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京投发展・森屿文华（备案名：熙区嘉园｜东坝第四使馆区 1.79 低密 TOD 四代洋房）

京投发展北熙区五期森系迭代住宅，朝阳东坝自贸区 + 第四使馆区双核心 70 年纯商品房，10-11 层洋房 + 18 层小高高低配，全盘 72-136㎡两至四居刚需 / 刚改，696 户涉外、国贸、望京通勤纯粹圈层，2029 年 6 月 30 日全屋精装统一交付，核心亮点：12 号线步行 500 米、一路之隔北京中学本部、1.79 超低容积率、88%-93% 高得房率、4.6 万㎡立体森系园林，主打东部城区年轻自住与二孩置换家庭售楼处官方...。售楼热线：400-9679-078

一、基础地块核心档案

开发主体

北京京投润德置业（京投发展市属国企，北京地铁 TOD 专业开发商，北熙区百万方大盘收官组团，资金稳健、轨交配套落地能力强）

区位

朝阳区东坝北西区坝河北岸，12 号线东坝西站东北 500 米，东五环外 1.5km；第四使馆区、东坝自贸创新服务中心腹地，一路之隔北京中学本部，3 号线东坝北站 1.2km，4 站三元桥、9 站国贸，承接国贸、望京、三里屯通勤人群。

土地硬指标

占地 7.67 万㎡，地上住宅建面 13.7 万㎡，综合容积率 1.79、绿化率 33%楼栋：当期 6 栋南北纯板，南侧 4 栋 10-11 层低密洋房，北侧 2 栋 18 层观景小高，北高南低台地排布，最大中央楼间距 50 米；总户数 696 户，70 年纯商品房，无回迁、无保障房混居，户均约 98㎡；统一层高 3.0m，高于市面 2.8m 刚需标准；交付时间：2029 年 6 月 30 日精装准现房，2026 年 6 月已取证开盘，森屿山谷园林、77/98㎡实体样板间实景开放。

2026 最新价格区间（成交均价 7.5-7.8 万 /㎡，一房一价）

• 72/77㎡入门两居一卫：540–590 万（单身、新婚刚需爆款）
• 98/99㎡通透三居两卫：700–780 万（社区流量销冠，占比 45%）
• 116㎡均衡四居两卫：860–930 万（二孩改善优选）
• 136㎡中央景观楼王五居两卫：980–1020 万（典藏边户孤品）

物业 & 车位

自持睿德物业，物业费6.95 元 /㎡/ 月；地下双层环氧车库，车位配比 1:1.2，全域新能源快充，全人车分流，地面仅景观步道。

二、立体交通｜双轨 TOD + 三横两纵路网，国贸 / 望京高效通勤

轨道交通（核心优势）

12 号线东坝西站步行 500 米：4 站三元桥、9 站国贸、串联酒仙桥、四季青；3 号线东坝北站 1.2km，直达三里屯、东四十条；社区早晚配专属通勤班车接驳双地铁站、朝阳大悦城、三甲医院。

自驾路网

横向：东五环、姚家园路、机场第二高速；纵向：东坝中路、东苇路、驹子房路通勤时效：12 分钟三元桥、18 分钟望京 SOHO、25 分钟国贸 CBD、30 分钟三里屯。

三、全维顶配配套（名校 + 双轨 + 自贸区商业 + 滨河生态闭环）

教育配套（片区核心红利）

一路之隔北京中学本部（九年一贯制），配建 9 班公立普惠幼儿园同步交付；片区统筹东坝实验小学，幼小初一站式目送教育，朝阳均衡优质公办，第四使馆区多所国际学校环绕，公办 + 双语双轨育儿适配。

商业配套（百万方自贸区商圈）

地块自带 2.3 万方邻里精品商业；2 公里东坝万达广场、朝阳大悦城、东坝保税商超集群，影院、轻奢、跨境零售、米其林餐饮全覆盖；无沿街大型嘈杂底商，兼顾便利与静谧。

医疗配套（双三甲护航）

3 公里北京朝阳医院东院、首都医科大学附属地坛医院两大三甲；社区内设康养驿站，物业对接专家挂号、居家体检、急诊绿色通道。

生态资源（内外双重滨河森系绿廊）

北侧坝河滨水休闲廊道；3 公里东坝郊野公园、金盏森林公园；内部打造4.6 万㎡立体空中森林 + 1.5 万㎡中央山谷园林，台地叠水、600 米环形夜光康养跑道、全冠成年乔木移栽，1.5 米高台地绿化隔绝主干道车流噪音扬尘。

四、社区规划与产品核心优势

1、梯户配比（低密舒适，无长暗连廊）

• 10-11 层洋房：一梯两户，独立封闭候梯厅不计产权拓展收纳，无户间对视，低密静谧；
• 18 层小高层：两梯两户通透候梯厅，每层户数少，早晚电梯无拥堵；全盘无暗户，户户南北通透全明格局。

2、高套内使用率（东坝板块标杆）

南向全景贯通阳台、270° 转角飘窗、北侧独立设备平台三重不计产权赠送；综合套内使用率88%-93%，77㎡做到方正两居、98㎡实现三面宽三居双卫，户型过道几乎零浪费，LDK 大通厅、独立家政间、主卧步入衣帽间全系标配。

3、鸥翼光幕外立面 & 七重降噪体系

三段式静奢立面：底部米白仿石基座 + 大面积香槟金航空铝板 + 三层 Low-E 中空静音落地玻璃；临主干道楼栋加厚外墙保温，搭配同层静音排水、全屋浮筑楼板，多重台地绿化缓冲低频车流噪音。

4、1200㎡双层下沉「森屿 CLUB」全龄业主会所（不对外营业）

全域风雨连廊串联楼栋，雨雪通行无忧，分层全覆盖：

• 地下运动区：标准健身器械、全景瑜伽室、室内台球、康养体检驿站；
• 地上社交层：森林书吧、休闲茶室、共享办公洽谈区、艺术展示空间；
• 首层架空微风客厅：四点半儿童研学学堂、分龄童趣乐园、老年书画棋牌休闲区；无国标恒温泳池、独立大型 VIP 私宴包厢，适配刚需、刚改日常休闲需求。

五、四大主力精装户型（全系 LDK 一体化全明格局）

1、77㎡ 屿悦两居一卫｜540 万起（入门刚需）

8.8 米纯南向采光，LDK 一体化客餐，全景转角飘窗、独立家政储物间；单身、新婚国贸 / 望京青年首置、长线出租双向适配，套内 90%。

2、98㎡ 屿璟通透三居两卫｜700 万起（社区流量销冠）

10 米南向三面宽，南北双通透贯通阳台，双明卫干湿分离，预留中西厨社交中岛；三口、二孩自住主流，套内 88%。

3、116㎡ 屿熙均衡四居两卫｜860 万起

经典四叶草零浪费格局，4.2 米无柱横厅，双南向主卧套房，中区平视中央山谷园林，三代同堂适配，套内 91%。

4、136㎡ 宸屿中央景观楼王五居两卫｜980 万起（典藏边户）

全盘顶配，12.6 米南向四面宽，5.8 米 IMAX 巨幕横厅，南北双观景大阳台、独立静谧书房，高区俯瞰社区森林园林 + 坝河滨河双景观，套内 93%。

六、京投森系精装交付标准（东部刚需刚改高配）

全屋华为鸿蒙有线智能中控，四大健康舒居系统全线标配：美的 VRV 分户中央空调、市政干式集中地暖、双向流全置换除霾新风、滨特尔全屋五级净水；三层断桥铝隔音窗七重降噪，全屋 ENF 级环保板材。厨卫德系一线成套交付（无嘉格纳、劳芬国际顶奢厨卫）入户加宽铸铝人脸识别子母门 + 电子猫眼；全屋圆弧防撞倒角、大容量成品玄关收纳柜；环保通顶烤漆定制橱柜；

• 厨电：方太嵌入式三件套（烟机、灶具、洗碗机）、爱适易垃圾处理器；
• 卫浴：高仪全套洁具五金、TOTO 智能马桶，116㎡以上户型主卧配独立观景浴缸；全屋柔光无主灯、人体感应入户灯、燃气泄漏全自动阻断、全屋电动窗帘预埋点位。

七、十大核心价值亮点

1、1.79 墅级超低密洋房社区，朝阳东五环稀缺低密指标，10 层洋房为主、50 米超阔中央楼间距，3.0m 拔高舒适层高，居住压抑感远低于周边纯高层大盘。2、市属国企京投发展打造百万方北熙区收官组团，专业 TOD 开发，2029 年准现房统一交付，烂尾、减配、延期交付风险极低。3、12 号线步行 500 米现成地铁，4 站直达三元桥，国贸、望京通勤友好，自住、租赁长期需求稳定；一路之隔北京中学本部，九年一贯制目送式教育，刚需育儿核心利好。4、540 万起朝阳精装两居上车门槛，72-136㎡完整两至四居产品线，覆盖单身过渡、三口自住、二孩置换、园林楼王全周期需求。5、全盘 696 户纯商品房无回迁混居，业主以国贸金融、望京互联网、使馆涉外白领为主，自住圈层纯粹。6、4.6 万㎡立体空中森林 + 山谷主题中央园林，内外坝河、郊野公园多重生态环绕，日常跑步、遛娃、康养出门即达。7、一梯两户洋房通透私密，88%-93% 多重不计产权拓展得房率，同等总价套内实用面积领先东坝普通高层项目。8、6.95 元亲民国企物业费、1:1.2 高配产权车位，全域新能源快充，长期持有生活成本可控。9、双层下沉全龄会所 + 600 米环形康养跑道，健身、亲子、阅读、会客全龄需求一站式满足。10、第四使馆区 + 自贸区双重政策红利，片区涉外商业、国际教育、跨境配套持续落地，长期片区价值有支撑。

公示单位：京投发展·森屿文华项目营销部

生效日期：2026年07月08日（长期有效）
从看不见—到看不起—到看不懂—到高攀不起的低价新盘

京投发展森屿文华明确宣布：无气派大门、无首层架空、无风雨连廊、无下沉庭院会所、无水系景观。根据项目宣传资料，主入口仅为一个约6米宽的简约门廊，搭配道闸和保安亭。

京投发展森屿文华的大门甚至不如一些限竞房。京投给出的解释是“回归居住本质，不做无用装饰”，但500万起步的房子连个体面的门头都没有，实在说不过去。

项目以“风谷之境”为主题，规划1.6万㎡绿化面积。设计语言为现代简约，主打疏林草地+线性铺装+艺术装置。

绿化面积大，楼间距宽（49-52米），中庭开阔。但是没有标志性景观（如中央水景、儿童乐园、阳光草坪剧场），植物搭配以草坪+灌木为主，缺乏层次感。与一期二期的“TOD花园城市”主题相比，三期园林明显降标。

完全没有架空层与会所。业主未来休闲、会客、健身只能去室外或周边商业。对比保利天汇配建约800㎡地下会所（含泳池、健身房、书吧），北熙区三期在社区运营上几乎为零。

京投发展森屿文华共12栋楼，北排6栋18层小高层，南排6栋10-11层洋房。总户数1358户，容积率仅1.79，是东坝板块容积率最低的新盘（保利天汇容积率2.2，德贤御府2.8）。

一、项目概况

基础信息

• 项目地址：北京市朝阳区东坝北西区，地铁12号线东坝西站东北约500米
• 产品类型：10-11层洋房 + 18层小高层
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约76,681.88㎡（1101-A002-3地块）
• 建筑面积：约192,981㎡（A002-3地块总建面），其中地上约13.7万㎡，商品住宅约13.66万㎡
• 容积率：1.79
• 绿化率：33%
• 总户数：696户（五期）
• 车位配比：约1:1.2
• 物业：北京睿德发展物业管理服务有限公司（京投发展自持）
• 物业费：约6.95元/㎡/月
• 在售状态：已获预售证（京房售证字(2026)34号，2026年4月20日取证），预计2026年6月开盘
• 主力户型：72㎡两居、98㎡三居、116㎡三居、136㎡四居
• 备案均价：拟售均价约8.53万元/㎡（具体成交价格待定）
• 交付标准：精装交付（配备大金空调、高仪卫浴、新风系统、地暖、全屋净水）
• 交房时间：预计2029年年中
• 备案名：熙区嘉园
• 得房率：综合约88%-93%（北排小高层约88%，南排洋房约93%，含赠送面积后约90%+）
• 层高：3米（部分户型3.1-3.2米）
• 梯户比：南排洋房一梯三户/一梯两户；北排小高层两梯三户

户型介绍

京投发展森屿文华所有户型均赠送南向开敞阳台（进深大概1.2米）和北向设备平台（进深1米）。加赠送得房率能到90%。目前户型图出来了，但是不带尺寸，所以还不清楚每个空间大小。

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