北京买房：理清思路，购房建议1947

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我女儿在北京中关村工作，无京户，在大兴保利茉莉有85南向房，想换大点3室2厅2卫的房子，因为4号线很方便,但同小区的没有合适的户型，网上看了有新里新弗莱公馆离4号线比较近，别的我们也不了解，想从以后一旦脱手保值和目前一家改善居住的需求，想听听您的建议，预算一共500-600万。

A：

1、中关村上班在高米店买房？之前买了的无所谓，但现在既然是准备换房，为什么不索性换到昌平啊？一是离的近，二是北部的产业更强，三是就算房子的价格走势差不多，北部在传导顺位上也是优于南部的。但这看自己的感受吧，我只是随口提一句。

2、新里西斯莱和茉莉公馆从一开始就是竞品盘，都是曾经的大兴地王，一个央企一个国企，开盘时间差不多，2010-2015年时候的价格也差不多。主要区别是得房率，保利茉莉是平均75%，新里西斯莱是80%稍微高一些。

具体的居住体验看自己的喜好吧，最好选中高层的，楼距近的低层有遮挡。

不过说实话一般不太建议这么换，因为既然是早期两边楼盘的价格基本一致，那之后从小区均价来说，茉莉公馆是一直略强于新里西斯莱的。这趋势以后也大概率会延续，直到都成为老小区。

3、简单就这情况吧，单看新里西斯莱没问题，同样是好小区。只不过价格走势略弱于茉莉公馆，看自己是否在意了。

仅供参考。

二

Q:

我们家面临情况是孩子明年幼升小，需要购入学区房，可以买一个小的或者置换一个大的。具体情况如下：

1、目前家里有一套住房，在新宫站附近，80多平米，离地铁2km左右。最近成交价300w。出租的话查了一下大概5000出头一个月。

2、可接受最大的买房金额≤500W。

3、孩子自制力一般，大概率是普娃吧。

4、看过方庄芳星园的房子，大概是200w左右。如果不置换，可以购买一套芳星园的一居室，上十八中附小。

5、如果置换，打算去朝阳上，东西海因为派位不稳定，或者太卷，不考虑。

诉求如下：

1、从资产保值角度看，是否优选将现有房产卖掉置换成朝阳学区房？还是保留着周六日自住。

2、置换的话，当然前提要在一个时间段内将现有房子卖掉。总价不超过500w，朝阳区有没有比较优质的学区房呢？

要求：

1、学校升学率要明显强于十八中。

2、幼升小可以单校直升(或者多校派无坑校)。初中加工能力强。

3、近地铁，新一些，最好是05之后吧。

4、带电梯板楼(总层数不高于16层)，小三居优先，不小于80平米吧？

5、尽量别太靠北，因为家人都在亦庄通州这边工作。请问这种条件的房子多吗？可以推荐几个吗？现在居住的小区是阳光星苑北区。

A：

1、保值角度，那得看是否能买到溢价很低或不带溢价的学区房啊，能买到就合适，在同等性价比的情况下配套支撑更强。买不到溢价低的那就不好说了，入学人数是确定下降的，溢价部分的比例至少不会增长吧。

另外如果单独购买占坑儿房的话，大概率买不到溢价低的，反而有可能更高，总价越低=溢价占比越高。因为买这种房的家长多，供需关系推高了泡沫。

2、朝阳优质的学区房有的是，不过500万这区间不太好办。因为朝阳有特点，都是大几百万以上的商品房小区才溢价低呢，高到千万就很多都不含溢价了，各项能兼顾。

500万左右基本都是老小区，各学区都不是太好找。清朝学区的都溢价低，但房子也都很老了，不好聊优质。要不先看看望京陈分的吧，相对算学区好+溢价低的。另外人朝西区也行，但这里前几年太红了，房子卖爆了，孩子多，导致新增校区多，有被派位的可能。而且孩子多就导致师资力量+成绩有待观察，次选吧。

3、朝阳的几个头部校在排名上都优于十八中。2005年以后的？那您这要求高了，或者说相对于500万的预算高了。保障房或回迁房有可能，但又不好聊优质了。

500万之内买80平米以上的，单价6万出头儿，三居室。价格来说望京的利泽西园有可能，但只能满足价格和面积，三居和板楼都够呛，混合性质的小区也不太算优质，更是2005年之前的。还不能太靠北，那望京也就被排除了呗。您这要求偏高了，朝阳没什么选项，我推荐不了。

4、另外多说一句，阳光星苑地段儿为两区交界，丰台区很难在配套上有太大支持。小区性质是南苑村的回迁房为主，二类经适，品质不算太高。开发商倒闭了，母公司是当代集团，暴雷了。

这种小区的优势是居住的性价比至少不低，这从您家的租售比能体现出来，但从价格走势角度不算投资性太强的。所以如果确定不自住了就换掉吧，只是您想换的房子要求有点儿高了，不太好找。

仅供参考。

三

Q:

我是体制内，大兴买房，我和一岁半的孩子落户大兴，媳妇外地户口，在西城工作，媳妇单位这两天统计人才公寓，人才公寓是属于公租房的一种吗？西城区统一分配的，他们单位有名额。

媳妇单位之前从来没有过公租房，人才公寓，这是第一年，我们也不太了解，所以想着咨询您，还是希望孩子有机会能在西城上学，教育资源比大兴好太多太多了。像我这种情况，不在西城买房的话，有机会读书吗？目前可以报名的人才公寓有以下几个，如果对上学有用的话，我们想报一个！

A：

1、人才公寓的具体性质看产权，产权属于政府的就是公租房，属于央国企的就是“保租房”。或者说定向体制内+编制内的人才公寓一般都是公租房，企业内部运行的就是保租房，不能享受公租房待遇。

2、西城区统一分配的应该是公租房，备案名一般是“**人才公租房”，俗称人才公寓。

3、京籍不买房在西城上学，那除非是政保或子弟呗，否则不能。因为您家不属于“无房户”，也就是监护人在外区有房，所以不符合现在的西城区政策。

但既然孩子刚一岁半，那就等着看政策吧，肯定是逐年放宽的，只是谁也不敢预测+不敢保证而已。

4、这具体的公寓项目我就不懂了，不敢建议。我要建议是别追求顶级学区了，比如德胜的，大概率不能对口入学，调剂出区的可能性大，接送或许更麻烦。还不如其他中等学区的呢，有可能在学区内派位，接送方便些。

仅供参考。

四

Q:

我和一岁的孩子房产户籍都在大兴区，配偶在西城区工作，外地户籍，单位分配西城区公租房，我们想申请一个，后期可以用于孩子在西城上学吗？

A：

1、可以啊，公租房属于保障房，是可以作为房籍来为孩子申请学校的。非京籍还有其他的限制，但您家孩子既然是京籍就无所谓了。

但公租房的入学顺位就很靠后了，尤其是热门学区，几乎不可能对口入学，只能是到时会看情况调剂。

2、不过您家既然有自己的房子了，还能参与申请公租房吗？单位的指标够富裕的。

3、另外单位既然能有西城公租房的指标，那是不是也有政保的名额啊？如果有政策也尽量争取吧，这就有可能好学校了。不过您怎么在这种单位上班却还是外地户籍啊？那就看单位的具体政策吧。

仅供参考。

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