金茂满系的科技。

01 产品：满系第二作，科技和会所是重头戏

满昱规划8栋11-17层的小高层，没有高层也没有洋房，纯小高层社区，一共约384户。容积率2.0，限高45米局部60米，地块占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万平。这个体量在朝阳主城算精致盘，圈层纯粹是它主打的卖点。

科技配置上，满昱搭载金茂五恒科技系统（地源热泵+毛细管网，恒温恒湿恒氧）。整个东坝片区，这是独一份的科技住宅配置，周边在售的京投系产品没这个东西。

会所方面，区域首个"首层架空层+1500平下沉会所"组合，架空层挑高4.35米，衔接下沉广场。单看社区内部的硬件，东坝之前确实没对手。

02 户型：116/140/168三档，套数能对上账

户型图已经全流出来了，三款主力户型，外加少量顶退。

• 116平三居：分布在3/6/7/8号楼，共176套，占比46%。南向三面宽，约18.6平可拓展空间，拓展后使用面积接近130平，综合得房率约91%-94%，3.0米层高，两梯四户。这是项目最走量的刚需进阶款。
• 140平四居：1/2/5号楼，共154套，占比40%。三面宽、3.1米层高，四叶草布局，4.4米南向横厅，南北双阳台，双开门冰箱位都留了。
• 168平四居：4号楼楼王专属，共48套，占比12.5%。两梯两户，3.15米层高，5米宽横厅，双南向套房，主卫双台盆加浴缸。
• 顶退露台复式：仅6套，分别在4号楼13层和5号楼12层，基于138、150平基础户型打造，带大面积私属露台。

户均面积133平，纯改善的尺度。

03 价格：底气来自那块4.1万的地的

满昱最大的杀手锏，是地价便宜。4.1万/平的楼面价，利润空间摆在那。

目前还没正式的价格，市场传闻都是预估，新房不是成本定价，是市场定价，可以大概参考一下周边竞品，心里就有个大概了。

• 森屿文华（京投）：同面积段备案均价8字头，对外报价均价7.5万左右，成交均价7.2万左右，它家116平做的是两面宽，次卧朝北，这个设计在这两年的改善市场里其实已经落后一代。
• 森屿文华户型

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• 北熙区（京投）：一、二期还有部分在售，现房报价在7.5万左右，最近几个月零星网签的房子价格都在7.5万出头。
• 金茂满曜（三间房）：满系首作，参考价7.6万/平，115-159平，离黄渠站约600米。项目历史成交均价7.5万， 目前项目已经进入尾盘阶段，上个月网签均价7.15万。

综上参考，满昱大概会有6字头的房源，但是项目均价大概率是7字打头。当然，最终以开盘价格为准，万一开发商给惊喜呢？

04 硬伤：三个点，买之前必须想清楚

惯例，最后盘点一下项目存在的问题。

第一，地铁距离。

3号线和12号线确实2024年底就通车了，东坝北站是换乘站，这是真利好，不是画饼。

但是项目到地铁的距离，远远称不上是地铁盘，项目到东坝站或东坝南站，距离在2公里左右，到姚家园站更远，2.6公里。

对应地铁通勤为主的客群来说很不友好，要做好小黄摆渡的准备。

第二，城市界面没那么"纯粹"。

项目东侧是自住型商品房金隅汇景苑，东南角是共有产权房瑞晖嘉苑，北侧是康静里、首开常青藤、奥林匹克花园这些已入住的老社区。

小区内部384户是小而精，但推开窗外面是安置房和老社区混着，城市界面在朝阳主城算一般。所谓"圈层纯粹"，只限于你自家院子，出了小区门就不是那回事了。

第三，东坝还在建设期，兑现要等。

东坝被戏称朝阳"饼王"不是一天两天了，规划喊了十几年，配套真正落地也就是这两年双轨开通之后。3号线一期东段（东坝北到曹各庄北）还在建，预计2027年底才通。商业有万达和金隅嘉品Mall，医疗有第一中西医结合医院东坝院区，教育是白家庄小学汇景苑校区、北京中学三分校这一档——有，但谈不上学区溢价，别听人吹"名校傍身"。

05 和谁比：东坝这一仗，满昱赢在产品代差

同在朝阳北五环这片，满昱最直接的对手是森屿文华。

两者地段相邻、总价段重叠，但产品代差明显：满昱116平做三面宽、得房率干到91%-94%，森屿文华116平两面宽、次卧朝北。同样花700万上下，满昱的套内实用性高一截。

满曜是满系亲哥哥，但一个在三间房、一个在东坝，板块和总价都不是一个逻辑，不算正面竞争。

北熙区是京投的老产品，价格和户型都偏旧，满昱上来就是降维打击。

所以东坝这一仗，满昱手里最好的牌不是便宜，是"同样单价，产品更新一代"。

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