摩根士丹利再次预测我国楼市走势，根据以往历史经验，本轮调整可能已近尾声

前海行业论坛的现场，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强抛出那句判断的时候，台下坐的都是跑了十几年的地产和金融老兵。

对照全球主要经济体房地产周期的历史轨迹，内地已经熬了六年的这轮楼市调整，最痛苦的深跌区间大概率快要收官。

没过半天，这句话的截图就刷满了各大财经群和投资者交流圈，“本轮楼市调整是否已近尾声”又被推回风口浪尖，摩根士丹利“再预测中国楼市”这几个字，成了2026年年中最受关注的市场议题之一。

这是最近五个年头里，大摩对内地楼市方向第三次亮明立场。 “再”这个字本身就带着对照的意味，要看明白这次判断的含金量，得把前两次的推演翻出来对着看。

2024年底到2025年初，大摩给的定调很直白：2025年整年市场还得继续往下探，新房成交、开发投资都看不到好转，真正意义上的修复窗口要等到2026年。

回头看2025年全年数据，新房销售额卡在9万亿的低位线上，绝大多数城市房价一路阴跌，跨入2026年之后一线城市才开始冒出回暖的苗头，这条时间线上的判断基本踩准了市场的节拍。

到了2025年年中，大摩又发过一次声，预判二季度新房销售会摸到底部，四季度出现小幅反弹。

事后复盘，全年大盘并没有走出机构预期的那种回勾行情，但一线加核心强二线城市里那批优质房源，从2025年年末到2026年开春确实出现了成交回暖，“核心区域先修复”的逻辑站住了脚，只是全市场普涨的预期没能兑现，机构在城市之间的分化幅度上估得偏乐观。

两次推演下来，大摩对下行时长、城市修复次序的把握，大方向上很少出大错，但早期在跌幅测算、成交萎缩规模上都保守了。 这也是为什么这次7月的最新研判出来，业内先看数据，再琢磨结论。

这次大摩团队搬的依据是全球地产平均6到7年的调整周期经验，判断内地这轮下跌最猛烈的部分已经过去，一线城市率先出现价格拐点。

国家统计局6月中旬公布的5月70城房价数据刚好能对应上：北上广深二手住宅价格环比连续三个月全部飘红，5月一线整体环比涨0.4%，上海和深圳都涨了0.6%，市场上那种低价急抛的房源明显少了。

新房这头，一线新建商品住宅价格连着四个月环比上行，5月涨幅还在小幅扩大，只有北京环比微降0.2%，广深沪的改善型新房成交量持续冲高。

成交热度的数据更直观。 5月北京二手房网签冲到15229套，创下近五年同期新高；上海二手房网签突破2.8万套，刷新六年同期成交纪录。

易居研究院、中金公司的半年报里，也都确认了四大一线城市楼市拐点已经落地的判断。

还有个配置层面的细节被提得多了：当下一线主流小区租金回报率约1.93%，已经小幅越过30年期国债1.86%的收益率，房子作为资产的保值属性重新被市场提起，这也是大摩这次拿上海二手房回暖当核心论据的底气所在。

不过“调整近尾声”这几个字，得掰碎了看。 大摩自己也没说调整完了就要进牛市，只是行业前期堆积的系统性风险差不多出清，接下来市场大概率进入一段漫长的横盘磨底期，指望V型反转的人多半要失望。

不止大摩一家在看，2026年年中一批头部券商都密集发了地产深度研报，共识和分歧都摆得很清楚。

高盛这一年的态度转弯最明显，2025年6月那份报告还偏悲观，认为国内房价还有10%的下调空间，市场要拖到2027年才能见底；到2026年4月直接大幅上修，预判上海、深圳今年年底率先触底，中长期核心城市有修复空间。

中信证券6月的研报更干脆，把2026年下半年定为行业长期底部正式确立的时间点。

分歧也同样摆在桌面上。 瑞银始终不看好非核心区域，测算三四线城市房价还有38%的下调空间，全市场触底时间要延后到2027年；住建部原总经济师赵晖也提醒过，参考日本地产泡沫那轮完整调整的时间跨度，不能简单套用6到7年这个平均值就下定论。

所有头部机构唯一达成共识的一点，是全国不会再出现同步普涨的行情，极致的城市分化，会是接下来好几年楼市躲不掉的常态。

把镜头从北上广深拉到全国，才能读懂“调整近尾声”的分量。 它不是说全国房价要一起上涨，只是行业前期堆积的供给风险差不多出清完毕，只有核心城市率先打开修复通道。

1到5月全国新房销售面积同比下滑10.8%，好在跌幅连续三个月在收窄；二手房这头率先转暖，30个重点城市上半年二手住宅成交套数同比涨了6%，300万以内的小户型刚需房源占了成交总量将近七成。

库存数据也在往好的方向走，全国商品房待售面积连续三个月同比回落，2021年以来那种库存越垒越高的势头算是止住了，可城市之间的差距还是刺眼：一线城市新房去化周期只要13.3个月，三四线城市飙到32.4个月，中长期去库存的担子远远没有卸下来。

这也是为什么邢自强的乐观判断，只能局限在一线和强二线这个小盘子里，广大三四线的日子还得慢慢熬。

今年的地产政策路径始终踩着“托底不刺激”这条线，全国已有18座城市把限购、限售全面松绑，首付比例最低下调到15%；超过3500亿专项国债用来收购存量商品房，转手改造成保障房和人才公寓；保交楼专项资金搞的是闭环专项管理，购房者最担心的烂尾问题得到了大幅缓解。

这套组合拳的思路很明确，不重回过去那种大水漫灌，而是把风险慢慢化解掉，让市场自己找到新的均衡点。

居民的购房心态也在悄悄松动。 中指研究院跟踪的购房信心指数连着三个月回升，市场里那种恐慌性抛售基本消失，大家不再盲目观望，而是回到根据自家需求理性挑房的节奏上来。

加上今年上半年国内经济数据表现比市场预期强，二季度GDP守住5%上方，居民存款增速也开始从高位回落，一部分观望资金开始重新打量房产这个资产品类，这些都是过去两年少见的信号。

即便多家机构判断本轮调整走到尾声，眼下的市场也谈不上一片坦途。 城市之间的鸿沟不是三两年能填平的，三四线和远郊新区库存压顶，人口还在往外走，房价长期承压；居民收入端的压力同样不小，互联网大厂人员优化仍在继续，应届生就业竞争白热化，新增刚需的钱袋子撑不起大水漫灌式的行情。

再叠加大量存量遗产房陆续流入二手市场，房源供给会长期保持宽松状态。

更关键的一层，地产行业的底层游戏规则已经变了。 房地产从过去那种拉动经济增长的支柱产业，转身成了民生基础产业，政策层不会再出大规模刺激的招，房产投机套利的空间几乎归零，居住属性回归成核心价值。

马光远、魏杰这些经济学家都提过类似看法，一线优质房产修复速度会快一些，但全国大盘要想回到2021年那个高点，起码得十年起步，未来市场只会走结构性慢修复这条路。

放在当前中美经贸摩擦仍有反复、外部环境不确定性没消退的大背景下，房地产从“资产逻辑”回归到“居住逻辑”这件事，反而给国内经济卸下了一个沉重包袱。

投行靠全球周期规律给出的“调整近尾声”结论，一线官方数据也拿出了企稳的硬证据，但分化磨底才是接下来相当长一段时间的主旋律。 别指望全国普涨，只有城市、地段、房源三重维度上的分层行情。

对普通人来说，投行研报可以当成周期坐标，不能拿来当买房决策书。 人家做的是全市场概率判断，你买的是一套具体的房子，中间隔着的是几十万上百万的真金白银和一个家庭的现金流安排，两码事不能混着看。

这轮六年长跌的尾声，是属于清醒者的机会，而不是投机者的盛宴。