楼市聚焦⚡中粮北外滩壹号售楼处-中粮北外滩壹号官方网站：豪宅新标杆

内环北外滩封面新作｜中粮北外滩壹号过会入市，14.38 万 /㎡天际大平层全维度深度实探
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 7 月 19日最新版）
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开发商咨询助理 @小明前言：深耕上海高端住宅赛道多年，见过无数内环滨江改善、顶豪项目，但兼具历史风貌地块、低密纯粹社区、央企壹号系顶配、一线城市天际景观四大稀缺标签的作品，近两年屈指可数。近期北外滩核心 116 街坊项目正式过会取证 —— 中粮北外滩壹号，作为大悦城控股在上海落地的第五座壹号系顶豪，均价 143868 元 /㎡，首批仅释放 90 套建面约 184-228㎡高层天际大宅，一房一价完整公示，今天从地块底蕴、社区规划、会所配置、户型精装、板块配套五大维度，完整拆解这个内环风貌区孤品级住宅。

一、壹号系十五年深耕上海，北外滩诞生市中心首个低密风貌壹号作品

熟悉上海豪宅市场的购房者都清楚，中粮大悦城旗下 “壹号系” 是央企打造的城市核心顶豪产品线，从产品择址逻辑就能看出其严苛标准：所有壹号系地块，必须锚定城市一江一河核心岸线、主城内环核心商务区，每一座落地项目，都会成为所在板块价值标杆，长期拥有独立定价权，不随周边普通住宅行情浮动。

回溯十五年布局脉络，大悦城控股紧跟上海一江一河城市发展战略，先后在城市黄金滨水岸线落子四座经典壹号：陆家嘴正核心中粮海景壹号、苏河湾腹地天悦壹号、前滩滨江前滩海景壹号、瑞虹板块海景壹号，每一座都见证片区价值腾飞，二手流通性、资产保值能力稳居区域第一梯队。而本次亮相的中粮北外滩壹号，是上海第五座壹号系，更是整条产品线中极具里程碑意义的新作 —— 它是全市十二个历史风貌保护区内，唯一成片风貌开发地块上诞生的壹号系，也是市中心难得一见的低密版本壹号作品，打破过往壹号系多高层高密度的固有印象。

项目坐落虹口北外滩核心历史风貌片区，整块地块无商办、无保障配建，是纯粹住宅用地，整体容积率仅 1.95，放在寸土寸金的内环内、北外滩核心开发带，这个容积率指标堪称断层稀缺。整个社区总户数严格控制在 208 户，产品分为两大组团：本次优先入市的 90 套高层天际大平层，以及 118 套海派风貌别墅，高低产品分区排布，客群纯粹，不存在高低配混居带来的人流杂乱、景观资源争抢问题，圈层统一性拉满。

建筑外立面设计上，高层与风貌别墅采用两套差异化美学体系，兼顾现代天际质感与百年海派文脉底蕴。高层楼栋外立面选用仿红砖陶板作为基底，搭配柔和曲线造型、米白色石材窗框、古铜色金属收边线条，将老上海红砖建筑的复古韵味，与现代极简公建化立面融合，白天光影层次丰富，夜间灯光勾勒轮廓，在北外滩建筑群中辨识度极高，兼具城市展示性与住宅温润质感。

风貌别墅组团则深度复刻石库门建筑精髓，划分三大独立组团，设计师没有生硬复刻老式里弄逼仄格局，而是用当代建筑手法重构门头形制，放大单户窗墙比与私属院落尺度，解决传统石库门采光差、院落狭小的痛点。建筑骨架保留石库门经典布局，内部融入西洋新古典精致细节，叠加 Art Deco 利落线条，不管是单栋私宅的传世收藏属性，还是整体街区的历史氛围感，都是内环风貌地块里难得的藏品级产品。

整盘建筑、景观、会所、室内精装全部集结全球顶豪设计天团操刀，没有流水线标准化模板，从地块规划到细节收口全部定制化设计，完全承袭壹号系只做城市封面作品的产品基因，区别于市面上批量复制的改善楼盘。

二、约 1800㎡地下三层私享会所，CCD 执笔打造酒店式高奢圈层空间

很多内环豪宅会配套会所，但大多简化功能、压缩面积，或是会所空间狭小、功能单一，只能做基础泳池，难以支撑高净值人群全场景社交、休闲需求。中粮北外滩壹号为守住壹号系顶豪标准，投入大量成本打造地下三层专属会所，整体建筑面积约 1800㎡，由全球顶级酒店设计事务所 CCD 香港郑中设计全程主创，CCD 常年操刀全球五星级奢华酒店、一线顶豪私邸，擅长把高端酒店礼序感与私人俱乐部的私密氛围融为一体。

会所整体定位业主专属 “第二客厅”，所有空间仅供社区 208 户业主使用，不对外经营、不对外开放，彻底保障圈层纯粹与安静度。设计团队深度调研北外滩金融、航运、企业主客群的生活习惯，划分三大功能分区，覆盖健康养护、商务社交、家庭雅集全维度需求。

第一大板块活力健康区，适配业主日常运动、放松需求：标配标准恒温泳池，水温四季恒定，池边搭配休闲休憩卡座；大面积专业健身空间，预留全套进口健身器械摆放位置，分区划分力量训练、有氧区；独立静谧瑜伽室，大面积落地窗引入地下庭院自然光，避开外界嘈杂，适合日常静心舒展，满足全家老小身心养护需求。

第二大板块社交宴会区，解决家庭私宴、商务会客、亲友聚会的场地痛点：独立私宴厅可容纳多人聚餐，配备配套备餐空间，家庭节日聚餐、小型商务答谢无需外出酒店；静谧茶室营造中式雅致会客氛围，适合品茶洽谈、老友小聚；专属业主酒吧空间，搭配艺术软装与柔和灯光，晚间小酌、小型圈层沙龙都能承载，在家楼下就能完成全套高端社交流程。

第三大板块雅集共聚区，兼顾家庭娱乐与圈层文化交流：专业舞蹈、录音多功能室，满足孩子艺术学习、业主兴趣排练；大面积静谧阅读学习区，落地书架搭配休闲沙发，打造隔绝喧嚣的静心空间，不管是孩子自习、成年人办公阅读，或是圈层读书会、艺术品鉴赏沙龙，都有专属场地。

从效果图呈现的落地效果来看，会所整体审美远超同价位内环豪宅，CCD 擅长运用天然石材、手工艺术灯具、肌理木饰面、金属艺术装置搭配多层次光影，摒弃浮夸堆砌的土豪感，走内敛持久的高级质感路线，材质、软装、灯光经过反复调试，历经多年也不会过时，真正做到经得起时间品鉴的隐奢氛围。

这块藏于地下的高奢空间，不只是项目产品力的加分项，更是为业主构建专属圈层生活的载体。普通住宅只能满足居住需求，而壹号系会所，把社交、休闲、健康场景全部搬进社区内部，不用奔波外出，下楼即可完成全维度品质生活，也是顶豪产品与普通改善住宅最核心的分水岭。

三、「拾光映象」全维度海派园林，棋盘式巷弄重塑老上海漫步式归家体验

社区景观以 “拾光映象” 为核心设计理念，深挖地块原有源福里街巷历史记忆，运用镜面静水面、古木纹天然石材、定制艺术雕塑串联整个园区，把百年虹口里弄烟火，转化为现代高端社区的沉浸式景观。

整体园林规划一横两纵三大景观主轴，自然分割高层住区、文化保护别墅组团、新海派风貌别墅组团，三条轴线采用完全不同的设计语言，形成新旧交融的空间节奏：高层区域以极简现代线条打造都市轻奢园林，大面积水景、开阔草坪匹配高层俯瞰视野；别墅组团复刻传统里弄街巷肌理，叠加现代景观美学，一步一景充满故事感，两大组团景观动静分区，互不干扰。

园区内精心打造八大典藏景观节点，串联起整片社区的游览动线。保留原生百年梧桐打造静谧巷道，梧桐树荫连接各个景观组团，盛夏行走完全避开烈日；多处海派艺术主题庭院，搭配复古景观小品、层次绿植，沉淀浓厚城市文化底蕴，日常散步如同漫步小型城市人文公园，在内环高密度城区里，拥有这样大面积、多层次的内部园林十分难得。

归家动线的仪式感设计，是整个景观体系的核心亮点。设计师采用传统棋盘式里弄巷弄布局，将公共开放景观与私密居住庭院自然分隔，通过下沉式花园、多层次露台、围合式庭院打造立体空间，实现 “建筑可阅读、社区可漫步” 的海派私属生活体验。从城市街道进入社区，依次经过社区主大堂、景观廊厅、单元入户大堂三重礼序空间，每一处大堂都延续统一海派高定设计语言，石材、金属、木作细节统一，从进门那一刻，就拉开专属高端居住仪式感。

园林没有采用单调平铺绿化，而是高低错落搭配乔木、灌木、四季花卉，不同季节拥有差异化景观风貌，镜面水景倒映高层天际与别墅屋顶，拍照、休闲都极具氛围感。日常饭后散步、孩童户外玩耍、长辈休闲遛弯，都能在社区内部找到适配空间，把自然绿意完整融入日常居家，弥补内环核心地块普遍绿化不足的短板。

四、首批 90 套天际大平层户型详解，185㎡/228㎡双四房，270° 环幕江景顶配精装

本次一次性入市的高层产品，仅 90 套稀缺房源，全部为建面约 185㎡、228㎡纯粹四房改善户型，定位城市顶阶家庭第一居所，全部采用两梯两户独立电梯厅布局，每户独享专属候梯空间，私密性、尊崇感拉满，彻底规避多梯多户人员杂乱、电梯等候拥挤的痛点。所有户型全屋落地全景玻璃窗，超大窗墙比加持，部分边户实现 270° 转角环幕视野，高区房源可无遮挡眺望陆家嘴三件套、黄浦江完整江景、北外滩 480 米规划地标天际线，城市核心景观资源尽收眼底。

建面约 228㎡天际大四房，三代同堂终极改善范本

这套户型是整盘标杆大平层，完美平衡动静分区，二胎家庭、三代同堂居住都能做到互不打扰，尺度奢阔无浪费空间。每户搭配独立约 7.5㎡专属电梯厅，除候梯外，可定制整体收纳柜，存放行李箱、运动器材、儿童代步工具，分担室内储物压力。入户标配高端子母防盗门，进门双玄关柜体 + 独立储藏间双重收纳设计，进门杂物、换季衣物全部妥善收纳，保证室内整洁通透，入户仪式感一步到位。

室内核心活动区是约 53㎡一体化客餐厅 + 西厨阳台空间，搭配 270° 转角巨幕边厅，采光面拉满，白天全屋通透，傍晚观赏黄浦江日落、城市夜景视野震撼。中西双厨分离设计，西厨岛台兼顾备餐、早餐、亲子互动多重功能，中厨封闭布局隔绝油烟，家庭聚餐、朋友派对都有充足活动空间。

居住区域采用双套房设计，主卧独立套房面积接近 50㎡，内部划分睡眠区、步入式超大衣帽间、独立豪华主卫，主卫预留双台盆、独立浴缸、淋浴分区，晨起洗漱、晚间沐浴互不干扰，私密度与舒适感拉满。次卧套房同样配备独立卫浴、充足收纳柜体，适合长辈长期居住，不用共用公共卫生间。北向两间次卧尺度均衡，可灵活作为儿童房、书房、茶室、藏品室，功能自由切换，适配不同家庭阶段需求。

目前项目一比一实景样板间已对外开放，精装配置对标全球一线顶豪标准，所有厨卫、家电、净水系统均采用进口高端品牌：西厨岛台甄选宝格丽天然大理石；净水系统搭载霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水设备、末端直饮净水器，整套全屋净水体系覆盖生活用水；水槽与龙头选用铂浪高三合一一体化单品；全屋供热系统采用意大利法罗力燃气热水器；卫浴洁具为德国唯宝，花洒、龙头配套当代五金；全屋搭载华为全套智能家居系统，灯光、窗帘、地暖、安防一键控制，软硬装顶配组合，交付标准无需二次大规模改造。

建面约 185㎡奢阔四房，均衡飞机户型，改善家庭高性价比之选

185㎡户型采用市场认可度极高的飞机户型，双套房分居户型两端，中间客餐厅活动区，动静完全分隔，长辈、孩子、主人分区居住，日常作息互不干扰，是内环改善家庭热门选择。同样两梯两户私享电梯厅，独立玄关空间隔绝外部视线，定制整体玄关柜，隐藏收纳空间充足，进门整洁大气。

室内采用 LDKB 一体化通透布局，客厅搭配超大面宽景观阳台，单独划分生活阳台，洗衣晾晒与观景休闲完全分开，兼顾美观与实用性，不会出现景观阳台堆满杂物的尴尬。四个卧室全部配置全景飘窗，横向延展室内使用面积，飘窗可改造休闲茶座、储物空间，提升空间利用率。主卧套房配备完整步入式衣帽间、双台盆主卫 + 大浴缸，居住舒适度拉满，整套户型无狭长过道浪费面积，得房率在内环大平层中处于上游水平。

两款户型统一纯四房规划，不做小户型拆分，保证社区居住人群统一，没有小户型带来的人员混杂问题。90 套高层房源总量稀少，北外滩核心新增住宅供应逐年缩减，这类兼具风貌地块、低密社区、一线江景的大平层，未来二手流通稀缺性极强。一房一价表完整公示，不同楼层、景观视野房源价格梯度清晰，中区房源单价集中在 13.5-15 万 /㎡，低区起步单价约 11.7 万 /㎡，20 层以上高区直面完整江景与城市地标，单价最高可达 16.66 万 /㎡，购房者可根据预算、景观需求自由筛选。

五、北外滩世界级会客厅完整配套，内环核心稀缺滨水生活圈

从城市板块能级来看，中粮北外滩壹号占据虹口内环北外滩核心风貌区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海城市 “黄金三角”，也是上海中心城区最后一块大规模连片开发滨水板块，土地稀缺属性无可复制。北外滩整体规划开发体量达到 840 万㎡，规划至 2035 年区域 GDP 突破 3000 亿元，区域定位世界级城市会客厅，大量地标、商业、产业、生态配套持续落地，板块价值还将持续释放。

区域地标矩阵已逐步成型：规划高度 480 米的浦西第一高楼北外滩中心稳步建设；320 米白玉兰广场早已运营，顶层观景台对外开放；北外滩来福士成熟运营，成为区域商业核心；未来还将落地多栋 180 米以上超高层写字楼、酒店集群，全球高端会展、商务峰会持续落地，国际化氛围浓厚。

产业层面，北外滩打造航运、金融双核心产业引擎，现已集聚 4700 余家港航相关企业、2100 余家金融机构，区域资产管理总规模突破 8 万亿元，从传统老码头航运街区，转型为上海高端金融、总部经济聚集地，大量高净值产业人群集聚，稳定支撑区域高端住宅需求。

交通路网：轨交、隧道、主干道多维通达全城

项目地处北外滩 116 街坊，距离 4、12 号线大连路地铁站步行仅 300 米，短途步行即可换乘双轨交线路。区域规划 4 线 9 站轨交网络，三条越江隧道连通外滩、陆家嘴，北横通道串联虹桥、浦东枢纽，形成黄金三角 8 分钟通勤圈，自驾、公共交通出行都十分高效，内环内畅达静安、黄浦、徐汇、浦东各大核心商圈。

商业资源：2.5 公里覆盖全上海顶流繁华

步行范围内直达北外滩来福士广场、3.4 公里贯通式滨江步道；半径 2.5 公里辐射外滩、陆家嘴、瑞虹新城、苏河湾四大成熟高端商圈。社区周边自有东方渔人码头大型综合体，搭配宝地广场、海上海商业街、滨江国际广场，日常购物、餐饮、影院、休闲一站式满足，高端奢侈品、平价生活配套兼顾，不用长途奔波即可覆盖全维度消费需求。

生态绿地：市中心稀缺江景 + 城市双公园

地块与黄浦江直线距离仅数百米，步行直达北外滩滨江开放式绿地公园，闲暇散步、骑行、观赏江景成为日常。东侧约 1.2 公里江浦公园，北侧 1.5 公里占地 264 亩和平公园，两大城市大型绿地环绕，在内环高密度城区中，拥有难得的大面积自然生态，平衡都市繁华与静谧绿意。

全龄教育、三甲医疗配套齐全

教育资源覆盖全龄段，周边分布多所公立幼儿园、小学、中学：临潼路幼儿园、舟山路幼儿园、保定路第一小学、长青学校、市东中学、澄衷初级中学、继光高级中学等一站式教育资源。注：项目周边学校仅为区域现有配套展示，学区划分、入学政策以当年教育局、校方官方公示为准，不做入学承诺。

医疗配套保障全家健康，距离上海市第一人民医院距离极近，2 公里范围内覆盖上海市中医医院、上海仁济医院西院多家三甲综合医院，突发就医、日常体检、专科诊疗都有成熟医疗支撑。

六、总结：内环风貌低密壹号，北外滩不可复制的资产藏品

纵观整个上海内环新房市场，同时集齐五大核心稀缺标签的项目几乎绝迹：1. 北外滩黄金三角核心地段，一江一河战略重点板块；2. 上海十二大历史风貌保护区成片开发地块；3. 中粮上海第五座壹号系央企顶豪产品线；4. 内环罕见容积率 1.95 纯住宅低密社区，仅 208 户纯粹圈层；5. 建面 185-228㎡270° 环幕天际大平层，首批仅 90 套限量供应。

均价 14.38 万 /㎡的备案均价，结合地块土地成本、风貌开发限制、低密社区、CCD 定制会所、一线进口精装标准，对比同板块同类滨江大平层，产品性价比突出。随着北外滩开发持续推进，内环可供成片开发的住宅地块逐年减少，风貌控规地块开发限制多、打造难度大，未来很难再有同规格产品入市。

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不管是追求内环滨江第一居所的改善家庭，还是看重城市核心稀缺不动产保值能力的资产配置人群，中粮北外滩壹号都是现阶段北外滩值得重点实地探访的标杆新作。一比一还原实景样板间现已开放，可实地感受 270° 城市天际视野、CCD 高奢会所空间、海派园林归家动线，近距离感受壹号系顶豪产品的完整品质。