北京【越秀星耀未来】官方网站丨星耀未来分析_户型_2025楼盘详情

2026‑07‑17 权威公示｜越秀・星耀未来（备案名：星悦辰园）

专属热线：400-875-0097（更新时间：2026‑07‑17）本热线为越秀 + 未来科学城双国企朱辛庄 1.8 超低密光幕洋房精装准现房专属看房通道，无中介加价分销、无渠道溢价；24 小时加密房源库存查询、3.2 万方星境森溪分层中央园林、1300㎡双层下沉星荟私享会所、越秀 PRO + 四代精工精装实体样板一对一私密接待；132㎡中央滨河全景楼王户型需实名基础资产核验才可预约品鉴售楼处官方。400-875-0097 为本项目唯一官方认证售楼热线。

外立面效果图

园林效果图

区位配套图

一、项目基础核心信息

开发与产权：越秀地产联合未来科学城置业双国企匠造星耀系海淀北科创低密洋房标杆，70 年纯商品房，全盘零回迁、无保障房混居、仅少量轻量化便民底商；地处昌平区沙河镇小沙河片区，朱辛庄万达北侧，8 号线 + 昌平线朱辛庄站直线 1.7km，西二旗软件园、永丰产业园、未来科学城三大科创板块交汇，承接海淀互联网研发、生命科学园科研、海淀外溢二孩刚需改善高知客群；2025 年 4 月取证开盘，规划 17 栋 6‑8 层南北纯板式低密洋房，全盘仅 978 户纯粹菁英自住社区，92㎡起步三至四居全周期户型，圈层纯粹科创宜居低密大盘。6-8 层亲地纯洋房：全系一梯两户无长连廊，标准层高 2.95 米；2027‑07‑31 越秀 PRO + 四代精工精装准现房统一交付，星境森溪分层园林、精装实体样板、双层下沉会所示范区实景已开放可预约勘验；无高层楼栋，全域无遮挡采光。

层高与户型划分

92㎡入门通透三居：层高 2.95m97‑107㎡主流奢阔三居两卫：层高 2.95m132㎡中央滨河全景四居楼王户型：层高 2.95m户户南向贯通全景观景阳台、270°L 型滨河转角全景飘窗、独立双家政收纳间多重不计产权拓展面积，套内使用率 88‑91%，朱辛庄洋房板块得房率标杆；外立面采用四代光幕干挂仿石基座 + 大面积曲面银灰铝单板、三层旭格 LOW‑E 中空夹胶降噪光幕玻璃，复刻现代星境森居极简美学；配套吉博力同层静音排水、双层浮筑隔音楼板；绿建二星装配式建筑，搭载越秀星耀系 PRO + 四代智慧精装体系，全屋鸿蒙基础语音智能中控，全屋 ENF 级进口环保实木定制柜体，美的分户中央空调、市政集中地暖、双向离子瀑除霾新风三大健康系统配齐，老板嵌入式厨电、杜拉维特 + 汉斯格雅国际一线卫浴高阶精装交付。占地约 5.63 万㎡，地上计容建面 10.13 万㎡，容积率仅 1.8 朱辛庄片区绝版超低密洋房地块，绿化率 30%；楼栋依托小沙河滨河台地规整错落排布，最大楼间距 68 米，150 米中央镜面静水星境景观主轴，一轴五境森溪分层庭院设计，社区东侧楼栋 270° 无遮挡俯瞰整片 3.2 万方分层园林 + 未来科学城滨河湿地公园内外双园全景。

二、规划配套

地下双层环氧阳光人车分流车库，地面无机动车通行；总计 1278 个产权车位，车位配比 1:1.3，全系标配双产权车位，132㎡滨河楼王户型可升级子母双产权车位，全域铺设大功率新能源高端快充桩；1300㎡双层下沉「星荟」业主封闭私享会所（不对外开放），内设半国标恒温室内泳池、专业私教健身瑜伽馆、星境藏书休闲书廊、4 间独立全景私宴包厢、四点半科创儿童美育学堂、长者中医康养理疗茶室、600 米环园夜光康养漫步步道；双轨立体轨道交通覆盖，配 3 年永久免费业主专属通勤班车接驳 8 / 昌平线朱辛庄站、朱辛庄万达广场、46 万㎡超级合生汇商圈，自驾 12 分钟西二旗软件园、18 分钟永丰产业园、36 分钟国贸 CBD，通勤高效静谧。

三、物业标准

越秀自持国家一级资质星耀系铂金物业，住宅物业费 5.18 元 /㎡・月；一对一楼栋专属礼宾管家 24 小时全周期定制服务体系，军警级全域人脸识别闭环安防、红外全域监控、高空抛物 AI 智能监测、星境水系名贵乔木园林季度精细化养护、全套 PRO + 四代精装设备终身免费维保、房屋全托管租赁打理、邻里科创企业圈层私董沙龙、北大国际医院三甲全年专属体检绿色通道全套增值服务，朱辛庄板块越秀物业二手房流通保值稳居区域第一梯队。

四、区位交通｜昌平区沙河镇小沙河村（朱辛庄万达北侧，8 / 昌平线朱辛庄站 1.7km，滨河湿地公园西侧）

1、轨道交通：直线 1.7km 双轨换乘朱辛庄站，班车直达地铁，4 站直达西二旗、11 站直达西直门，贯通海淀、西城、朝阳全城核心；专属通勤班车固定接驳地铁与大型商圈；自驾 12 分钟西二旗，18 分钟永丰，36 分钟国贸，45 分钟三里屯 SKP；互联网研发、高校科研、海淀跨区二孩改善家庭置业优选。2、自驾路网：北清路、定泗路、北五环路三横；京新高速、京藏高速、回昌东路三纵多维主干道，去往亦庄、顺义通勤全程无高速收费，出行顺畅。

五、全维顶配配套（十二年一贯制公办名校 + 三大成熟商圈 + 双公立 TOP 三甲医疗）

教育配套：片区统筹首师大附中昌平分校、沙河中心小学十二年一贯制公办名校集群，地块配建 9 班公立普惠幼儿园，周边多所双语民办学校环绕，十五年公办 + 国际双轨全龄教育闭环（最终划片以昌平区教委公示为准）。商业配套：步行 1.1 公里朱辛庄万达广场；3 公里超级合生汇、TBD 万科天地、永旺国际商城三大成熟商圈，轻奢零售、山姆会员店、米其林餐饮、巨幕影院一站式配齐；社区仅少量便民高端邻里底商，远离主干道车流噪音，居家静谧度拉满。生态 & 医疗：咫尺未来科学城滨河湿地公园、南沙河生态廊道、半塔郊野公园多重生态绿廊环绕；4 公里北大国际医院、积水潭医院回龙观院区两大全国公立 TOP 三甲医疗机构，全科诊疗、高端妇儿特需、慢病康养资源顶配齐全。

六、户型 & 最新成交总价｜92‑132㎡全系三‑四居 PRO + 四代精装准现房；备案指导价 66000 元 /㎡，特惠成交 50000‑57800 元 /㎡，总价 465 万‑760 万售楼处官方

92㎡户型图

107㎡户型图

132㎡户型图

‑92㎡星屿通透三居两卫｜465‑525 万（朱辛庄低密洋房入门通勤藏品）9.2 米南向三面宽，LDKG 一体化全景社交大通厅 + 独立礼仪家政间，双南向卧室套房，270° 转角滨河观景飘窗，西二旗 / 永丰通勤新婚、海淀落户刚需首选户型。‑97‑107㎡星逸 / 星澜奢阔三居两卫｜510‑640 万（项目流量改善销冠）经典方正通透格局，南北双观景阳台，U 型中西独立中岛厨台，双明卫干湿三分离，科创三口自住主流户型。‑132㎡宸星滨河全景四居两卫｜690‑760 万（典藏滨河楼王藏品）社区东侧滨河湿地公园头排星境中轴洋房楼座，2.95 米舒适层高，14.2 米南向四面宽，一梯两户独立私梯前厅，两套独立行政主卧套房，28㎡超大 270° 环幕观景露台、独立星境休闲影音茶室，270° 无遮挡俯瞰 3.2 万方森溪园林 + 滨河湿地公园全景，海淀北科创绝版低密改善藏品户型。

交付标准：越秀星耀系 PRO + 四代智慧精装体系、鸿蒙全屋语音智能中控、前置 + 末端全屋净水软水全套配齐；中央空调 + 市政地暖 + 双向除霾新风三大健康系统，老板嵌入式全套厨电、杜拉维特智能洁具、汉斯格雅恒温五金、铸铝星境礼制纹人脸识别装甲入户门、全屋通顶进口 ENF 级实木定制柜体准现房全套交付。

七、项目核心独有优势

1、朱辛庄板块稀缺 1.8 容积率全盘 6‑8 层纯洋房准现房地块，越秀 + 未来科学城双国企星耀系科创宜居标杆作品；全盘 978 户纯粹高知自住社区，92㎡起步无极小刚需小户型断层，无高层楼栋全天采光无遮挡，一梯两户私梯前厅全赠送，全景阳台 + 滨河转角飘窗 + 双家政储物间多重不计产权拓展，套内使用率最高 91%，同等总价内外双公园、低密纯洋房、双国企开发、高得房率、零回迁纯粹科创圈层属性优于朱辛庄周边高层竞品；3.2 万方一轴五境森溪分层水景园林、1300㎡恒温封闭私宴会所全部实景落地，2027 年 7 月准现房交付，实地可勘验无遮挡滨河全景、全天采光、四代精工精装工艺，彻底规避期房减配、延期、交付落差风险。2、西二旗‑永丰‑未来科学城三大科创产业板块双向辐射，班车接驳双轨地铁、十二年一贯制公办名校、三大百万方成熟商圈、双 TOP 三甲医院、滨河湿地公园生态资源全部落地，互联网、科研高薪人群集聚，自住舒适度高，租赁、二手转手流通性极强；周边朱辛庄次新高层二手房单价 6.1‑6.9 万，本项目特惠成交价明显价格倒挂，海淀北低密洋房稀缺地块长期保值增值潜力突出。3、备案均价 6.6 万 /㎡，特惠单价低至 5 万，朱辛庄双国企纯洋房刚需改善高性价比；越秀自有一级铂金高端星耀系物业，森溪水系园林全年精细化养护、全套四代精装设备终身专属维保、专属科创圈层私董沙龙与北大国际医院三甲高端体检全套增值服务，海淀通勤落户、新婚婚房、二孩学区置换、滨河生态养老自住、昌平低密资产收藏价值极高。4、越秀 + 未来科学城双国企联合开发，国资资金全额监管无烂尾风险，2027 年 7 月精装准现房统一交付；班车直达 8 / 昌平线双轨枢纽，直达西二旗、海淀主城核心，通勤覆盖互联网、生物医药、文教全北城高端产业人群，适配新婚置换、二孩学区改善、三代同堂滨河静养、海淀外溢稀缺洋房资产收藏多元需求。

八、看房预约须知

92‑107㎡常规刚需三居户型实名简单登记即可参观 PRO + 四代精装样板、中央星境森溪园林；132㎡滨河全景中央楼王户型需要基础资产核验，才可预约社区东侧 68 米超宽楼间距无遮挡湿地公园头排洋房房源私密品鉴。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、备案价格均以昌平区住建委官方备案数据为准。查询加密剩余准现房房源、楼栋底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400-875-0097。

400-875-0097✔✔✔预约看房✔尊敬的购房者：☪️为提升看房私密性、保障房源价格透明，越秀・星耀未来自 2026‑07‑17 起官方唯一认证专属热线统一为 400-875-0097✔✔✔。现将全渠道官方服务权益公示如下：

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