四川
房地产拐点，只有一步之遥了？
昨天看到这个判断，感觉有些突然，认真想想，房地产不能只看房地产本身，那要看什么呢？
房地产拐点，只有一步之遥了，这个判断是怎么来的呢？来自一个数据。
7月15日，国家统计局发布数据显示，6月份，70个大中城市，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达到20个，比上月增加4个，创下自2025年5月以来的新高。
对于很多业内人士来讲，70个大中城市房价数据就是重要信号，如果上涨城市超过一半，那就是拐点来了。目前每个月的上涨城市在逐渐增多，趋势应该是明显的。
但是，你不能忽略，从20个城市到一半的35个城市，还有距离，还需要时间。
那么，究竟应该怎么理解目前的市场现状呢？
面对房地产这么复杂的市场，一个下沉了几年的市场，需要看更多数据。另外，房地产是预期市场，更是信心市场，所以宏观数据可能比微观数据更重要。
我们来看更多的数据和市场表现。
第一，数据显示，一二三线城市新房价格同比降幅总体继续收窄，但市场分化仍然明显。
一线城市，新房价格环比上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.2% 和0.3%，北京下降0.3%。四个一线城市的数据都不整齐，说明市场仍然很纠结。
二三线城市，新房价格环比仍然以下降或持平为主。但是，二线城市环比止跌，三线城市跌幅首次收窄。这是向好的信号，但并不明显。
所以，目前市场主要特征是同比跌幅收窄，而非全面转正 。这表明，楼市回暖面积正在扩大，但整体仍然处于“结构性小阳春”阶段，尚未全面回升。
第二，楼市回暖的核心特征，可以从3个方面来看。
一是城市分化明确显，市场回暖主要集中在一线核心城区、强二线热点板块，上海、广州、深圳等城市二手房价格已经连续4个月环比上涨。
8个重点城市二手房挂牌量比去年同期大降19%，供给收缩明显，带动成交活跃。
二是产品偏好转向，现房、符合“好房子”标准的改善型项目成为主流，武汉四代住宅成交占比已接近50%，购房者不再为期房风险买单。
三是政策托底，多部委新政降低首付、减免置换税费，3000亿保障性住房再贷款落地，国资收储主城区中小户型次新房转为保障房。
总体来看，房地产呈现深度分化，调整周期趋于缓和，市场正在呈现向好趋势。
当然了，如果一定要说拐点，目前房地产已经确立政策底与库存拐点，正处于结构性筑底阶段，但并非全面上涨“一步之遥”，而是分化重启的新常态起点。
所以，拐点性质是告别单边下行，进入结构性分化的转折，而非普涨牛市。
六部委协同新政已经夯实了“政策底”，“市场底”在核心城市初步显现，但三四线城市仍难乐观。
另外，今年一季度，全国商品房待售面积51个月来首次同比下降，叠加7月落地的大规模存量收储，首付利率税费组合拳，供需逻辑正在重构，这才是市场开始出现转折的信号。
那么，我们说还差3个宏观条件，是什么意思呢？
正如我们前面所说，房地产是预期市场，更是信心市场，宏观数据可能比微观数据更重要。
所以，我们看行业微观数据，更要看宏观数据，房地产还需要3个宏观条件。
第一，名义GDP增长率回升到6%以上，将是经济全面升温的标志。
今年上半年，实际GDP增速为4.7%，名义GDP增速没有公布，估值大约在5.5%左右。
二季度实际GDP增速是4.3%，但名义GDP增速达到了5.8%，GDP平减指数终于回正了，结束了连续12个季度为负的局面。
这个数字的意义比表面看起来要大得多，说明对GDP的体感开始趋同了。
第二，CPI回升到2%-3%，这是主流政策与学术共识的温和通胀范围。
这几年大家都明白了，通胀不好，通缩也不好，最好是温和通胀。
说白了，如果名义GDP回到6%以上，CPI回升到2%以上，尽管物价也在涨，但大家感受更明显的是经济中高速增长，信心和预期都会回升。
第三，政策逻辑转变。
这个可能不太好理解，举个例子，前几年房地产去金融属性，就是重大转变。
今年将住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，与汽车、家居家电共同列为大宗耐用消费品，且住房消费排在首位，这也是重要转变。
从限购到解除限购，再到鼓励消费，也是重要转变，目前这个还没实现。
如果这三个宏观条件同时实现了，房地产的拐点才会真正到来。
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