永旺碾压、永辉撤场，新塘万达空置高企能否翻身？

广州新塘万达被永旺吊打？10小时免费都救不回，永辉撤场空置高，壹方天街又要开，还能翻身吗？趁免费赶紧逛，别等一家独大就没羊毛薅了。

上周六下午三点我特意跑了趟新塘，开车到万达的时候，停车场负二层的指示灯三分之一是绿的，入口杆抬得毫无阻力；转去隔壁的永旺，入口已经摆了“临停车位已满，请等待”的牌子，绕了半圈才挤进最后一个靠柱的车位。两个商场直线距离不到800米，冷热差得像是两个城市的项目。

2018年12月万达刚开业的时候，增城新塘的商业盘子里几乎是空的。周边最大的百货是新塘广场，90年代的老物业，优衣库、海底捞、IMAX厅这些年轻人刚需的配置一概没有，万达一口气塞进233个品牌，确实是降维打击。那时候哪怕停车8块钱一小时，离最近的13号线新塘站还要3公里多，周末停车场出口能堵20分钟，网红奶茶店排队半小时起步，周边刚需盘的年轻人几乎把这里当成了周末唯一目的地。

但现在回头看，那时候的火爆根本不是万达运营有多强，是新塘整整五年没有同量级对手，吃透了供给短缺的红利而已。

2021年永旺梦乐城开的时候，几乎没人觉得它能撼动万达的地位，毕竟万达已经占了五年先机，品牌认知也打出来了。结果永旺一出手就是“每天免费停车4小时，会员再领2小时”，等于常去的家庭客几乎能做到全天免停，再加上23万方的体量比万达大近一半，4400个车位几乎是万达的两倍，光是带娃家庭停车这一项，就把万达的8块一小时衬得格外刺眼。

更要命的是永旺切的刚好是万达最松的那块基本盘。新塘是增城的产业重镇，定居的客群里一大半是拖家带带的刚需，不是纯年轻人，万达当初的定位是“年轻潮玩”，超市配的是永辉，虽然是全国连锁，但品类和新塘本地家庭的匹配度不高，价格也没优势。永旺的自有品牌生鲜、两元店、儿童游乐区一开，宝妈们直接倒戈，毕竟去永旺能一站式解决“买菜+溜娃+吃饭”，去万达逛完超市还要开3公里回家，停车还贵，换谁谁不去？

很多人说万达是被停车费打垮的，其实根本不是，停车费只是触发点，核心是新塘的客群根本没被万达攥牢过。等永旺把家庭客这块最大的蛋糕切走，万达剩下的基本都是冲着餐饮、电影的散客，抗风险能力本来就弱，2021年到2022年上半年，商铺关了一批又一批，空置率最高的时候三楼整层都有招租告示，也就是在那时候，万达终于扛不住了，2022年7月宣布10点到22点停车全免，10个小时的免费额度，全广州的万达里都少见。

这招确实有用，节假日的人气慢慢回来了，2023年五一单日客流冲到40万，2024年国庆商管自己说创了开业以来的次新高，但工作日的冷清根本没解决。你去万达工作日中午转一圈就懂了，餐饮层的上座率不到四成，三楼四楼的服饰铺导购比顾客多，去年永辉撤场换成惠顺多之后，超市的引流作用直接掉了档——惠顺多是本地小连锁，品类比永辉还少，价格也没优势，本来超市是商场流量发动机，现在万达的发动机直接换了个拖拉机，怎么跑？今年元旦周的广州商场客流榜里，新塘永旺排到第8，增城万达才第12，差距已经从肉眼可见变成了数据实锤。

而且万达到现在都没搞清楚自己输在哪：大家逛商场的核心需求从来不是“停车免费”，是“逛得值”。你停车10小时全免，但是我买不到想买的牌子，带娃没地方歇脚，吃饭要排半小时队，我还是不会来。永旺哪怕是工作日中午，超市的收银台都排着队，母婴室常年有人用，休息区的椅子基本坐满，这些都是万达抄不来的“软服务能力”，不是靠免停车费就能追上的。

现在的变量是旁边的东进广场已经开了集市，壹方天街也快开业了，三个商场沿着新塘大道北铺开，连起来不到两公里，整个片区的商业能级直接抬了一档，以前荔城的人都不愿意来新塘逛，以后说不定能吸引整个增城的人过来。但这对万达来说是双刃剑：连片之后客流会外溢，但也会进一步分流，毕竟壹方天街的定位也是家庭+潮流，要是也做亲子业态，万达就更夹心了。

其实万达现在已经在被动错赛道了，门口的集装箱集市晚上七八点开始热闹，基本都是年轻人来喝奶茶撸串，带娃的很少，等于被动切到了“夜经济+年轻客”的盘子，跟永旺的“家庭白日场”错开了。要是运营团队能顺着这个走，多招点livehouse、潮玩店、夜市相关的业态，说不定还能咬下一块差异化市场，不然等壹方天街开了，三家抢同一波家庭客，万达的空置率只会更高。

现在万达的10小时全免还在续着，工作日去逛基本没人抢车位，门口集市晚上的风也舒服，趁现在能薅赶紧薅，毕竟生意场上的福利都是打出来的，哪天万达真撑不住了，永旺一家独大，别说4小时免停，能不能保住3小时都不好说。你们最近去新塘万达了吗？感觉和永旺比差在哪？

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