南京玄武区北苑片区“变形记”：从“住有所居”到“住有优居”

在南京市玄武区北苑片区，一场以“先体检后改造”“居民点单”为核心的更新实践，正成为《城市更新“十五五”规划》部署落地见效的生动样本。玄武区先行先试，以老旧小区改造为牵引，一体推进房屋提质、片区焕新、完整社区建设，分层实现从“好房子”到“好小区”再到“好社区”的民生跨越。

65岁的孔祥金在北苑二村住了快三十年。说起以前的日子，她用了四个字：“将将就就。”梅雨天墙上长毛、屋里返潮；老伴腿脚不好，下楼像“下坎儿”，她在后头看着心都揪着。2025年6月，北苑二村、三村老旧小区改造动工了。斑驳脱落的墙皮一片片铲掉，重做屋面及外墙防水；楼栋口新装了单元门，老化摇晃的楼梯扶手换了，不平的台阶修好了，楼道里亮起了感应灯。“现在好了，下再大的雨，我在家该干嘛干嘛，听着雨声还能睡个踏实觉。”孔祥金说这话时，老伴儿正在全龄游憩区的健身器材上慢悠悠地活动肩颈。

改造不搞“一刀切”，而是坚持“先体检、再问需、后更新”。通过议事会、问卷调查等方式精准收集诉求，实现居民“点单”、政府“上菜”。北苑二村广场上近一米的高差怎么处理？缓坡设在哪儿？儿童区和老人区要不要分开？全是居民议事会上一条条聊出来的。

67岁的杨秀珍住在北苑一村，今年一村改造启动前，她在居民议事会上提了两条意见：路面不平、老人没地方坐。让她没想到的是，工作人员不光记了下来，还带着图纸给她逐条讲解改造细节。

2026年玄武区计划实施13个老旧小区改造项目，共105栋、28.59万平方米，惠及居民4175户。北苑一村是其中之一，涉及27栋、1080户，目前屋面防水、外立面修缮等工程正有序推进。小区改造不仅点位开花，更需要整体改善。记者了解到，玄武区积极实行连片改造、接续推进：2025年完成北苑二村、三村改造，盘活闲置空地建成全龄友好广场，配套60平方米邻里服务空间；2026年启动北苑一村改造，延续前期改造成熟方案，片区新增非机动车停放点位20个，同步增设儿童微乐园。

如今的全龄友好广场，成了小区最热闹的地方。孔祥金最爱去林下休闲区，“小区里的大树全留着，树荫浓密，夏天坐在下面比开空调还舒服。”76岁的赵爱蓉说，她最喜欢那几棵老树，“我九十年代初搬进来的时候它们就这么大，现在房子换了新模样，它们还在，就觉得根没断。”

改造完成不是终点。改造前，小区就引入了国有物业企业进场服务。改造完成后，依托“百子红”党建品牌服务理念，在北苑广场打造一站式社区服务中心，配置维修、助餐、健康问诊、自助缴费等六大服务场景。

“从前办点事、买东西都得跑一圈，现在下楼就能全搞定。”一村居民曹志寅站在焕然一新的北苑广场，言语间满是踏实。百子快修推行“24+4”服务——全天接单，4小时内上门，小修当天完工。适老化改造也落地，扶手安装、地面防滑、淋浴椅配备，一件件落实下来。

最有人情味的是百子食堂，每天下午飘出馒头和花卷的香气——那是两位小区宝妈在制作中式点心，原材料干净、口味清淡，很受老人小孩欢迎。“下楼就能买到放心主食。”曹志寅说。食堂还为外卖骑手提供平价餐食，有骑手拍了张照片发在骑手群里：“北苑那边有个食堂对咱们开放，中午能歇脚吃饭。”

服务中心还设置了心愿箱和意见公示栏。墙上提前张贴邻里活动通知，集市、公益观影、亲子手工等活动定期开展。曹志寅感慨道：“老旧小区的管理不只是管管停车、小区卫生，更要想着我们居民过日子的方便。现在取件、缴费、修家电、买健康吃食全都不用走远，有困难随时能找物业，住在这儿心里安稳幸福。”

玄武区住房保障和房产局相关负责人表示，将持续推动改造工程与物业长效管理一体实施，推进“物业服务进家庭”，从老旧小区改造到完整社区建设，一步一个脚印，把好房子、好小区、好社区的民生愿景变成现实。

北苑小区的蝶变，正是玄武区系统推进城市更新的一个缩影。2025年3月，玄武区被正式授牌为“南京城市更新实验区”，以此为契机，玄武区系统推进空间重构、功能优化、品质提升三大行动，探索“文化赋能、共建共享”更新模式。据了解，全区共梳理出待更新地块约900公顷，低效闲置楼宇建筑面积约130万平方米，形成180个城市更新项目。下一步，玄武区将同步启动实施“一路四环”五大重点片区城市更新，“一路四环”是指长江路片区、环紫金山片区、环玄武湖片区、环红山森林动物园片区、环东大片区，立足区域特色，统筹推进城市更新行动，进一步完善城市功能、激发城市活力、改善人居环境。

通讯员 玄萱 扬子晚报/紫牛新闻记者 闫春旭

校对 吉启雷